卧底楼市2个月,我发现互联网+房产的三个伪命题

卧底楼市2个月,我发现互联网+房产的三个伪命题

文 | 李星

 

伪命题一:当前楼市是买方市场,所以要用户至上,渠道为王

 

楼市现在究竟是买房市场还是卖方市场,这是房产行业的第一问题。要是买房市场的话,开发商求着民众来买房,楼层、户型任性挑,用公积金肯定没问题,还会想办法提升服务体验,组织各种营销拉动,这个时候中介、电商等渠道也会特别吃香。


但风水转到卖方市场,开发商特别强势,好房子用不着费尽心思去营销。前几年听说是“日光盘”,现在“秒光”售罄才好意思拿出来说。我在某市调研楼盘的置业时楼盘经理对我使脸色,“一秒钟能发生许多你想不到的事情”;在卖方市场,营销只是其中一环,最要紧的任务不是把房子卖出去,而是怎么争取更多全款,或是怎么捂盘等高价再卖。


实体经济的凋敝、A股“韭菜们”的觉醒、白领及中产的焦虑症,让炒房不再是温州人所热衷的活,如今再没有哪位大V敢劝粉丝卖掉房子创业了。虽说“房子是用来住的,不是用来炒的”,楼市与股市相同之处群体心理暗示发挥意想不到作用:房价越涨、房子越紧俏,房价越跌越卖不动,况且房子保值性、流通性极高足以完爆股市。


在一线城市,北京六环外房价已突破8万,深圳房价从2014年至今整体涨幅超70%,一些学区密集的城区涨幅已超100%以上;二线尤其是省会城市房价也普遍“翻倍”;三四线城市“拆迁潮”就是楼市升温最佳的“冷启动”。貌似让人忘记了中国楼市曾经还有一段去库存的光景。


最近几年,房产电商平台及房产O2O哑火了,其根源在楼市的卖方市场,电商渠道引流对开发商的诱惑力下降。那些听信了所谓的“楼市白银时代”、调控打压房价导致买方市场出现、开发商主要矛盾是去库存之类的房产电商平台,想着怎么搞全民房产经纪人替代本地开发商带客户模式,怎么以爬虫技术把其他站点楼盘信息复制粘贴过来的门户模式,基本上吃了错判形势的大亏。


尽管说“用户体验”是互联网+的“政治正确”,但在当前的楼市,用户们哪怕是享受本应当享受的购房权利已变成一种奢侈。网上曾流传一段小视频,楼盘保安对着人群喊:“全款的请进,按揭的别堵门,公积金贷款的请把你的共享单车挪开!”


12月某武汉的项目开盘情形

 

伪命题二:案场SaaS以S2B2C模式,能做成房产搜索电商的生态

 

一些互联网公司看到C端房产电商交易不好做,转向做B端也就是为楼盘开发商服务。一个顾客从意向登记资料到签订购买合同,要置业顾问和销售经理签很多字,而这些互联网公司就瞄准这些“痛点”制作ERP软件,据说能帮助置业减轻填表时间,收集用户资料进行数据化管理。


阿星在市场待了2个月、跑了50多个盘,把身份证等PDF文件交给置业,都被一张张打印出复印件,赶上限购、限贷,诸如身份证、房查需要盖章、银行流水复印无效、户口页等必须查看原件;甚至在购房者过多情况下,搜集资料是否齐全、合规,成为置业们过滤客户的主要手段。


换句话说,一个刚需购房者把自己前半生的积蓄都All In了买房,难道还出不起几张复印纸的钱?置业连客户档案都收集整理不了,还嫌签字累,那还怎么体现服务过程?这个不是技术问题,而是一个人性观察,楼盘档案SaaS化基本和喊了N年的“无纸化办公”一样,不可能落不了地,纯粹是办公室内的技术人员YY出来的“伪需求”。


最近笔者看到一篇文章,核心思想大致是讲楼盘ERP软件在做S2B2C模式,通过平台供应链打通B端房源,对房源标的物如住宅、别墅、商铺、写字楼等进行分类整理,制作成“楼盘字典”(类似美国房地产免费估值服务提供商Zillow),最终形成一套房产搜索电商平台。


而这种重度垂直的工具,延伸出来的故事也只是听上去“很美好”而已:

                    

  • 首先,没有什么商业化的软件能够打通所有房源并做数据化,除非住建部的行政下达命令号召所有的街道办事处来做。因为涉及到存量的二手房源,这个工程有多浩大,最终效果怎么样都是未知数;


  • 其次,商品房的交易情况一般都是上报到各地住房保障和房屋保障局官网,用户本身即可查询,而所谓的房产搜索平台也是去爬官方公布的数据以及搜房、链家的旧信息,没有任何成交的价值。


目前应用较为普遍的开盘软件,比如明源云、矩阵互动等,以及新浪乐居也有一些代理行负责案场的开盘软件,其他工具如房贷结算器、找房软件等基本无关轻重。前者很多App中都有自带,后者可能还不如百度地图。总体而言,做互联网+房产的工具软件作用有限,即使直接服务销售的定制化软件也只有辅助价值。

 

伪命题三:网购电商巨头干房产交易电商,流量大所以能带客源

 

前两年是房产O2O要干掉代理以及搜房、链家,现在换成了淘宝、京东这样的巨头开始涉足房产交易。


今年9月18日,京东召开新房正式上线发布会。其实京东早在2012年就宣布要做房产频道了,估计那个时候还没有上市,主要品类还是在3C、图书之类,2014年双十一时京东和远洋地产做了一个1.1折卖楼的噱头,之后两年沉寂。今年挖来了原搜狐焦点房产总经理曾伏虎,才大张旗鼓宣布进军房产电商交易平台。



京东宣称做房产有三大王牌:一是“流量大”、活跃用户2.5亿人次;二是“交易方便”,除了微信支付还有京东白条等;三是“供应商多”,十几万商家和100多万客户等


笔者发现新上线的“京东房产”,并没有出现在京东PC官网中,在京东手机App中频道入口也是隐藏在最底部。在流量曝光上并不突出,可能与房源还没有跟上有关,但是反思下,网购的用户与购房的用户是同一拨的吗?人们购房时会在脑海里首先想到京东吗?所谓的流量大并不重要,重要的是流量要精准、用户需求明确。其次,涉及大宗现金交易一般都是走银行储蓄卡,而不是移动支付(手续费高的惊人)。


京东目前房源还比较少,房产导量给电商网站或中介公司(如搜狐焦点、大搜家、买家有家、居理房产等),以及一些开发商自有楼盘(如碧桂园)。总体而言,京东房产只是原有的站点资料汇编、集成而已,充其量只是这些线下门店或电商平台的新增流量入口之一,看不出其与搜房的差异化优势。房源少缺乏消费场景,房源多肯定出现虚假房源,在卖方市场楼市信息风云变幻、变化极快,沉淀的信息不具有任何购买参考价值。



阿星觉得,京东严重低估了房产电商的复杂性,百度的流量比京东和阿里都大,也没有做成房产频道。房产电商之所以难做主要是其流量主要是线下,用户需求明确,需要专业信息参考、决策成本极大、不易留存等特点,再加上好房子压根不愁卖,在线下就抢光了,还需要拿到网上去卖吗?


只需要站在正常购房用户的角度去想一想,就觉得京东很难在房产上有所作为,这个思维同样适用于淘宝。就像我们家小朋友有回问我:“你买的房子怎么还没有送到家!”,让我一时语塞。

 

结语

 

其实上述只是房产市场的常识问题。房价节节攀高的卖方市场,偏偏有人说未来最不值钱的是房子;买房子交资料都是具有仪式感的事情,偏偏有程序员想着怎么让置业工作更轻松,你不知道置业收资料收得很累有多开心。那些一个月工资十几亿的电商老板,做梦都想着要让老百姓在网上一键买房,开启电商时代的终极狂欢。这些偏离了用户所能感知的基本常识和商业逻辑,或许能自圆其说,也不妨去玩玩,说不定能找到接盘侠。

 

作者:李星,公众号:靠谱的阿星,私人微信号:1598145405,科技媒体专栏作者,靠谱汇创始人,欢迎加好友一起交流

*文章为作者独立观点,不代表虎嗅网立场
本文由 靠谱的阿星 授权 虎嗅网 发表,并经虎嗅网编辑。转载此文章须经作者同意,并请附上出处(虎嗅网)及本页链接。原文链接https://www.huxiu.com/article/224827.html
未来面前,你我还都是孩子,还不去下载 虎嗅App 猛嗅创新!
+1
19

说点什么

广告