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【周报-房产电商】阿里京东相继入局,多年活不好的房产电商,现在要好了?
限免 2017-10-27 20:56

【周报-房产电商】阿里京东相继入局,多年活不好的房产电商,现在要好了?


虽然巨头开始布局,但房产电商离爆发还很远


10月24日下午,京东宣布房地产业务上线,开始紧密布局新房业务。此前,支付宝也上线了租产频道。两大巨头突然之间齐聚房地产领域,使人不得不思考:这些巨头的进入会对房地产市场产生哪些影响,房地产电商一直不瘟不火,现在到了要起飞的时候了吗?

 

虎嗅观点

 

1)房地产电商一直没做起来,主要源于房地产交易的周期性、复杂性以及电商提供服务的有限性。

 

房地产伴随着周期性的政策调整与市场供应的调整,会交替出现供不应求与供过于求的局面。在相当长的周期里,房地产呈现供不应求的局面,这时候电商便会无用武之地;房地产交易非常复杂,大量环节必须在线下完成,如看房、交定金、贷款、办理过户、收房等等,能够在线上完成的环节比较有限;电商基本上只承担了获客阶段的预约等功能,为开发商和购房者带来的价值比较有限。即使是交易链条较短的租房领域,电商的成就也很有限,在关键的房源争夺战中无法与链家等线下巨头相抗衡。

 

2)如今阿里京东布局房地产电商,更强调对行业的赋能,可以为房地产交易带来部分增量价值。

 

与几年前相比,阿里京东等巨头形成了更庞大的生态,不再局限于电商业务。这使得京东阿里可以在做销售渠道之外做更多事情,从而为房地产交易提供更多价值。这些巨头形成了更庞大的用户数据,可以为房产项目做更精准的获客;都掌握了大量的商家资源与运营方面的数据,自身也在线下门店方面有了不少的布局,可以在社区服务的搭建上提供资源方面的帮助,在商业地产招商与运营方面提供更多决策支持,使社区、商业地产、物业、生活设施服务商等有更高效的对接;都在探索新零售,在数据、会员、流量、营销等方面为线下商家赋能,有助于商业地产运营的精细化;都形成金融服务能力,可以在支付、信用、消费金融、理财、商家日常运营资金借贷等方面帮助社区以及商业地产的发展。

 

同时,阿里京东与地产商的合作,又可以在合作中对自身的数据、生活服务、线上线下零售、金融等业务形成支撑或者补强。阿里京东与地产商的合作,目的不仅在于扩大销售规模,也在于对自身已有业务的支持。

 

当然,这些价值就目前而言更多是商业设想。房地产电商对于房地产交易的价值,比较容易落地的,还是在营销环节。

 

3)当前房地产业还未进入精细化运营阶段,互联网企业的赋能价值实现起来难度不小。

 

与供给能力非常强的日常消费领域不同,房地产行业周期性非常强,在供给放量、政策严控、货币紧缩等背景下,楼市供过于求,房地产商对于互联网电商的需求加大,在精准营销、社区生活设施的搭建等方面会有更多地着力;而当供给不足、政策放开、货币政策扩张时,楼市供不应求,房地产商与互联网电商的合作意愿会大幅下降。尤其是房地产具有投资品属性,这使得其需求量在不同政策环境下的弹性非常大。

 

这样,互联网电商虽然能带来一定程度的赋能,但房地产商无论是在房产销售、社区运营还是在商业地产运营等方面,都对互联网电商没有持续性需求,且传统运营思路并未改变。互联网企业要将在房地产领域的商业计划落地,需要房地产商持续地配合,以将商业设想落地并发挥价值,但这一点较难实现。当下一轮房地产热潮来临时,房地产商的合作意愿再次下降。

 

4)不同地方房地产供需状况的差异性为房地产电商带来区域性机会

 

房地产电商面临的机遇在于,当下的房地产市场越来越有层次性,一线城市与二线城市、三四线城市的需求状况不同步,所以房地产电商会面临区域性的机会,特别是在供给放量的城市和区域,会有更多的营销与渠道方面的需求。在营销的基础上,做房产中介/经纪人的赋能、为社区运营与商业地产运营赋能等也都有更大的发展空间。


在新房与二手房方面,新房预售时房地产开发商有快速回笼资金的需求,电商在预约获客、精准营销、社区生活服务实施的打造等方面也更有用武之地;而在二手房领域,房产是个人对个人的买卖,没有房地产商的营销需求,反而有大量的无法绕开的线下环节。


相对来说电商在新房领域更有机会。


租赁未来会是政策重点支持的领域,随着管理部门的介入,租赁有望更加规范化。另外租赁的交易环节相对房产买卖也更加简单,电商在供需匹配、租赁双方身份识别、信用中介等环节都可以发挥作用,但如何获取更多房源仍是最大的难题。

 

行业纵览

 

 京东、阿里、腾讯等在房地产领域都有所涉猎。


京东方面,实际上在2012年8月,京东曾上线过房产频道,首期重点推介了位于房山长阳的金地朗悦项目。符合购房条件的京东注册用户可在线预约提交预约单,享受优惠折扣购房。不过当时的链接都已失效。2014年双11期间,京东金融曾联合远洋集团开展互联网营销,试水房地产众筹。2015年,京东在6.18店庆当天,推出千套特价房,其中涉及万科、首开、中信、保利、碧桂园、首创等43家开发商的80个项目。


目前,京东房产重新上线京东商城,不过是在APP端,WEB端暂未上线。首期上线的京东房产频道已经有82家开发商和35家服务商入驻,涉及2027个项目,覆盖超过20个城市。首批全部是新房,二手房和租赁业务会陆续上线。京东表示,将围绕商业地产、产业地产、旅游地产、养老地产以及海外地产等领域搭建专属团队。京东房产与开发商、代理商进行深度合作定制。开发商、代理商、京东房产三种角色将打造三大模式,包括开发商与京东直接合作,形成的品牌直营合作模式;代理商与京东合作的京东联营模式;以及开发商、代理商、京东共同打造的多方联营模式。

 

腾讯方面,2014年7月,腾讯房产微电商一期产品上线,2015年,经多次迭代,形成了3.0版本的轻电商模式,实现线上、案场优惠的双重叠加,主要形成了四大服务产品:微商城、微房拍、微摇房、微砍价。


微商城是基于微信的移动社会化电商模式,用户关注微信公众账号,可实现找房选房、参团看房、购房工具、参与活动、小额支付等功能;微房拍通过“房源+预定支付”的竞拍模式,锁定意向购房者;微摇房是一种营销产品,用户摇手机开始游戏赚取分数,直接用来抵房款,从而为开发商开展病毒营销,推广品牌项目。微砍价是利用朋友圈进行传播,让用户互相之间进行帮忙砍价。

 

阿里方面,2013年北京传富控股有限公司13.4亿元竞得闵行区虹桥商务区核心区北片区07号商办地块,前者为阿里巴巴注册的公司。2014年3月底,阿里宣布以57.37港元控股银泰商业。另外在2014年,万科曾联手阿里,瞄准淘宝用户,推出购房者以淘宝消费额换取相应的购房优惠额度减少总房款的额度。2015年,据韩媒报道,阿里巴巴在仁川投资57亿元建造阿里巴巴城,2017年11月,阿里则首次对外开放位于北京延庆的天猫小镇一期


2016年8月起,阿里旗下的二手交易平台“闲鱼”上线了房屋租赁业务。2017年10月10日,支付宝也宣布上线租房平台。据蚂蚁金服创新及智能服务事业部总经理王博介绍,目前已经有近十家公寓类合作伙伴在陆续接入中,房源数量总计超百万。该业务首批在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州8个城市上线。目前支付宝房源来自于B端,而闲鱼房源则由用户上传。


其他房产电商方面,包括搜房(现在已改为房天下)、搜狐焦点、新浪乐居、58等,虽然布局多年,但运营效果并不理想,在交易方面没有形成规模效应。房天下发布2017年第二季度业绩报告显示,公司总营收为1.101亿美元,同比下滑61.6%,运营亏损610万美元,归属于股东净亏损为210万美元。近两年兴起的平台如爱屋吉屋、房多多、Q房网等也出现了收缩业务、裁员、闭店等利空消息。

 

创立于2011年的房多多已经融了四轮资金,目前声势渐弱。2012年,房多多完成天使轮融资,但具体金额未对外透露;2013年7月,房多多A轮融资成功,金额为5000万元人民币;2014年7月,房多多宣布B轮融资额8000万美元到账;2015年7月,房多多完成C轮融资,融资金额达2.23亿美元。但此后,房多多在资本市场再无公开动作。

 

题目:《内存的战争

作者:饭统戴老板


这些年来人们一直习惯了电子产品的不断降价,但从去年以来,内存条价格持续上涨,且涨幅惊人。以金士顿DDR4 2400 8GB台式机内存为例,价格从去年十月份的289到如今的939,翻了三倍有余。其他厂商也是如此,受内存价格上涨影响,韩国的芯片生产商海力士在今年第三季度的运营利润大涨了415%。内存条俨然成了继比特币之后、又一个绝佳的投资品。按常理来推论,电子产品会随着技术进步而不断降低价格,为什么一年以来内存条价格反而上涨?

 

虎嗅作者饭统戴老板在名为《内存的战争》的文章中对内存行业最近几年的格局变化进行了复盘,对于三星的反周期战术、美日韩以及中国厂商之间的角力、行业走向寡头化的趋向,进行了深度刻画,既有很好的知识普及价值,又有很强的可读性。

 

以下为部分内容摘编:

 

三星的“反周期定律”在别的国家可能很难被复制,但在大陆这里,只会被玩儿的更加纯熟。例如,三星和LG通过反周期投资,成功的将日本面板产业打垮,大陆政府有样学样,通过多年的输血和补贴,终于拿钱砸出了一个京东方。因此,在存储器领域,大陆也有了道路自信,但相较于面板行业,存储器项目技术门槛更难,面临的对手也更强大。

 

针对火热的行情以及大陆资本的进入,三星海力士镁光已经启动了新一轮的扩产,在这一轮暴涨中,这些公司也储备了足够多的粮草和弹药,来欢迎新的玩家的进入。可以预见的是,大陆存储器项目达产之日,就是内存再次杀到现金成本甚至材料成本的日子,这个时间可能会是在2019年左右。届时,现在抱怨内存条太贵没法流畅吃鸡的同学,不妨多买几根屯着。

 

以前有人揭示过一个规律:很多产业,首先被美国人发明出来,美国人赚了一波钱后,产业基本上就在日本、韩国、大陆、台湾这四个地方转圈。这四个玩家如同在打一桌麻将,互相斗的吐血,但却轮流胡牌,最后反而把麻将圈外全世界人的钱给赚走了。这条规律最适用的,恐怕就是电子行业。

 

回到本文的开头,尔必达的末代社长坂本幸雄,在尔必达破产后做了两件事情,一是写了一本书,叫做《非情愿的战败》,书名反映内容。二是来到了中国,试图利用中国的资金东山再起。坂本幸雄成立了一家叫Sino King Technology的DRAM设计开发公司,Sino=中国的,King=王,SKT在中国找的第一个合作方,就是斥资72亿美元的合肥长鑫存储器项目。但显然,手握资本的地方政府,已经过了对外国专家言听计从的年代,在本土人才崛起、海外人才流入的大背景下,70岁的坂本幸雄,代表日本最后一代半导体人才,恐怕未必会是他们的首选。

 

所以,无论是产业的命运,还是国家的命运,是偶然也是必然,是周期也是轮回,中日韩三国的产业恩怨,还没有翻到结束的那章。

 

本周融资事件分布情况:本周融资事件中,企业服务领域依然当仁不让成为主角,显示这股企业服务领域的热潮还远未消散。除此之外,文化娱乐、医疗健康、汽车交通、生产制造领域也各有将近20个投资案例出现,围绕人的衣食住行、玩乐、健康等需求而进行的创业项目,依然是投资热点。


本周值得关注的部分创投事件有:已经有十几年历史的移动搜索厂商宜搜科技在新三板发行股票融资1500万元,网龄长的朋友应该听说过这家国内较早的移动互联网公司,能发展这么多年也实属不易;本周又有简24、神奇屋等多家无人便利店、办公室自助货架类型的公司获得融资,显示这个风口还没有关闭;不锈钢领域B2B平台淘不锈获得了千万元级别的融资,延续了“找X网”的发展热潮,2B交易领域虽然不像C端服务那样容易爆发,但对于传统产业链的价值还是不可低估的;腾讯投资了千聊,加码知识分享服务;积木盒子的母公司积木集团在香港买壳,收购了港股上市公司永骏国际控股大部分股份,似乎开始了借壳上市的步伐。




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