起底特朗普女婿的家族企业——库什纳的安全着陆点
2017-08-10 17:34

起底特朗普女婿的家族企业——库什纳的安全着陆点

虎嗅注:近日,《经济学人》杂志出品了一个 “起底特朗普女婿的家族企业”的深度专题,而本篇《库什纳安全着陆点》是该专题其中的一篇深度报道。


和特朗普本人一样,现任美国总统高级顾问贾瑞德·库什纳的家族企业也主营地产。但与总统不同,身为“第一女婿”的库什纳不能免于联邦利益冲突法的约束。尽管库什纳采取了措施以遵守联邦法律的规定,但其家族企业是否因他的职务和身份在经济上受益仍然是个复杂而敏感的问题。如果处理不当,这很可能引发美国公众对政府决策的信任危机。


本文转自微信公众号:经济学人(ID:TheEconomistGroup)。


在关于特朗普家族企业两篇专题文章中的第一篇里,我们研究了贾瑞德·库什纳在白宫的职务将如何损害其公司利益并影响公众对决策的信任


十多年前,曼哈顿第五大道666号这幢41层的摩天大楼以18亿美元售出,成为当时美国史上成交价最高的写字楼。如今这栋大楼前途未明,正等待数十亿美元的投资来重建它并把高度增加近一倍。在哈德逊河对岸,另一个项目也在寻找投资,为的是在泽西城(Jersey City)兴建一座名为One Journal Square的大楼。6月,房地产投资创业公司Cadre吸引到了硅谷知名公司的资金支持,包括风投公司安德森·霍洛维茨(Andreessen Horowitz)。


将这些投资项目关联起来的人物是贾瑞德·库什纳(Jared Kushner),特朗普的女婿兼高级顾问。和总统一样,其家族企业主营地产。库什纳参与策划了以上所有三个项目,并在Cadre公司中有“被动所有者权益”(即他不主动介入公司管理)。他的家族拥有第五大道666号和One Journal Square的共同所有权。


与总统不同,库什纳不能免于联邦利益冲突法的约束。他已采取措施,与自己范围广泛的地产业务保持距离。库什纳公司(Kushner Companies)是由数十家有限责任公司组成的综合性企业,在六个州拥有两万多间公寓和1300万平方英尺(120万平方米)的商业地产。加入特朗普政府之前,他辞去了库什纳公司(Kushner Companies)首席执行官的职务,并出售了自己在多个物业中的股份,包括第五大道666号和One Journal Square。


然而,库什纳保留了自己在许多库什纳公司下属有限责任公司里的股份。他对外披露的财务文件表明,在他掌握的物业股份中,他仍对其中的90%左右拥有被动所有者权益,价值高达4.08亿美元。他的父亲查尔斯·库什纳(Charles Kushner,见与库什纳的合影)在库什纳公司担任重要角色。贾瑞德·库什纳在第五大道666号和One Journal Square的股份都进入了其家族拥有的信托。大批为其家族提供贷款的企业以及其他合作伙伴都有可能从白宫的政策中获益。


地产之战


贾瑞德·库什纳是当前库什纳公司的总设计师。他的祖父约瑟夫·库什纳(Joseph Kushner)是犹太大屠杀的幸存者,在新泽西州开发了花园公寓。查尔斯·库什纳于1985年创立了名为库什纳公司的企业,一直是公司的主要负责人,直到因逃税、非法竞选捐款和干扰证人被定罪。2005年父亲入狱时,贾瑞德·库什纳24岁,次年他买下《纽约观察家》报(New York Observer),开始努力恢复家族声誉。不过更大的转变发生在2006年底,当时库什纳公司宣布将购买第五大道666号。


后来金融市场迅速下滑,写字楼租金也随之下跌。库什纳公司继而把第五大道666号的黄金零售空间卖给了拥有Zara的西班牙公司Inditex以及其他投资者,还在2011年向房地产投资信托公司Vornado转让了49.5%的股权,以进行债务再融资。Vornado的创立者是特朗普的长期合伙人史蒂文·罗斯(Steven Roth)。


有一段时间,公司对大型收购项目的胃口有所减弱。然而据数据公司Real Capital Analytics的统计,在2011年对第五大道666号再融资之后,库什纳又踏上了收购的征程(见图表)。他的收购目标包括曼哈顿下城以及托莱多(Toledo)和阿克伦(Akron)等中西部城市的中端住宅楼。他还谋划了更大的发展,包括One Journal Square和布鲁克林的另一个项目。后者现获名“全景”(Panorama),因其位置能将曼哈顿的天际线尽收眼底。



如今库什纳已在白宫任职,有两个问题成为观察家关注的焦点。首先,他的家族企业是否因他的职务以及与总统的关系而在经济上受益?第二,尽管他采取了措施以遵守联邦法律的规定,是否仍存在利益冲突?


先从经济利益的问题说起。现在是库什纳公司发展的关键时期,公司正在为Panorama招租,并为泽西市一栋滨海住宅楼项目寻求新的贷款(库什纳在这两个项目中仍持有股份)。更重要的是,公司还在为第五大道666号和One Journal Square(这两个项目中库什纳没有股份)寻找投资者。但是看起来,库什纳任职白宫所引来的密切关注不但无益于公司发展,反而有阻碍。


今年1月,《纽约时报》报道,为了第五大道666号大楼的重建,库什纳公司正在寻求来自安邦集团的主权资本。安邦是中国最大的保险公司之一,与北京的政治精英有关联。Vornado最近提交的文件显示,目前第五大道666号的债务高达14亿美元。研究公司Green Street的杰德·里根(Jed Reagan)认为,这令该写字楼本身的价值相形见绌。这在一定程度上是库什纳公司自己造成的,因为当初购买的价格就很高,而且公司为了进行重建,有意让写字楼的租户慢慢迁走。新大楼由去年去世的建筑师扎哈·哈迪德(Zaha Hadid)设计,将耗资75亿美元,包含一间酒店、豪华公寓和新的商铺空间。


库什纳公司与安邦的谈判在3月份终止。道德专家及民主党人士对利益冲突和国家安全感到担忧,因而反对该项目。另一条路近期也行不通了。过去两年多以来,库什纳公司一直在与卡塔尔的显赫人物谢赫·哈马德·本·贾西姆·阿勒萨尼(Sheikh Hamad bin Jassim al-Thani,人称HBJ)就投资第五大道666号谈判。7月,新闻网站The Intercept报道说,HBJ表示,如果库什纳可以通过其他渠道筹集其余所需资金,他就投资5亿美元。7月11日,库什纳公司证实谈判已于近期终止,公司正在重新评估重建项目的融资结构。


有人猜测库什纳还寻求了其他的可能性。去年12月,他会见了正受美国制裁的俄罗斯国有开发银行(Vnesheconombank)的负责人。该银行表示,此次是商务会见。白宫称库什纳在会见中是“以过渡官员的身份行事”。


拟开发的One Journal Square项目也遇到了麻烦。5月,库什纳的妹妹妮可·迈耶(Nicole Meyer)借美国的“EB-5”签证项目招徕中国投资者,该项目允许符合一定条件的投资者移民美国。迈耶在北京大力宣传One Journal Square,解释了库什纳在华盛顿的新角色,并表示该项目“对我个人和整个家族来说意义重大”。这引发了对库什纳家族利用库什纳政府职务的指责。库什纳公司表示,“无论如何,如果提到她哥哥被理解成企图以此招徕投资者”,公司为此道歉。


泽西市市长史蒂芬·富洛普(Steven Fulop)5月7日说,该项目不会得到库什纳公司所寻求的减税待遇和债券支持。市政府可能在任何情况下都不会答应这些条件——库什纳家族寻求的是特别优厚的一揽子条件。不过,民主党人富洛普和市议会议员即将参加连任竞选,而特朗普在去年11月大选时只得到全市14%的选票。库什纳公司已经失去了主要租户——众创空间公司WeWork。


就算库什纳公司尚未因与总统的关系而受益,发生利益冲突的可能性仍然很大。例如,企业税改革会对房地产企业产生重大影响。特朗普已表示,他想令15%的公司税适用于纳税中间实体(pass-through entities),构成库什纳公司主体的有限责任公司就属于这类(特朗普的公司也一样)。特朗普执政期间有望放松金融监管,为库什纳公司提供贷款的机构应该会受益。例如花旗集团最近为库什纳公司在布鲁克林的一个项目提供了4.25亿美元的再融资。黑石集团(Blackstone)向“全景”项目贷款3.75亿美元。它正在筹建一个基础设施基金,或许预期通过该基金在特朗普的基建计划中找到投资机会。这样的例子不一而足。


曾任小布什政府首席道德律师的理查德·彭特(Richard Painter)说,其中一些利益关系“浊臭熏天”。但这并不意味着库什纳已经或可能会违反任何法律。依照管理利益冲突的法规,他不可“亲自或实质性地”参与对其财务具有“直接和可预测”影响的事务。但根据具体情况,有利于库什纳父母或库什纳公司合作伙伴的政策可能被允许。华盛顿特区竞选法律中心( Campaign Legal Centre)的拉里·诺布尔(Larry Noble)说:“这是片灰色地带。”


总而言之,目前的局面似乎对谁都没好处 。特朗普的总统职位对库什纳公司的影响似乎好坏参半。 如果潜在的商业伙伴还是心存犹疑,担心因与挂着库什纳名号的企业合作而受到密切关注,库什纳最终可能不得不在他的地产事业和政府职务之间做出抉择。


然而,存在潜在利益冲突的项目太多,可能会引发公众对政府决策的信任危机。 一位白宫发言人说,库什纳将会回避任何会对其拥有经济利益的实体产生“直接和可预测影响”的事务,并指出这些事务包括EB-5投资移民和经济适用房项目。不过白宫尚未公布库什纳将不再参与的事务的完整清单,而且也没打算制定这样的清单。

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