虎嗅注：
今年以来，资本大举进入联合办公行业，这个赛道热度加剧，其中：
优客工场完成数亿元C+轮融资，并合并了包括无界空间在内的数家中小型联合办公企业；
氪空间完成 6 亿元 Pre-B 轮融资；
米域完成 B-1 轮4亿元融资；
……
7月底，WeWork中国宣布获得五亿美元B轮融资。而根据上周消息，软银将以可转换债券的形式向WeWork再投资10亿美元，根据WeWork的说法，这笔钱将主要用于中国市场。去年，WeWork的估值为200亿美金。
WeWork既是优客工场、氪空间们的美国对标，又是它们在中国市场上的劲敌。不能免俗地，WeWork的这帮中国竞争者们，总会在PR时捎带上这家联合办公企业鼻祖。
今年，WeWork在美国市场上出售了价值7.02亿美元的债券，那些债券被数家信用评级机构评为垃圾债券。
看，这又是一个让人莫衷一是的行业，有着巨大的光环，以及巨大的不确定性。
资本市场到底如何看待WeWork？WeWork遭受的最大质疑又是什么？WeWork的应对之策和机会又在哪里？
前不久，在大洋彼岸，WeWrok联合创始人兼首席执行官亚当·诺依曼接受了《经济学人》的采访，全面回应了那些质疑。从这篇《经济学人》的稿子里，我们也能窥得共享办公的机会与软肋。
为了给虎嗅黑卡会员寻找全球的好内容，虎嗅精选正式和《经济学人·商论》展开合作，每月向虎嗅黑卡会员提供两篇其付费专享内容，本文出自《经济学人·商论》八月刊，原标题为《WeWork ：资本主义的基布兹》。
WeWork的联合创始人兼首席执行官亚当·诺依曼（Adam Neumann）卷发及肩，衣着时尚，看着不像地产大亨，倒像摇滚乐队的主唱。他滔滔不绝地大谈品格、命运和上帝。在接受《经济学人》采访时，他四岁的女儿就在办公室里走来走去。然而作为商人，这位以色列海军的退役老兵也以认真严苛而闻名。他性格中的这两面在WeWork都有所体现。诺伊曼认为他这家房地产创业公司就是以色列著名的集体农场的营利形式——一种“资本主义的基布兹”。
WeWork的使命是重塑全球商业写字楼市场。其“联合办公”空间遍布全球70多个城市中的250多个地点，空间内除了小型私有空间外还设有大型公共区域，为的是在用户中鼓励一种社区意识。该公司从房东那里租下大量空间，装修并配备设备后出租给客户，向他们收取每月几百美元起的会员费。客户从租用一个办公桌到整栋楼的都有，既有小型创业公司也有通用汽车和三星等巨头。
公司成立八年以来，WeWork已成为伦敦市中心写字楼占用面积最大的私营企业，在曼哈顿名列第二。公司的扩张受到了软银规模近千亿美元的远景基金的推动，该基金去年向WeWork投资数十亿美元，对它估值为200亿美元。这一估值已高于大多数大型房地产公司，而WeWork尚未盈利。预计软银不久后会向该公司再投资30亿美元，这一次可能将其估值推高至350亿美元。
尽管如此，一些重大的质疑声甚嚣尘上。房地产这个行业受利润驱动且冷酷无情，还容易出现痛苦的动荡，怀疑论者质疑WeWork模式在这一行业的生存能力，因而对其高估值嗤之以鼻。WeWork的高层谈论公司市值将能升至1000亿美元，其他人则认为200亿美元的标价已经极度虚高。
飘散成功味道的写字楼
WeWork重新构想了传统的办公空间，确实值得称道。它推广了源自谷歌等科技公司的设计创新。它开辟了视线开阔的大型公共空间，配有沙发、办公桌和果味水，欢迎访客前往各个区域。每个区域都配备一名管理员，他会逐步了解“会员”，策划从瑜伽课到投资人面谈等各种活动。走廊和楼梯间刻意设计得较窄，以鼓励人们多多互动。在休息室，背景音乐的音量足以避免聊天被旁人偷听。WeWork结合人类学研究、传感器和数据分析的结果来调整和定制办公室设计。
在曼哈顿中城区中央车站附近的一处WeWork空间里，一位就职于广告创业公司的会员表示，他以前工作的广告公司充满了办公室政治和企业孤岛，他很少与同事交流。在新的联合办公空间里，他经常和其他公司的人一起喝啤酒或玩电子游戏。在大厅的另一边，一家冰岛酸奶公司的老板说，在休息室为新口味开展即时焦点小组调查，能加快产品开发。
研究表明，员工在像WeWork这样的联合办公环境中更快乐。但这家公司真正的过人之处在于它还能大幅降低雇主的成本。房地产专家估计，企业在租金、安防、技术和相关办公费用上的花费一般为每名员工1.6万至2.5万美元。诺依曼强调这些成本在WeWork可以降到人均8000美元起。原因之一是WeWork能有效利用空间。物业服务公司高力国际（Colliers）的罗恩·泽皮尔（Ron Zappile）认为，通常情况下企业的人均办公面积约为185平方英尺（17平方米）。而WeWork的会员企业只要人均50平方英尺。
WeWork拥有超过25万名来自各行各业的会员（见图表），并预计今年将连续第九年收入翻番。去年它的收入为8.86亿美元，其中93％来自会员。首席财务官阿蒂·民森（Artie Minson）估计，公司需要约130万会员才能达到100亿美元的收入。“就我们目前发展的进程和速度而言，这很有可能实现。”他说。该公司称，全球企业在办公室服务上的支出高达2.5万亿美元，自己力争的只是其中一小部分。
然而WeWork的净亏损也翻了一番左右，从2016年的4.3亿美元增加到去年的8.84亿美元。与许多快速发展的创业公司一样，WeWork称大规模投资是自己未能实现盈利的原因。在可预见的未来，它每个月将在全球开设15个新的办公空间。它在4月份发行的债券被评为垃圾级。
令观察家担心的是它与雷格斯（Regus，现名IWG）的相似性。IWG是服务式办公市场的先驱，它在网络泡沫时期大幅扩张，累积起大量债务。当科技泡沫破灭时，公司要支付大量租金，但租户太少，入不敷出，其美国分部被迫破产。在IWG长期担任CEO的马克·狄克逊（Mark Dixon）说，他学到的最大教训是“你的账目必须平衡，不然你就要完蛋。这不是会不会的问题，而是早或晚的问题。”
WeWork担负着约19亿美元的租约（通常期限为15年，每年到期的不超过7%），但其会员签订的都只是短期租约，经济一旦崩溃就会出现大量闲置空间。
WeWork想出了多种方法来解决这种不匹配。它为每一处租赁物业都设立了子公司，租约由子公司签订，这样母公司在某种程度上就能免受冲击。WeWork越来越多地使用收益共享租约，这种安排在经济繁荣时期把一些好处让给了业主，但也降低了公司在经济衰退时承担的风险。用外部资金购买物业是另一种保障措施。WeWork最近购买了陷入困境的零售商Lord＆Taylor在曼哈顿的旗舰百货店，而且还可能会用外部资金购买更多物业。它拥有大约20亿美元的现金，很快还会有更多来自软银的投资。和以前的雷格斯不同，即便是在4月份发行了7亿美元的债券之后，WeWork的债务仍相对很少。
然而，最重要的稳定因素很可能是其客户从创业公司转向大公司的变化。几年前，WeWork的客户几乎全部都是小虾米。在截至9月的一年中，企业客户（拥有1000名以上员工的公司）约增长了370％。截至6月，大公司约占会员和收入的四分之一。目前有超过1000家公司在租用WeWork的办公空间，租用规模从一张到1.2万张办公桌不等。6月，Facebook向WeWork租用了一整栋办公楼，供其数千名员工使用。
目前企业平均租约期限接近两年，许多新企业为三到五年。习惯了10到20年传统办公租约的大公司认为WeWork的合同很灵活，而WeWork自己则视这些合约为一种保证，能帮助自己度过经济衰退期。
至于公司令人晕眩的估值，WeWork设计了一种衡量盈利能力的指标，称之为“社区调整后EBITDA”。这个指标剔除了与扩张相关的成本，但保留了运营现有物业的成本。尽管名字有点标新立异，但分析师认为这个指标是合理的，类似于分析零售商时将“同店”销售和新店销售做出区分。2016年，WeWork现有办公空间的社区调整后EBITDA利润率为22%。由于入住率提高和规模经济扩大，去年该利润率上升至27%。民森预计到年底这一数字将达到30％。
扩张成本也在下降。WeWork使用的一个衡量指标是开辟新办公空间时的净资本支出。这项支出已经从2015年的每张办公桌10,888美元降至2017年的每张办公桌5631美元，预计今年将降到约4000美元。出现这种下降趋势的原因是不断扩大的规模经济和垂直整合。来到曼哈顿莱克星顿大道750号上正在兴建的办公空间，你会发现这是一个令人惊讶的高科技建筑工地，配备了对毛胚房的3D激光扫描和对全球建筑活动的实时在线跟踪。首席运营官詹妮弗·伯伦特（Jennifer Berrent）说：“我们可以系统性地确定将来会在一个城市增加多少张办公桌。”在WeWork，从签署租赁合同到入住只要四个月，而传统的房东需要六个月到一年的时间。
诺伊曼认为这种内部专长将打开新的收入来源。他估计大多数增长都将源自新产品，例如“Powered by We”。这项服务能把WeWork的设计和运营能力应用到客户的办公场所，为客户改造现有的办公室。这项服务已经吸引了30家企业。
WeWork还希望在改善企业文化方面为客户提供建议。哈佛商学院编写的一个案例研究中描述了WeWork即将推出的一个产品。预计WeWork将通过该产品，运用自己的一系列方法（WeWork称之为“文化操作系统”）来帮助企业转型。诺伊曼发现，企业对客户的照顾往往远胜于对自己员工的关怀。此外，WeWork还为会员提供各种各样的服务，例如创业公司的第三方健康保险，这些服务只占其收入的一小部分，但在不断增长。WeWork已经收购了美国的编程培训职业学校Flatiron School，为会员提供计算机编程课程。最近它还推出了WeWork Labs，为创业公司提供服务和助益，包括来自资深企业家的指导、为它们与大公司的合作牵线搭桥等。
WeWork的野心不止于办公空间。诺伊曼目前正在和特斯拉与SpaceX的老板伊隆·马斯克竞标，争夺旧金山金门大桥附近大片公共土地的开发权。除了联合办公空间外，该综合项目还将包括WeWork设计的幼儿连锁学校WeGrow，以及它正在推动的“共居公寓”项目WeLive。位于WeWork纽约总部三楼的第一所WeGrow学校将于今年秋季开课。两处共享公寓已经开放，分别在华盛顿特区附近和华尔街。
一些投资者认为此类业务会分散WeWork对核心业务的关注。这家创业公司能获得超高估值一定程度上是由于市场对它有信心，但成熟企业对它的兴趣日增也是它能够持久发展的一个征兆。位于纽约时代广场以西的WeWork大楼里，在顶层办公的是纳斯达克的员工，这里距离这家股票交易所自己宽敞的办公室仅两个街区。纳斯达克的一位经理埃里克·福克默（Eric Folkemer）表示，公司希望吸引硅谷的人才，但老式的办公环境使得这类招聘难以推进。“吸引他们到这栋楼里为我们工作要容易多了。”
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