本文来自微信公众号：中新经纬（ID：jwview），作者：薛宇飞，封面：视觉中国
由于区域间教育质量参差不齐，在学生家长的追逐下，各个城市都出现了学区房价格畸高的现象。在北京，单价在10万元以上的学区房比比皆是，20万元/平方米也不罕见。但随着北京市多个行政区接连发布“多校划片”政策，此前的学区房难再保证学生能百分之百拿到知名学校的入场券，这无疑给一些坐拥学区房的家长泼去了一盆冷水。
不过，仍有购房者愿意赌一赌政策，并将目光聚焦在了教育资源相对均衡的区域。住在石景山区的陆卿（化名）已经决定卖掉现在的房子，提前将家置换到西城区，她说：“现在买学区房就是在赌政策，而西城区中小学教育质量普遍较高，买在这里风险最小。”
01 奔向西城
资料图 中新经纬 薛宇飞 摄
顶着初夏的骄阳，陆卿和爱人在房产经纪人的带领下，已经在西城区金融街片区看了10余套房子，这里的高房价让她倍感压力。价格高，不仅是因为它地处北京核心区、片区内聚集了诸多顶尖金融机构，更因为它有家长们趋之若鹜的学区房。陆卿搬进现在的家不过数年，促使她下定决心尽快在西城区买房的，还是中小学生入学政策的变化。
北京各区义务教育阶段的入学政策一直都在微调，而今年，继续稳妥推进单校划片和多校划片相结合的入学方式，开始在一些行政区正式落地。东城、西城、海淀，一直被视为北京中小学阶段的教育高地，它们入学政策的变化，备受关注。
东城区规定，入学登记的实际居住房屋不动产权证书为2018年6月30日后取得的家庭，自2019年起该家庭适龄儿童将通过电脑派位的方式在东城区内多校划片安排入学。海淀区要求，2019年1月1日后在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的，将不再对应一所学校，实施多校划片。
也就是说，在东城、海淀上述时间点以后购入的房子，若周边学校教学质量参差不齐，很可能导致入手了高价房，孩子还是只能就读普通学校。
西城区基本延续去年的政策，学校依据户籍、房产、居住年限等条件录取，学位不足时，在学区或相邻学区协调入学；集体户籍、非本市户籍、按本市户籍对待等其他适龄儿童，在全区范围内按计划排位入学。因此，有房有户口，加上较长的居住年限，仍是单校划片入学的保证。
北京市西城区2019年义务教育入学政策 来源：西城区政府网站
西城区的政策虽然没有多大调整，但东城、海淀的政策，也让陆卿决定提前他们的换房计划。但一番看房下来，她发现，能够划入顶尖学区房的小区，即便是买入一个小两居，总价款也在千万元之巨，超出了他们的预算水平。
经过权衡，陆卿决定买入一套学区稍次的住房，小区对口的学校在片区内教育质量一般。现在，她只等现在的住房出手，凑齐首付后进行置换。
她对中新经纬称，如果以后西城区也推行新老划断方式的多校划片，顶级学区房的价值有可能打折扣，稍次的学区房却迎来升值机会。但这一切都有赌的嫌疑。她说：“西城区入学政策有调整的可能，现在买学区房就是在赌政策。”
02 学区堡垒
楼房 中新经纬 摄
多校划片政策虽然重击了部分学区房，但对教学质量整体较高且学区分布相对均衡的区域而言，学区房的价值依然存在。
机构数据显示，西城区重点小学的数量占到北京市重点小学总数量的21%，位居所有市辖区之首。西城区的11个学区中，基本都包含各自的重点小学和普通小学，少数没有优质重点小学的学区也通过重点初中的划片加以弥补。
陆卿所看的金融街片区，包括了北京八中、北师大附中分校、实验二小、奋斗小学、宏庙小学等知名中小学。如果将来受到多校划片政策影响，她的孩子仍能就近进入其他学校，她说：“以后再有变化，也差不到哪里去。”
想提前规避风险的还有文慧（化名）。在东城区新老划断入学政策实施前，她买入了东城区房子，虽然小区单校划入的不是知名学校，但也不算太差。
为了给孩子选学区，在各类地产论坛上泡了很长时间的郭哲（化名）最终在西城与海淀之间作出了抉择，他卖掉现在的房子，并加了500万元，置下了西城区的学区房。他的想法与陆卿一样，西城教育资源平均，可以最大程度规避政策风险。
郭哲认为，海淀区虽然教育质量较高，但学区分布不均衡，今年的入学政策也已经明确提出，2019年1月1日后取得房产证的家庭将实施多校划片，入手的时机已经错过。不过，亦有媒体报道称，教育资源相对集中的海淀上地学区和海淀西三旗学区，仍是家长关注的热点区域。
中原地产金融街片区丰汇园附近门店的李枫（化名）告诉中新经纬，金融街片区2018年底之前在售的房源还比较多，但从今年三四月份开始，不管是学区房还是非学区房，成交量都有明显上升。房子从挂牌出售到成交的时间在缩短，现在剩的房源已经不多。他称，对口学校为宏庙小学的一居室，现在就剩下几套，且单价较高。
丰汇园小区房价走势 来源：安居客
安居客近日的线上数据显示，对口学校为宏庙小学的丰汇园、宏汇园小区单价分别为196855元/平方米、201072元/平方米，环比4月分别上涨0.84%、2.43%；整个金融街片区的均价为162381元/平方米，环比4月上涨3.33%。
中新经纬还注意到，西城区丰汇园小区住房的售价，在2017年4月一度达到了21万元/平方米，到2018年3月，大致降到了18万元/平方米。
陆卿说：“这两周看了10多套房子，卖得也很快。刚看的房子，还没过两天，中介就说房子出售了。现在看中的这套房子的房东不着急出售，说可以等等我们，但价格就要贵一些。”
不过，这一成交变化，并未引起市场的整体波动。据北京中原市场研究部统计，在学区房集中的三个区域，东城、西城4月份二手房成交量均出现环比下降、同比上涨，海淀同环比均下降；东城、西城二手房折算价格环比小幅上涨，海淀下降。
一些媒体报道称，由于多校划片的实施，东城、海淀一些学区房的价格出现了回调。易居研究院研究总监严跃进认为，学区房的降价与房地产市场总体的调控也有关系，在市场预期发生变化时，学区房价格会受到影响。
中原地产首席分析师张大伟对中新经纬表示，多校划片政策虽然在推进，但就近入学的方针并没有变化。“不买学区房肯定上不了好学校，买了学区房只是有可能上不了。”他称，北京的优质学校非常集中，要么都好，要么都差，多校划片的影响不是很大，对东城、西城、海淀的影响有限。至于丰台、石景山这些区域，学校都一般，也没影响。
张大伟认为，多校划片政策会产生削峰作用，对顶尖学区房的价格有影响，拉平周边价格。
03 教育均衡
建筑物 中新经纬 王潮 摄
为抑制“择校热”，教育部曾要求一些大城市大力推进义务教育免试就近入学政策，重点大城市也都基本实现了这一目标。但由于就近入学政策与房产捆绑在一起，学区房问题依旧没有得到很好的解决。
教育部办公厅印发的《关于做好2019年普通中小学招生入学工作的通知》中要求，按照“学校划片招生、生源就近入学”的总体目标，确保义务教育免试就近入学政策全覆盖。在学校数量较多的区县要合理划分学区范围，确保各学区之间优质教育资源大致均衡。教育资源不够均衡的地方，稳妥实施多校划片，采取随机派位方式入学。
教育部出台的多校划片规定相对宽泛，这给地方政府留下了操作空间，但一些城市在推进单校划片向多校划片转变过程中，也遇到了一些阻力。北京市朝阳区曾推出多校划片的入学政策，但媒体称，由于学生家长反对，该政策最终并没有推行。
张大伟称，朝阳区的好学校比较少，片区内学校的教育质量差别较大，多校划片自然招致家长们的反对。如果多校划片在类似于朝阳区这种教育质量差别较大区域实施，影响会大一些。
他称，学区房在全国各地普遍存在，是教育资源分布不均衡导致的，多校划片只会缓解一个片区内教育资源分配不合理的问题。遏制学区房价格过快上涨，关键还是要政府加大资金投入，大力扶持教育质量较差的区域。
近几年，许多城市都在推进集团化办学，通过优质学校设立分校的方式扶持弱势学校发展，也掀起了弱势学校的改名潮。但是，除了部分通过师资力量、真金白银投入去提升教育水平、真正落实办学政策的学校外，还有不少学校只是挂靠了牌子，教育质量依旧原地踏步。
同时，亦有开发商通过虚假宣传名校办分校的方式，假冒学区房，以达到吸引购房者、抬高房价的目的，最终引发购房者集体维权。
张大伟称，政府部门一直都是禁止开发商以学区房为噱头进行营销的，但销售人员的私下宣传依旧普遍。他同时也建议，今后应当对集团办学予以规范，不能盲目推进。