经济增速连年第一的重庆是如何控制房价的?
2016-10-05 14:14

经济增速连年第一的重庆是如何控制房价的?

文/毕亚军     华商韬略(ID:hstl8888)


“重庆市民都应该感谢黄市长。”


7年前才毕业,完全靠自己奋斗就在重庆主城区买了大房子的小竟哥,坐在他大房子的大沙发上,洋洋得意地对他那些在其他大城市打拼,挣得比他多,但却至今连房奴都没资格当的同学们说。


在全国众多热门城市市民望房兴叹,按照目前这样子,奋斗一辈子可能都无法拥有一套房子的今天,稍微努把力就能安居乐业的重庆市民,在这个问题上的确正发自内心地感恩着他们的好市长。


高呼“失去奋斗房产再多我们也将无家可归”的《人民日报》,今天又发表了重磅级文章——《3天9连击中国楼市发出怒吼》,委婉地赞扬9月30日至10月2日,短短三天时间,北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉共计9个城市先后重启的限购限贷楼市新政。


作为一名老家在重庆,也对重庆房价和安居工程深有体会的北京小百姓,借着酒后壮起来的怂胆,我想弱弱地问一问:限购限贷值得称道,但你们到底是要稳定房价,还是真心实意地希望奋斗中的城市居民“有家可归”?


如果是后者,鼓励奋斗,为限购闲贷鼓掌的同时,不妨好好认识,甚至学习一下重庆的做法。


众所周知,重庆的GDP增速已经连续两年(2014、2015)位居全国第一,而且今年有望继续保持。但就是这样一个经济快速发展,而且贵为直辖市的地方,在过去5年,她的房价却只涨了12%,其房价涨幅不但远低于全国平均水平,而且大大低于其他可能不如其城市经济实力与活力的小兄弟城市。


还有两点可能让其他城市居民无比羡慕的是:到今天为止,重庆依然是全国一二线城市中唯一没有执行过限购政策的城市,并且其经济发展速度与居民收入增幅也大大跑过了房价涨幅。过去五年,重庆GDP从2010年的7925亿元涨到2015年的15719亿元,升幅为98%;居民人均收入从2010年的17532元涨到2015年的27239元,升幅为55%,是房价升幅的差不多5倍。到今天为止,重庆房价收入比还不到10,也就是平均工作不到10年,就可以买得起房子。


不限购、也不限贷的黄市长,既不欢迎房价高企削弱城市竞争力,也心疼他那些收入有限的市民们,发自内地希望他们都能乐业安居。所以,他总是在这两个目标之下艰难地寻找着平衡。不限购,也不限贷,是他希望真正需要房子的市民,能够人人平等地拥有购买房子的权利。但自由的同时,他一刻也没停止对房地产市场的关照,而且打出一套套直面现实,从根本上解决问题的组合拳。


黄市长曾经有句名言,把金融搞得很复杂的那些人都是骗子。套用他的话来说,很多城市的那些把房地产搞得很复杂的长官,可能并非是智慧和能力不够,而是在真心实意地希望市民能最大限度安居乐业这个问题上,不够尽责与诚恳!


重庆为何能把房价控制得这么好,为何能让很多中低收入的人都能住得上房,至少是能够实实在在地去奋斗并且实现住房的梦想?


黄市长的办法并不复杂,抛出北上深这些性质特殊的城市不说,《人民日报》赞扬的那些紧急限购的城市中,至少有3/4是可以考虑用他的办法稳住房价,最重要,是能尽最大努力让市民买得起或者住得上房的。这些城市为什么不早采取黄市长早就公开的办法,而是现在火急火燎地,在我看来是治标不治本的救急,值得深思。


在5年前举办的一次市长论坛上,黄市长曾介绍自己hold住房价的法宝。他说:要将房地产价格调控到理想目标,必须在“供求平衡、土地价格、税收分量、金融杠杆、配置格局”五个关键环节做文章。重庆这么多年,也就是靠这些办法取得了这个让全市人民感恩的成效。其中,核心的核心是供求平衡,土地价格,与配置格局。其他的两项,更多是为了把这三个要素做到更好服务的。


我以为,如果这三项搞不好,通过其他来解决,就会本末倒置,就会走成一些限购城市如今的格局:你即便把房价控制住了,但你的目的是什么?是让大家有房子住?还是房子不涨价,给社会各界一个所谓控制房价有功的好形象。


黄市长是实事求是的人。他很清楚,供应和需求都是决定价格的核心。至今还没剥夺刚需购房者平等购房权的重庆,特别重视从供需两端解决问题。


重庆房价这么稳,首先是不搞奇货可居,按照对需求的估计配足土地的供应。过去几年,重庆主城区的房价一直没有大涨,但其每年新增商品房开工建设和商品房产销面积却一直排名全国前茅,年年都是超过2000万平方米。这背后,是以大量土地供应平衡了大量住房需求,更是以相对低的价格让居民住上了房。


重庆虽然没有限购限贷,但黄市长那只“看不见的手”一直都未曾离开市场,整个市场的节奏始终牢牢掌握在他手中——政府始终在通过相关职能部门用行政手段来调整房地产市场土地供应、新增投资和新增预售项目供应等要素,进而从整体上控制房地产市场宏观层面的供求关系,并维护房地产市场的健康平稳发展。


黄市长说:“房地产是不动产。是资源、是住宅,是老百姓的民生保障。房地产大量的资产和银行贷款联系在一起,当然是个半金融资产,和金融安全密集相关。动态来看,我们把它当商品,就要形成供求平衡:把它当成不动产,就要控制房地产的地价、房价;把它当做资本品,就要对资本品进行资本品对应的物业税、房产税或者其他的各种直接间接的税种的管制。”


有人问,重庆怎么保持供求平衡,黄市长回答:“就在陈和平(重庆市副市长,分管城乡建设、国土资源和房屋管理、规划)一支笔上。”所有房地产项目,远的调控土地供应,近的调控审批进度。“房产商买地以后,每个楼盘总要做控制性详规、建设设计规划,这个规划由规划局批,每个单子都要陈和平画圈,我给他说过,如果看这个月房产投资量超过25%,变30%,30%多了,就官僚主义一下,所有房产商报来的规划件别去画圈,压三个月没有关系,如果低于25%,变成15%了,这时候只要有关部门按法规批准,你画圈以后就推出去,建设进度就加快,建设部门也有一些手续上的快慢,政府是可以调控的。”


在此期间,黄市长还总结出一个25%的原则——即重庆市每年房地产投资不能超过全市固定资产投资的25%。黄市长认为,固定资产投资超过25%一定供过于求,低于25%又供应不足,不适应城市化,造成房价飞涨影响国计民生。在此之下,他还摸索出一些其他规律来平衡:比如,住宅始终坚持每平方公里1万人;工业园区发展也有一个经验标准,每平方公里要有100亿产值,不糟蹋土地。


人口持续涌入城市的过程中,住房需求一直不断增加,要维持供需平衡,就必须大量增加供应。对政府而言,就是要多拿地出来。重庆这些年一直在尽量多的供应土地。很多城市都以土地资源有限,耕地红线不能碰为由,搞土地的奇货可居。黄市长也不是造土地的,而且也同样不能去碰红线,但他通过创新解决问题。这就是著名的地票政策。


黄市长曾发表文章专门介绍地票政策,要权威、专业了解这个政策的读者,可以浏览这篇文章——《黄奇帆:地票制度实验与效果》。


我对这个政策简单粗暴的理解是,这是一个把非城市化地区闲置甚至浪费的土地复垦变成耕地,然后把这个复垦并新增出来的耕地,置换到城市化地区作为国有建设用地,进而在保证耕地总面积只增不减的情况下,增加城市建设用地的好政策。


城市化,说白了,核心就是让农民和农民后代进城做市民,城市化的房屋,严格来说,你要保证让这些进城的人买得起,或者住得上。如果农民进城了,他在农村的宅基地就空出来了,你去复垦就变成耕地了。然后置换过来,你就可以把能够城市化的耕地变成住宅用地。这样,既增加土地供应平抑房价,去满足这些把土地还成耕地的新市民的住房需求,又能用他一套房换下可能上亩的耕地出来,让你的耕地只增不减。所以这些年,重庆的建设用地大量增加,但重庆的耕地却只多不少。


还有一点很重要的是,重庆在出售土地的时候,对土地的价格始终是保持控制,甚至节制的。这也是黄市长努力坚守的另一个原则:土地价格不能高过房价的1/3。


他相当清楚,开发商是要挣钱的,政府要是把土地价格弄得其高,他盖出房子来一定是把房价卖到其高。所以,他先给开发商更低价格的土地,也给出开发商低价还能盈利的空间,然后再跟你讲你要流道德的血液:我政府通过土地让利于民了,你也不能挣钱太过分,要是过分了,对不起,我就要制衡你。


“房价中地价有一半的推动力。楼面地价不能高于房价,否则会造成灾难。控制不好地价,是政府失职。”这是黄市长多年前说过的一句话。他强调,“别以为地价高了赚钱,政府收入高了就是好事,它是个好事,但如果唯利是图,一根筋把地价推高,长远就使得房地产价格过高,工商企业房产资源成本过高,最后使得这个地方工商经济萧条,无法良性运作,最后使得这地方的人气都转到了泡沫房产,而不务实业,最后毁坏了整个城市发展的方向,后果就很大。”


除了从土地价格控制力争让更多人买得起房,重庆还从2008年开始,就在主城区推行首套房退个税的政策,就是你如果是买第一套房,政府会把你的个人所得税退给你,增加你的购买力。


但即便重庆的房价已是全国大中城市的低价(还有一个值得说明,重庆到今天的房屋销售,主要都还是以实际使用也就是套内面积在卖,你给80平米的钱,买到的是实实在在的80平米使用面积,而不是其他城市的建筑面积),也依然有很多低收入阶层,也是黄市长从来没有忘记的弱势群体买不起房。他们的住房怎么解决,黄市长的办法不是限购,而是努力增加保障房的供应,也就是奉行“市场+保障”的双轨制理念,而且不像其他一些城市,把保障房盖得不像房子或者盖到偏远的郊区。在重庆很多黄金地段,都有成片的保障房。


黄市长将他的双轨制支撑下的房地产调控总结为“低端有保障、中端有优惠、高端有约束”的“三端调控”。即由市场行为主导中高端房地产市场的商品房供应,同时还在房产税试点、契税政策、贷款政策等方面对高端大户型、别墅型等物业形态形成经济性遏制作用,控制高端供应的比例和消费。低端保障性住房主要由重庆市政府主导的公租房系统供应。


在这一政策下,截止2015年底,重庆累计开工建设了公租房69.2套、4475万平方米的保障房。预计到2020年,将通过公租房和其他保障住房,将重庆城镇住房保障覆盖率将达到23.5%,这些房子都便宜地供应给了低收入和外来务工群体。


知道我要写这样一篇文章后,一些朋友劝我,可别写,万一火了,把吵房团吸引过来,会把重庆的房价炒高。而我依然要写,是因为我没有那么大的力量,而且即使火了,投机分子都来重庆炒,估计也是很难炒起来。因为在这样一个局面下,重庆的房价显然不具备被几伙子投机倒把者弄得手足无措的空间。


因为,从一开始,黄市长就没有想过要把房地产做成稀缺品,也从一开始就不欢迎炒房团,并且从来没有指望靠舆论或道德口号稳定房价。他只是,遵照经济发展的必然规律去设防与布局,踏踏实实地扼杀着投机倒把的空间。


黄市长的确是不欢迎吵房团的。重庆推行着一项政策:“无户籍、无企业、无工作”人员买第二套普通房也收税。他开门见山地说,出台这个就是为了遏制炒房团。“因为谁如果认为炒房团把房价炒高,使这个地方多收税,增加GDP,是非常愚蠢的短视。”


即便重庆的房价目前维持得这么好,老百姓的安居做得这么好。黄市长依然还在未雨绸缪,防患于未然。9月22日,他在出席“2016市场监督管理论坛”上就曾表示,重庆将在未来3年关闭1500家房地产公司! 采取这个措施的目的,目的就是要维持市场的平稳与健康发展。“这些空壳公司在形势好时,会乱集资搞房地产,而在形势差时,就会资金链断裂,从而成为社会不稳定的源头。”他说。


关于防患于未然,黄市长还有两个小故事值得分享。


一是,在今年3月的全国两会上,黄市长曾对一些地方加杠杆去库存,结果飞快炒高房价提出过警告。他说,这跟中央精神是背道而驰的,会给经济带来巨大风险。一两个月、三个月暴涨了30%、50%,这和去年股市高杠杆造成的3000点到5000点的后果是一样的。显然,很多人并没有认真听他的话,更没有防患于未然,以至于出现今日《3天9连击中国楼市发出怒吼》,堪称很难收场的局面。

再是,几年前,重庆市工商局发现,短短几个月内,重庆突然增加了3000多个投资咨询公司,而且这些公司的注册人,都集中来自于某个省、某个市下的某个乡。


这件事引起了黄市长的重视,于是安排重庆市工商局立即展开调查。结果,背后的故事是:当地搞了一个培训班,培训三堂课,教村民们如何注册投资咨询类公司,然后打着银行的招牌到市内摆摊忽悠,非法吸收老百姓的存。常常是一个人就注册几个公司,打一枪换一个地方,拿到钱就卷包会。

“我们在了解到这些情况后,就把这3000个公司统统注销了。” 他介绍说。


总结下来可以发现,黄市长搞房地产调控,稳住价格并不是他的目的,而不过是手段。他的目的归根到底,还是要让房子尽量回归其民生保障的根本,要让房子作为城市发展的“基础设施”,让不同收入阶层的人都能最大限度地拥有这个“基础设施”,继而安居方能乐业,有了房产更好地奋斗,继而为城市发展提供不竭的动力。我以为,这才是重庆房地产到今天的真正可贵之处。


即便你限这个,限那个,如果大家买不到,住不上,它的意义又在哪里?


也因为此,当舆论普遍认为,黄市长能做到这些,是因为他懂经济、懂金融,是著名的专家型市长,而我对此却是有绝对不同的看法。


我的看法是,黄市长能做到这些,不是因为他更专业,虽然他的确很专业,而是因为他的责任与良知。他的这些目前看奏效的办法,难道是其他那些同样是硕士、博士的人所不懂的?但其他人的责任和良知,就不一定了。


所以,我以为,房价和房市已经不是一个经济或专业问题,也不是能不能的问题,而是一个责任与良知的问题,是一个是否诚恳去做的问题。如果说,下水道是城市的良心;城市的房价,显然应该是政府良心的一部分,甚至是最重要的一部分。


不知道大家是否同意我这个,当然会有主观情绪以及有失偏颇的看法。


注:如本文有批判之意,北上深等更具特殊性的城市真心不在批评之列。这不是因为我还要在北京吃饭,而是因为这些城市的确是更充满特殊性


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