上回我们说到，长租公寓这个领域的核心要素是房源，而自如采取分散式的办法，依托链家找房源优势，花了近7年的时间做到了如今规模，以运营的房间数量论，成为眼下这个行业的第一名。也因此，自如拿到了长租公寓领域里目前最大额的单笔融资。
但这意味着自如就能傲视群雄，成为笑到最后的那一个长租公寓领军者么？恐怕，答案还真没有这么简单。
开篇先宕开一笔，说说链家的新动态——据业内消息，就在本月底，链家将正式推出“贝壳找房”App，其中包括二手房、新房、租房、旅居、海外五个板块。
相比原来的链家网，这个平台更加开放， 会将链家体系之外的外部房源也放入该系统中，链家将提供端口服务，不管是加盟中介、自有经纪人还是个人房东都可以登陆端口并发布房源。
链家内部将“开放平台”作为2018年的主要任务，将逐步以中介交易作为信息服务，在房东、购房者、经纪人间进行信息匹配，未来链家赚的将是数据、流量、算法的钱。
链家董事长左晖曾对媒体表示，“我们今天做平台的核心是要构建很多基础设施，基础设施的核心在数据。未来收购兼并可能越来越少，大家都是整个平台的合作者，是我们的商户，我们的核心的价值在于我们整个给大家进行赋能。”
可见，左晖正在将整个链家变得更加开放及平台化。在这样的语境下，再回过头来看自如做得长租公寓生意，是不是就有点“看上去很美”的意思了？
不妨此时看看自如的现实——首先，重运营模式很难快速起量，也就很难承担“居住”平台级的真正使命；再者，长租公寓的本质决定了这个领域会长期并存至少几个玩家，而不会一家通吃所有，这意味着用户会被分流。然而如果往好了说，万一链家的平台战略果然奏效，自如就有了个更为坚实的导流靠山，这绝对是个利好。
不过，自如还有一个更加现实的问题，就是不挣钱。
今天的深案例自如下篇，虎嗅精选就重点来聊聊自如的风险，以及整个长租公寓领域所面临的问题。
不盈利的致命伤
可以说，目前的长租公寓领域，是各品牌运营商、地产商持币入场的混战局面，尽管拿了大笔融资，但眼下的自如也依然没有获得十足的安全感，核心危机来自盈利的压力。
面对业界的关心和担忧，其余各路玩家们似乎也已经注意到了这一点。今年，主打集中式的魔方公寓CEO柳佳就曾公开提出“不以盈利为目的长租公寓就是耍流氓”口号，同时强调了目前魔方能够做到3～6个月出租率达到90%～95%，并可实现20%利润率的现状。似乎急于宣告自己和其他“烧钱圈市场”的友商并非同类。
熊林也对虎嗅精选透露，完成40亿融资之时，资方已经对达到盈利点所应具备的规模进行了测算。“我们做的事其实和当年京东的逻辑有点类似。因为我们相信，中国未来一定会出现管理300万、500万乃至1000万间公寓的大运营商，而我们是以这样的规模作为目标来配置基础设施的，长期看来一定是盈利的。”
熊林给虎嗅介绍了自如长租公寓的主要盈利模式：
“我们的算账逻辑其实也很简单，就是把一套房子收进来，我们投钱装修、做标准化，再租出去，通过两端——房东端和客户端各收服务费，来覆盖我们的装修和运营成本。”
但其实这个模式并没有任何秘密，简单算账便可得出，如果不在规模上下功夫，这个行业的毛利率实则非常低。
让我们先来算一笔账，以一家地处一线城市、定位中低端、有3000套房源的分散式公寓公司为例，我们在测算盈利过程中作出如下核心假设：
1)租金构成方面：假设每套房源租入时为三室一厅，租金合计6000元/套。通过分拆客厅变成四室一厅形式租出，其中单套房屋的装修投资回报、批零租金差、服务溢价分别为1600元、2400元、500元。租出价为每套10500元，套均溢价4500元。其中，批零租金差是公寓主要的租金溢价来源。
2)公司运营方面：假设公司公寓整体空置率为10%、单套公寓装修成本3万元、员工工资5300万(开拓期员工配比较多，假设共500人，其中，IT、营销人员占比分别为30%、50%)、其他开支2000万元(包括办公场所租金、广告费、其他行政和运营开支等等)。
按照上述假设，我们测算该公司实际的毛利率仅为5.6%左右，进一步考虑税费及财务费用等因素影响，该公司实际很难实现盈利。
因此，规模成为制约盈利的很大一部分因素。这也可以理解为何当下的所有的玩家都在拼命埋头圈地了。
然而，有专注地产行业的投资人向虎嗅精选表示，在没有大量增量房源注入市场的情况下，长租公寓这门生意本质上来讲并无核心竞争壁垒，因为存量房的盘子本身就那么大，换句话说，随着市场竞争的激烈，房东才是真正制约这门生意的天花板。
这位投资人继续分析道，自如目前已经经营了将近6年多，手上的房源应该已经经历过一次续约，那是在2015年前后，那时的市场格局与现在不同，玩家也没这么多，市场、房东的意识也没有形成，因此，一般对于旧有合作方，不出大的错漏，房东想对愿意续约，况且那时，房东们可选的运营商也并不多。
眼下，自如的一批房源即将在2018、2019年面临续约，2017年以来，随着长租公寓入局玩家的增多，推高了市场竞争的激烈程度，使争抢房源的难度大幅提升。
原因在于：固定地段的房子是具有唯一性的，如果竞品届时在品牌度、运营能力方面做到与自如并无太大差异的情况下，加上资本的助推，很可能面临赤膊上阵的抢房大战。而分散式房源对应的房东可以被视为小B，小B是理性经济人，在其余条件差异不大的情况下，这类房东会跟随价格这根指挥棒——即，谁给我出价高，我选择将房子租给谁。那对于长租公寓中的竞争者们而言，就是烧钱的逻辑。
熊林也在采访中提到，如果自如停止扩张就能盈利，但根据以上房东的决策逻辑来判断，即便自如盈利，在这个缺少真正门槛的行业，如果不继续扩张，那竞品就会迅速来蚕食自如的市场。
说到底，长租公寓这个行业，其实其规模化并不必然带来规模化的协同效应，本质上这并非一个典型的“平台做大、边际成本降低”的生意，或者说不同于互联网生意，其成本不会随着规模扩大显著降低。这样的生意属性，决定了自如需要一边不断的找房源，一边不断的找房客，而这两样资源随时都有流失的可能性。
前文已经提到过，自如最一线的管家，他们的日常考核点仍然是订单量的提升，而非熊林一直强调的服务。可见，在现阶段，抓取房源仍然是重中之重。这也从侧面反映了自如当下的压力。
至于说自如成为居住平台的后端接通各种服务的想象空间，也需要依托于长租公寓板块盈利性真正成立才能展开。
说白了，这生意很累。
群狼环厮的市场
那么，自如在外部，到底面临着一个怎样竞争激烈的市场呢？
首先，手握房源的地产开发商在巨大市场面前，抢起地盘来也毫不手软，一副绝不拱手相让的架势。据统计报告，国内目前排名TOP30的地产商，已经有1/3涉足长租公寓。
万科早在2014年底就布局了长租公寓品牌泊寓，依托万科自有房源，发展3年多已拥有房源31176套/间，快速扩张到国内24个城市，并计划2018年重点发展长租领域板块业务。
在长租公寓运营商之间，竞争也尤为激烈。据不完全统计，国内品牌长租公寓领域已经涌入500余位玩家。尽管其中大部分公寓都属于单体公寓，即为家庭或者私人所有，真正品牌化、规模化的主流运营商不超过30家，但从2017年初至今的15起长租公寓品牌融资，也从侧面印证了行业热度。
除了开发商自带房源优势抢夺用户外，在一线城市，很多国家队（企事业单位）在非常好的地段都拥有自持地块，它们基本上阻断了自如在增量房市场的想象空间。
其次，长租公寓运营商之间也有着激烈的竞争。总部位于上海的魔方公寓，及起家于广州的YOU+国际青年社区也是同自如崛起时间差不多的最早一批玩家。
与自如主打分散式公寓不同，魔方和YOU+都主打集中公寓。资料显示魔方公寓品牌成立于2012年，但早在2009年就已经开始经营业务，拥有房源4万间，累计融资额超5亿美金，覆盖13座城市。
YOU+国际青年社区成立于2011年，2014年因获得雷军1亿元投资而备受关注，长于社区运营是YOU+的一大特色，因此其一直给外界留下创意、酷的印象。此外，融资能力较强的蛋壳公寓等，也都是不可小觑的对手。
刚刚过去的2017年，尽管融资的好消息一波接着一波，但在激烈的竞争面前，已经有部分玩家黯然出局，或者转型谋求其他出路。2017年，Go窝公寓、Color公寓、V客青年公寓、好熙家公寓、聚福缘公寓因各种原因退出市场。
与自如出身相似的我爱我家旗下长租公寓品牌相寓也不温不火，未见有大的动作，这主要也与其背靠的集团我爱我家有关。相寓成立于2015年，依托我爱我家的房源优势，也快速扩张为管理规模25万间，租客300万人的运营商，2016年以来，我爱我家股东层变动不断，并曾传出将被先锋集团收购随即被否，更令我爱我家这些年的走势颇有些扑朔迷离，相寓的命运也显得迷茫。
此外，蘑菇公寓也是较早涉足长租公寓的另一家运营商，成立于2014年，但因发现烧钱砸市场规模的道路无比凶险，苦苦挣扎1年后，彻底放弃自营路线，转型O2O租房平台，将自身转变为一个信息发布接口，化原先的竞争对象为战友，转型之后，已经和魔方公寓、蛋壳公寓、YOU+国际青年社区达成合作。
投资人指出，目前该领域仍处于烧钱状态，2018年将会是关键的一年，“到底各家能跑出什么格局，还需要观望一年。”
长租公寓的机遇与挑战
此外，从宏观来看，影响长租公寓发展的还有几大因素——其中的利好来自于国家政策的鼓励，挑战则来自于租售比、下沉困境、品牌、空置率。
国家政策
随着住房城乡建设部发布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》的出台，其中明确国家鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策。
随着“营改增”的落实，公寓企业的税赋有望从以前5.65%的营业税，调整到2.97%的增值税率。18项行政性收费的取消等，对“省出来的就是利润”的租赁运营行业来说这些利好影响巨大。
此外，前文提到，开发商受政策驱使，手中自持地块的增多，也增大了长租公寓的房源供给。
租售比
如果按照租售比，北京的租售比早已经远远超过了1：200的安全线，保守估计在1：500以上，一些地区甚至到了1：1000的程度。据媒体最新报道，租金回报率最低的城市中， 四个一线城市分别是北京1.37%，深圳1.38%、上海1.48%，广州1.69%。1%的租金回报是什么概念，意味着房子要收回成本需要100年，竟然已经超过了70年的法定房屋年限。
这意味着，按照现在的租金，北京一些地方的房子要回本，甚至超过了房子法定70年的房龄，这还不算贷款的利息成本。从眼下一线城市的租售比分析，要靠租金回本的长租公寓生意恐怕并不乐观。
下沉困境
目前，一线城市和重点二线城市仍是人口净流入城市。一二线城市因存在房价居高不下、刚需无法得到满足的结构性的供需不对等问题，因而长租市场得以蓬勃生长，但就目前我国很高的自有住房保有率来看，这门生意面临下沉困难的局面。熊林更直接向虎嗅精选指出，“中国的租房市场就是一线城市的生意，再往下没有场景的，下沉不下去。”
品牌
中低端公寓溢价有限，提升装修档次、加强服务、提高品牌溢价，肯定是提升长租公寓盈利能力的重要方式。
空置率
在长租公寓尚未形成规模优势时，空置率是影响公司生死存亡的关键，注意平稳租房需求的季节性波动尤为重要。由于目前长租公寓租客群体多为青年，毕业季、过年等因素都可能会影响空置率，对公司经营形成考验。前文提到的自如对管家的考核方式，也一定程度上验证了自如目前仍存在提高房源周转率的压力。
长租公寓领域会留下什么样的玩家？
在熊林看来，未来的长租公寓领域会沉淀下来4类机构：
一是投资方，谁的钱成本最低，使用效率最高，谁就占据更多份额；
二是开发商，特指定位于专门开发租赁住宅社区的开发商，并附带物业管理服务；
三是运营商，例如自如、相寓、魔方、蛋壳等品牌公寓运营商；
四是服务供应商，如保洁、维修、搬家公司等。
其中，第一类和第四类公司在产业链中位置相对稳定，当下的竞争主要存在于第二类和第三类之间。
按照熊林的构想，未来开发商只需安心扮演好地产开发、物业的角色，而长租公寓的运营端最终还是会交由专业机构运行，“对于新的市场，大家总是想要伸手去尝尝鲜的，这也正常。”熊林说道，“但术业有专攻，一家公司不可能把所有的事都自己干了。”
资产证券化会是长租公寓的真正解决方案么？
在行业普遍盈利不高的背景下，获取低成本、大规模的融资是保障公司加速扩张的前提。
综观国际同行业，美国的长租公寓市场形成于上世纪六七十年代，90年代经历过上市高峰。最大的两家长租公寓运营商为EQR和AVB，分别于1993年、1994年上市。两家公司在近20余年的发展中均经历了剧烈波动，比起巅峰时期，当下的规模都有不同程度缩小。值得注意的是，EQR在巅峰时期管理的房间数也仅为22万间，而不到自如一家目前规模的一半。
当前的美国长租公寓企业，主要通过资产证券化（REITs）运营来获得稳定收益，从美国近15年的公寓REITS发展来看，其有效租金基本保持了每年3%的上升趋势，空置率基本维持在5%左右的水平，只有金融危机时期（2008～2010）出现了空置率高和有效租金下降的情况。
相比美国以金融手段为主的运营模式和利润构成，国内长租公寓运营商目前仍在服务、运营的角色上寻找定位和想象空间。
中国的出租公寓市场既没有低融资成本的优势，也没有高租金回报的优势，在过去十年中，中国的出租公寓市场一直处在一个净租金回报低于融资成本的时代，即“资本化率<自主开发的投资回报率<融资成本”的周期中，在这样的情况下，任何以长期持有为目的的收购或开发行为都不是价值最大化的，以出售为目的的开发成为市场最明智的选择。
熊林也提到，曾与自如有意向合作的开发商态度一直晦朔不明，碰到房子不好卖的时候，就想到要把房子拿来做做长租生意，一旦过几个月好卖了，“他们就又不提这事了。”
REITs会是未来中国长租公寓的出路吗？在前述各项因素的作用下，国内长租公寓的前途犹未可知。但是，正如熊林所言，至少当下，天花板还很遥远，拼命圈地或许才是唯一能做的正经事。跑过这个阶段，未来的格局或许才会明晰。
（研究员“东区女巫”微信：zhantan-fiona，欢迎提供线索、交流）
评论