10万买8套房,又一个鹤岗诞生?
2023-05-17 15:20

10万买8套房,又一个鹤岗诞生?

本文来自微信公众号:国民经略 (ID:guominjinglve),作者:凯风,头图来自:视觉中国


鹤岗化,正在成为收缩型城市的代名词。



又一个“鹤”字头的城市,登上热搜。


日前,一篇名为“10万块买8套房”的报道冲上热搜,其中最便宜的一套房款仅需1000元


这件事情发生在河南北部的鹤壁市,与黑龙江鹤岗一样都是资源型城市,名字相似,且同时出现“房子跌回白菜价”的案例,自然引发无数联想。



事实上,鹤壁与鹤岗的白菜价房子,有相似之处,却有着实质性的不同。


白菜价,对于鹤岗来说是普遍性存在。在全国300多个地市中,鹤岗房价位居倒数第一,均价只有2000元左右,相当于深圳的1/30~1/40。


但在鹤壁,几万乃至几千一套房,只是存在于“老区”,且多数都是房龄30~40年乃至更久,没有燃气、没有暖气,整体相对残破。


根据第三方平台数据,目前鹤壁二手房挂牌均价在7000元左右,老区房价普遍低于2000元,但在作为新区的淇滨区等区域,房价7000元以上的比比皆是。



熟悉鹤壁的人都知道,在当地存在“老区”与“新区”之分,老区说的是山城区、鹤山区,基于传统矿区发展而来,是鹤壁作为煤炭城市的历史见证,但也随着资源枯竭而陷入停滞。


早在1990年代,鹤壁就在老区40公里之外的地方建设新城,打造经济技术开发区;2000年前后,市政府及相关机构全部搬迁到新区。


经过20多年的发展,新区已蜕变成为当地的经济、产业、商业和文化中心,带动大量人口迁移,老区自然而然不断衰败。


这与甘肃玉门等地,由于行政中心和产业中心搬迁,导致老区衰败,有一定相似性。



同是资源型城市,鹤壁与鹤岗,走上了不同的转型之路。


2009年到2012年,国家分三批划定69个资源枯竭型城市(县、区),主要集中在东北及中西部地区。


黑龙江鹤岗正是69个资源枯竭型城市之一,而在河南,焦作市、濮阳市和灵宝市位列其中,鹤壁市不在其列。


虽然不是官方意义上的资源枯竭型城市,但鹤壁煤炭资源开采空间越来越小,而全国煤矿整合及双碳带来的影响日益深远,鹤壁的煤炭经济早已不复当初。


高峰时期,鹤壁每年原煤开采量超过1200万吨,如今只有300万吨左右,相比高峰期收缩了3/4。


早在20多年前,鹤壁就意识到这一点,主动进行产业转型。如今,鹤壁煤炭工业在整体工业的比重,从建市之初的90%以上,减少到6%左右。


在“一煤独大”格局不再的同时,一系列新兴产业开始崛起。


目前,鹤壁形成以电子电器产业、现代化工及功能性新材料产业、绿色食品产业、镁基新材料产业为代表的四大主导产业,以及以数字经济核心产业、生物技术产业、现代物流产业为代表的三大新兴产业。


虽然新支柱的崛起仍需时间,但由于转型相对较快,鹤壁并未如鹤岗一样陷入长达10年的停滞乃至收缩期。


2012年到2022年,鹤壁GDP总量从544.7亿元增加到1107.44亿元,接近翻倍。



虽然与省会郑州的10年翻3倍无法相提并论,但经济并未出现失速。


在人口方面,虽然出现了负增长,但也未像鹤岗一样大幅收缩。数据显示,2012年到2022年,鹤壁常住人口从160.28万人收缩到157.24万人。


所以,只要保持产业转型升级的步伐,鹤壁不会轻易成为下一个鹤岗。



相比资源枯竭,行政中心搬迁对房价的影响,同样不容低估。


由于行政主导的存在,当城市行政中心向外迁移,自然会带动商业、教育、文化、交通等资源的重新配置。


越是中小城市,越是资源型城市,影响就越突出。


原因在于,与多中心化的大城市相比,中小城市普通只有一个中心,各类资源都围绕着行政中心而配置,政府驻地迁移的影响相当巨大。


政府驻地搬迁一览 来源:地理学报. 2022,77(10)


大城市则因城而论,但普遍比中小城市拥有更大的弹性。


北京市政府迁移到通州,并不会改变东西城区作为“央区”独一无二的地位,但通州因此而受益。


在合肥,市府和省府先后从庐阳区外迁到政务区和滨湖新区,在带动新区崛起的同时,固然会让老城失去高光时刻,但由于学区、商业、交通配套的存在,老区并未直接陷入衰败。


但对于广大中小城市来说,新区与老区之间更像是零和博弈,很难鱼和熊掌兼得,新区的蓬勃发展与老区的衰败成了直接对比。


甘肃玉门就是典型案例。玉门堪称“中国石油工业的摇篮”, “铁人”王进喜出生于此。巅峰时期,玉门油田原油总产量约占到了全国年产量的一半左右。


但随着石油资源枯竭,原本都设在老市区的石油管理部门、玉门市政府先后外迁,一个迁到了100公里之外的酒泉市,一个搬到了20公里之外的新市区。


所以,与鹤岗一样,玉门也出现了“2000元买一套房”的极端场景,发生在人口严重流失的老市区。



政府机构搬迁,仍在进行时。


这些年,一个地方如果要大力发展新区,往往会以政府驻地搬迁为直接抓手,也有不少人建议通过搬迁行政中心来提升区域价值。


据不完全统计,过去20多年,全国至少有十多个大城市完成了市政府驻地搬迁,包括北京、合肥、成都、长沙、沈阳、西安、济南等等,中小城市更是不计其数。


如今,还有一批城市陷入行政中心搬迁争议之中。


在广州,有不少人乃至代表委员,纷纷提议将省府或市府搬到60公里之外的南沙区,以此带动副中心发展。


在西安,也有市民乃至专家学者,建议将省府西咸新区,以此带动西咸一体化的发展。


……


当然,行政中心搬迁带来的只是短期利好,更关键的还是产业,产业跟不上,人就留不住,所有资产价格都难以维持。


总之,有人就有一切。没了人,房子什么都不是。


本文来自微信公众号:国民经略 (ID:guominjinglve),作者:凯风

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