10月16日，由复旦大学经济学院、复旦大学经济学院全球校友会举办的“复旦首席经济学家论坛”在上海举行。著名经济学家张五常谈到房价上涨的原因，他提到，现在深圳的人口上升的幅度。几年前，深圳市1500万人口，两年前是2100万，过几年之后又变成3000万了，人口在深圳的增加，每年增加100多万人口，这是近似于让人不可相信的。
两年前我说过10年之内深圳会超越香港，他们不相信，但是我最近说不需要等10年，现在已经超过了，现在告诉你们，肯定的说，10年之后深圳会超越美国的硅谷。
以下是发言摘编：
各位同学，三十多年前，我回香港任教职的时候，一个朋友叫我多写文章，提供意见。我当时对他解释，我是从事学问的，我不是改革社会的，我可以不说，我可以说错，但是我不能说我不相信的。
我是抗战时期离开大陆逃难的人，我在大陆挨过饥饿，是不可能不关心国家的，就这么简单。我的关心是肯定的，希望国家好也是肯定的。
经济不好楼市却飙升的三个原因
在目前来看，中国是有很多问题的。在八年前，推出新劳动合同法的时候，我就说会有很多地方发生负增长，现在回看，有些地方是很明显的出现了负增长，但是没有人知道国家整体真实的统计数字，地方政府打报告上去的数字，因为种种原因很多问题我不想说，但是大家都知道，中国目前的经济情况是不好。
在这种情况之下，出现了一个奇怪的现象，某些城市的房地产上升很快，深圳市、上海市、北京市、杭州市等等都在限购，假离婚也不行，这个现象是需要解释的。经济不好是事实，具体不好到什么程度，还很难说。但是某些城市楼市的提升，是绝对是真实的。
经济不景气，楼价却飙升，到底发生了什么事？这是一个非常有趣的现象。但很难解释，原因是因为由于几个因素的合并，我自己认为，要找到满意的答案，要向你们解释，为什么经济不景，而楼价会上升呢？基本上有三个不同的理由。三个不同的理由带来三个不同的现象，加起来就是为什么楼价在某些城市会急升的现象。
第一个理由就是《新劳动合同法》的推出
一些月薪是八九千块的人，基本上是没什么管制，反而三四千、四五千的劳动者比较麻烦。《新劳动合同法》的那些条例里，政府虽然说不会主动的管理，不会主动的执行，但是你要拿一个《新劳动合同法》去搞事情是可以的。还有很多地方工人拿着《劳动合同法》的某一条，勒索企业拿。但是到月薪八九千块那个层面，就这个问题就比较少了。
在这种情况之下，像深圳这种做高科技产业的城市，八九千块的工作很容易找，就产生了一个很奇怪的两极分化的现象。深圳人口的增长幅度没有统计数字，但是听起来是很吓人的。几年前，深圳只有几百万人口，现在达到了两千一百万，过几年就要变成三千万人了。
那么有这个现象的发生，楼价当然上升了，深圳升得太急，在深圳附近的城市比如东莞也跟着上去了，惠州也上去了，这是相当明显的。因为有很多人，尤其是中国念书念得比较好的青年，跑到深圳去。
杭州、上海、北京的情况也是如此的，那些青年开始集中到有高科技产业的城市，这些城市的《劳动合同法》对他们没有太大的约束，他们移民到那些城市，这是某些城市楼价上升的第一个原因。
第二个理由，在目前的《劳动合同法》局限之下，在中国投资设厂根本没有办法做。
你说到东莞去开厂，人家说你神经病，根本没得做。这就是钱都转到房地产的原因。
第三个原因最重要，全世界都在说人民币汇率要下降。
另一方面，现在人民币出境是很困难。你们知道地下钱庄很重要，他们协助小工厂做生意，但几十年来，我没见过地下钱庄这么难把钱转出去的。
你想想看这个问题，人人都认为人民币要下跌，你想要保值，钱又出不去，就变成了“困兽斗”的场面。只能逼着你在国内买地产，当然，人民币会不会下跌我不清楚，但是全世界都这么说。所以这三者合并，就促成现在这个情况。
如果要买楼，那当然是买在高科技产业所在的城市的，以我比较熟悉的深圳来说，有华为这样的公司，杭州也有阿里巴巴这样的企业。假如要请一个很厉害的员工，在大陆起薪只要八九千块人民币，而香港需要两万块钱左右。美国请一个相同水准的人大概需要人民币四五万块钱，而中国有这么多精英。
两年前我说，十年之内深圳会超越香港，他们不相信，但是我最近说，不需要等十年，现在已经超过了。
现在告诉你们，肯定的说。
10年之后深圳会超越美国的硅谷
我又提到一个问题，就是我开始担心的问题，我要写一条很简单的方程式，张五常用数学方程式天下奇闻，这个方程式就是W=Y/r。这是很简单的方程式，但绝对不是简单的学问。这个方程式就是费雪二三十年代的伟大贡献，这是什么？是财富。
我们现在来说，W楼价是财富，不要光看楼，学识也是财富，今天这个财富就是房子、楼价，Y是年金的收入，你们念过经济学的话，这就是预期的收入，在利息调整以后每年的年金平均收入，你们念过经济学，有消费函数，固定收入就是这个Y。我再解释一次，年金收入就是你预期的将来收入，经过利息率的调整，在每个时期的平均数字，是预期的。
这个财富是楼价。财富等于预期的年金收入或者预期的租金收入/利息率，就这么简单，很简单，这一点非常重要。换言之，预期年金收入上升，财富就会上升。或者预期的利息率下降，财富上升。预期收入上升，财富也会上升。
因为收入的变动，会导致财富的变动，在房地产来说，因为租金的变动，预期的租金变动会导致楼价的变动，因为租金变动要除以利息率，这个基本上是很可靠、很简单的方法来看财富和收入，这是费雪始创的。
财富本身不会变，收入那边变成财富，收入变它才变，或者利率变了它才变。财富在英文来说，财富是被引导出来的，是被代理出来的，也就是说传统的看法，就是收入不变，利息率不变，财富是不会的，这是传统的算法。但是现在一个问题，在某些情况之下，财富转变了，这个W在某些情况下上去了。那怎么办呢？这个是存在的。