你看,那些做租房生意的一声不响就死了
2017-06-05 17:59

你看,那些做租房生意的一声不响就死了

去年今时,丁丁租房在经历佣金上调和大批裁员后,终于被左晖收回,于建洋重回链家,技术副总裁张芳去了58。到今年这个时候,丧钟差不多要为爱屋吉屋而鸣,从去年末开始爱屋吉屋就负面频出,而据有关人士透露,晨兴资本日前已做好了 8000 万美金的坏账,如此也表明这家公司是不作指望了。丁丁前后烧了差不多 3 个亿,爱屋吉屋也败了 3 个多亿,只是后者单位是美金,租房市场里互联网中介的玩儿法,到此可以说是完败。


中介模式靠不住,那些高喊去中介化的公司也没见得多好,有些平台一声不吭说没就没了,也有人调侃说,我把市场上所有租房app都用了一遍,结果通过小区墙上的小广告租到了房,这脸打得啪啪响。自互联网发轫以来,消费市场的吃穿住行里,其中三个领域都跑出了巨头,唯独最痛的租房市场仍旧一片重灾区,你说可笑不可笑。俗话说不知死焉知生,看一圈租房公司的花式死法,盘点尚且存活的平台和模式,我们再来推想下,以后租房还能靠哪家。


先说互联网中介。别的不论,不管是爱屋吉屋还是丁丁租房,打一开始就不是奔着解决租房去的。

爱屋吉屋实质是想从租房切二手房、新房交易,据公开采访信息,他们在对传统中介的改进上着实下了功夫,像管理结构的扁平化以及工作流程的信息化,通过指标量化做精细化管理,铺天盖地的零佣金广告也网罗了大批用户。不过问题是,爱屋吉屋做到后来发现租房既不挣钱,还不能成为切进房产交易的突破口,租房买房的用户不是那一波人,于是干脆跨过租房业务,直接开搞二手房交易,到后来进军线下开门店,互联网中介模式名存实亡。直接和链家硬碰,爱屋吉屋胜算几何不做多想,反正租房业务是没多大戏了。


而丁丁租房这边,一直被认为是链家狙击的爱屋吉屋的布局,相当于从二手房向租房的一个延伸。照理说,链家又出大钱又有房源优势,丁丁租房应该玩儿得更溜才是,但结果我们也看到了,互联网中介还是线下中介那批人,获客获房源的方式换汤不换药,对于租房市场没有实质改变,效率提不上去还不挣钱,扶不上墙的丁丁在没了爱屋吉屋的威胁之后,自然沦为鸡肋,被链家收回后,租房业务应该又将附庸于房产交易。


去中介化看似“黑中介”时代的一剂良药,但眼下被证伪命题。2015 年这一类模式异军突起,爱直租、一间房、火炬租房、107间、以及后来的乐租、租客帮等陆续出现,不过到今天一个二个差不多都没音儿了。这里面我所知道的大概还有 107 间还在运行,低调发展也积累一些好的口碑,不过同样的 107 间的短板在于房源量不够,甚至有用户抱怨 107 间是不是专门给女生开发的租房平台(上面的房子很多被要求只限女生)。


事实上,核心供给短缺也是一早就注定的问题。中介的价值在于传递信息和提供服务,当一个行业流程的标准化逐渐建立,通过互联网将信息不对称抹平,中介的主要价值就极大降低,如果服务的价值也不高,中介就会被取代。但在目前的租房市场,大部分房源仍是掌握在中介手上,去中介化意味着放弃了市场大半部分的房源量,而在一没有大量公开透明的房源信息做基础,二没有标准化流程的情况下,去中介化不能说没有价值,更多是在于时机未到。


况且 C 端房源和租房用户一样,随机又分散获取困难,在低频市场搞双边拉动必然困厄交加,解决不了房源持续性的问题,听来就是个僵局。一些平台在去中介化的思路上做了变通,像 Airbnb 一样上线有职业二房东,虽然去中介化的实质没了,但小BtoC 相对来说是希望破局的,比如嗨住、巴乐兔这种,至少把房源量问题缓解了。当然啊,去中介化模式要是资金充沛,没准儿能有一些长足突破,但对比丁丁租房、爱屋吉屋这种高富帅,前者简直是弱势群体,据公开资料来看,没一家跑过A轮。


淘汰洗牌后,租房大平台硕果仅存一个58同城,但...... 众所周知, 58 租房板块的收入来源向商家收端口费,中介交钱就可以在平台上面发布信息,所以钓鱼的信息层出不穷,用户资料还时常在中介之间互相泄露,因此 58 想做好租房,不得先拿出点诚意,自我净化一下?这一点 58 是有觉悟的——丁丁关闭之后张芳应邀去了 58 ,随后我们也看到 58 App 里的租房频道里,开始出现公寓这样的真实房源。


不过,据接近 58 同城的人士透露,58 现在最挣钱的前三业务实际是房产、招聘和黄页,其中房产业务占到了这家上市公司收入的 40%-50%,租房占到 30%,房产交易占另外的 70%,因此作为 58 收入支柱的房产板块,自然不会像 58 到家、瓜子二手车、好租、斗米等业务一样被分拆出来,而在 58 原有体系内进行租房改革,掣肘是必然的。


并且 58 的收费模式还是端口费的话,开了公寓频道必然会折了(黑)中介的利益,商业利益和长远价值冲突的时候,58的租房能净化成什么样难说,并且张芳去 58 负责租房后,据说姚劲波还给定了这样三个要求:一是不做线下,二是不切交易,三是收入还不能掉。如此这般,只能说 58 做租房诚意欠奉。此外还有一点耐人寻味——这些公寓里面并没有自如的房子,少了这样一个头部合作品牌, 58 的公寓房源量必然不全。要说其中缘由,一方面固然有自如想要自己把控流量入口,另外还有传言,当初左晖曾找姚劲波投资自如,姚劲波大概是觉得这事儿没搞头一口回绝了,风水轮流转,不知道这会儿要拓公寓房源的 58 作何感想。


既然提到公寓,那也来说说这类模式的问题。人民在租房上的消费意愿提高,房源标准化品质化是必然趋势,只是到目前为止,一线城市品牌公寓渗透率约为 5%,二线城市品牌公寓渗透率不到 2%,品牌公寓在全国市场渗透率约为 2%,相比中国 1.6 亿租房人口仍是杯水车薪。况且资金成本高、规模不经济一直是国内公寓的硬伤,发展速度有限不说,一众品牌划江而治,“中产新贵”们可能要同时用好几家公寓网站才能找到自己适合的房子,这种信息差必然又会带来匹配效率低下。


说了这么多,其实我们会发现,租房市场归根到底无非是要解决房问题——根据租房用户画像和需求反推,他们根本诉求是找到合适的房子,而在供给端,平台的要义无非要给到房源量足够多、房源足够真且透明,从而实现信息撮合、资源有效分配的价值——顺着这个逻辑,我们求得的解是:1)房源量要足够多,按合租和整租两个维度来划分房源和用户画像,分清楚哪些人那种房源不需要中介,哪些人哪种房源又需要中介,从而构建不同的业务模式;2)保证房源信息真且透明,个人房源做审查,中介房源则要引入竞争。


具体来说,在租房市场上,合租房源占比 30%左右,不论是转租的 C 端还是找品牌公寓的单身中产阶级,这部分需求客单价相对低,对中介需求并不强烈,甚至反感他们在横插一脚赚中介费,而中介这边呢,单价低的房子连坑带骗实际也赚不到多少钱,谁还稀罕服务合租人群。因此这部分市场,用去中介化的 C2C 模式、品牌公寓、小BtoC来解决将会是一个最优解。C 端房源太过分散了,所以我们看到大部分平台是做全网信息抓取,然后用自己的系统或电话询问进行一道过滤,比如 107 间、嗨住,同时也和公寓品牌合作、从中小型二房东手上去拓展房源。


而在 70% 的整租房源市场,典型用户比方说家庭、情侣或朋友之间一起合租,这些人相对来说更有动力找中介帮其节省时间,并也愿意为之付费。所以在中高端整租市场,平台就从所有中介处获取房源,并且通过类似“比价搜索”的方式,将信息整合到一起,通过让中介(对比)竞争的方式来去伪存真。这种模式大成者已有先例,典型如去哪儿的机票比较搜索,相信可以在同样的供给分散、信息不对称、中介参差不齐的整租市场一试究竟。


拿真实情况举例,当房东在网上发布出租信息后,会有一堆中介来跟房东打电话,表示想帮房东来代理这套房源,然后我们就会发现,同一套房可能同时出现在个人、链家、我爱我家或中原地产的中介手上,而且不同的来源还会标记不同的价格,有些会专门发布低价来吸引用户。如果这些房源能够汇总到一起,通过图片识别、数据库交叉比对等方式鉴定出同一套房,直接将月租价格和中介费一一列出,孰优孰劣用户自有选择。


目前我所见的在解决房源全面性、真实性和中介规范性的问题的尚有几家,一是近期上线整租房源的嗨住,以前是 小BtoC 做中低端房源的模式,近来也开始引入中介切入整租市场,在更新版本后我发现,以前一两千的合租房仅有一个转接的联系方式,而现在跳到整租房源,有些在拨打时会出来多个价格和联系方式,很像是前面提到的比较搜索;再来就是说蘑菇公寓转型的蘑菇租房,房源公寓化肯定是趋势,从自营公寓到开放 SaaS 平台,也能解决房源量和真房源的问题,近期拿到蚂蚁金服的两千万美元投资,又给到了 TP 身份和支付宝接口,可以说在尸横遍野的租房市场,风头一时无两,不过 SaaS 平台的硬伤在于,系统对接能否让所有公寓买账?别的不提单说自如,你就懂的。


除此之外,我再没看到哪家比较有望破局的创业公司了。我会倾向于认为,未来租房领域必然会出现一个大而全的平台,就像今天的美团、淘宝和滴滴,模式上只有合租整租联动,房源量足够多,才能够将如此低频的双边市场盘活,资源得以有效匹配,效率提升,以真正解决租房难的问题。


编者按:本文作者亓若耶,互联网旁观者,时常思考琢磨,偶尔提笔写字,思路不一定对,聊以抛砖引玉。比起科技更爱科学,欢迎交流:876126299@qq.com。

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