华夏幸福如何走出环京阴影
2018-04-04 15:26

华夏幸福如何走出环京阴影

虎嗅注:最近有不少新闻报道,环境地带住宅产品价格出现了腰斩。而外界传言称,这其实是重仓持有环京地带的华夏幸福在低价出售住宅产品。出现这种现象的原因可能是什么?限购政策的影响?抑或是华夏幸福自身的业务出现了问题?


本文转载自微信公众号棱镜(ID:lengjing_qqfinance),作者:孙春芳、郭亦非。


“利润上去了,规模如果上不去,作为一家上市公司也说不过去。”作为华夏幸福的总裁,孟惊感慨道。

 

就在3月30日华夏幸福披露年报之前,这家外界眼中颇为神秘且低调的公司传闻不断。各种售楼微信群中,频现公司环京地带住宅产品价格腰斩,而这正是华夏幸福重仓持有的地带。随后,“华夏幸福卖地求生”“银行停止开发贷”“公司资金链紧张”等传言甚嚣尘上,华夏幸福最为珍视的产业新城PPP模式亦引发拷问。

 

一场舆论风暴转瞬即来。

 

北京市三元桥附近佳程广场9楼总裁办公室内,悬挂着一张世界地图和一张中国地图,当年固守河北省廊坊市固安县一隅的华夏幸福已将其版图扩至全国乃至全球。

 

鲜有露面的华夏幸福总裁孟惊及执行总裁、主管财务的吴中兵在这里,与腾讯《棱镜》进行了独家对话。


环京限购下的突围

 

环京区域限购对华夏幸福2017年业绩的影响是显而易见的。

 

在2017年各大房企销售业绩狂飙突进的大势下,华夏幸福26%的销售额增速相比碧桂园78%和融创140%的增速,略显“寒酸”。而跟华夏幸福自身历年的业绩增速比,2017年也只能算是小年。

 

孟惊告诉腾讯《棱镜》,从2013年开始,公司每年都是百分之百增长,一直到2016年,此后,公司开始强调“要把步子放缓,把体格练好”,希望从“前几年收入过度依靠住宅转向产业新城业务”

 

作为环京地带名副其实的“大地主”,华夏幸福比重颇高。

 

吴中兵介绍称,环京地带2016年成交1860亿元,2017年1500多亿元。而财报显示,2016年华夏幸福环京房地产销售成交量940亿元,2017年920亿元。

 

在2017年最严环京限购调控下,华夏幸福的成交量也呈现出U型结构的季节性差异——一季度成交量高,二季度有所下降,三季度跌至冰点,四季度有所回升。

 

这从财报中的经营活动现金流一项中可以看出,2017年一季度为-24亿,二季度-19亿,三季度为-180亿,四季度为52亿。

 

吴中兵向腾讯《棱镜》解释称,这跟调控的节奏有关,2017年一季度政府没怎么出政策,二季度在四、五月份开始环京地带陆续开始限购。而三季度是最严的,四季度尤其是十九大之后政策逐渐清晰明朗,成交量有所回升。


不过2018年3月,关于华夏幸福降价卖房的传言开始多了起来。

 

各种售楼微信群里频繁出现这种消息:华夏幸福“重仓持有”的环京地带,房价出现腰斩。华夏幸福旗下的住宅产品孔雀城,在毗邻北京的潮白河、大厂、固安等地,房价降至1.3万元到1.5万元,而在2016年至2017年年中的楼市高潮期,这里的房价曾一度飙至2万元/平方米以上。而在离北京更远的霸州孔雀城,房价更是从高位的1.8万元/平方米降至8500元/平方米~9500元/平方米。

 

针对华夏幸福环京楼盘房价腰斩的传言,孟惊称这只是个别地区个别楼盘的个案。例如春节期间华夏幸福向内部员工出售打折的房子,售价颇低,这只是公司的福利,而霸州8500元/平方米~9500元/平方米的楼盘只是两栋40年产权的公寓楼,主要针对周边企业员工的客户。

 

孟惊称,整体而言,环京地带的房价已逐步趋稳,孔雀城楼盘出现降价也是政府限价的结果:“目前廊坊1.8万,北三县大体上也是1.8万,固安是1.7万,永清稍微低一点是1.6万,霸州大体上在1.3万、1.4万,政府限价大体如此。”

 

安居客数据显示,大厂3月二手房均价15306 元/m²,较2月份下跌 1.35% ,同比去年同期下跌 27.83% ,香河3月二手房均价13120元/m²,环比上月上涨0.36%,同比去年同期下跌 28.66% 。

 

根据华夏幸福财报,在其2017年1200亿元的总销售量中,环京地带贡献近920亿元,占比四分之三,份额同比已有下降。

 

非环京地带占比则逐步上升。这其中,非京津冀地区的销售占比从7%提升至23%,以嘉善为代表的杭州区域、以来安(实际属于安徽)为标杆的南京区域,在销售2-3年左右之后,销售额突破百亿元。

 

2018年2000亿元的销售目标占比中, 孟惊说:“希望环京和外地各占一半, 当然不排除下个月环京又出了又严厉的政策了,说房地产不让卖了,那可能这就真腰斩了。”

 

非环京地带从2017年的300多亿大阔步至1000亿亦是重任。吴中兵称:“外地很多项目前几年没有贡献业绩,处于储备阶段或者刚刚起步投资,到了2017年以后陆续进入了收获阶段,还是充满信心的。”

 

财报显示,除了安徽来安、浙江嘉善、河南武陟之外,华夏幸福也在粤港澳大湾区进行布局,目前已经进入江门,并计划进入佛山、中山等地。


政府的账能收回来吗?


孟惊对腾讯《棱镜》坦言,自己并不喜欢外界用“另类地产商”来形容华夏幸福,更愿意接受“非典型的房地产企业”的定位。

 

不过,如果将华夏幸福看成一颗鸡蛋,地产业务是蛋清,产业新城业务是蛋黄,蛋清输送营养给蛋黄,最终蛋黄孵化成小鸡。地产业务产生的现金流为产业新城业务提供了源源不断的动力。至今,地产业务仍是华夏幸福的大头。


根据财报数据,2017年,华夏幸福销售额1522亿元。其中,产业新城的园区结算收入299亿元,房地产业务签约销售额1200亿元。

 

不过,从贡献的收入来看,华夏幸福2017年产业新城业务收入284亿元,占到总收入的47.7%。这源于产业新城业务的利润率远高于地产业务。


不过,产业新城不同于地产业务,其结算金额会发生一定的“延期”。2017年,华夏幸福的应收账款达189亿,同比大增100%,而应收账款90%以上为政府应支付的园区结算收入。


按照华夏幸福与政府签订的合同,其收入来源大致为设计咨询费用、土地整理费用、基础设施建设费用、园区运营费用和产业发展服务费用,而最后一项费用最大,为当年新增落地投资额的45%。


政府的应付款项是否会成为坏账?对此,吴中兵向腾讯《棱镜》解释称,华夏幸福跟政府的合作和结算模式大概是:园区企业跟政府签约,然后真正落地投资,经过各种审计确定企业投资额属实之后,政府会将需要支付给华夏幸福的钱列入下一年度的财政预算支出,这会涉及到当地人大的报审,所以一般需要一年左右才能放款到华夏幸福。当然,这也要看当地政府的财力和拨付节奏,有些确实需要好几年才能收款,但比例较小。

 

按照吴中兵的说法,华夏幸福会在投资计划的执行方面做一个整体的把控,如果支付能力很弱的地方,华夏幸福匹配到那里的开发力度就不会那么猛。

 

华夏幸福之所以能与政府共舞,源于其强大的招商能力,然而跟15年前深耕廊坊固安时期相比,而今,形势已今非昔比。

 

一位资深地产策划人向腾讯《棱镜》表示:“随着成本升高,全球产业不向中国转移,然而向外转移,中国产业则向外走,中国面临无商可招的局面,同时中国城市化的进程大体完成,退二进三该退的已经退完了,该进的已经进完。大中型城市产业疏解已经基本结束,同时高科技产业布局又是凤毛麟角。”


对此,孟惊称华夏幸福实行从0到1的战略,公司在海外设置了大概十个孵化器,对于高新技术给予优惠政策,包括给种子基金投资,公司要求是这个技术产业化了之后,需要到华夏幸福的产业新城来投资。


孟惊介绍称,华夏幸福目前4600个招商人员,200个招商公司,公司的负责人都是长期深耕招商和产业领域的,他们深知行业布局且广有人脉。


此前,华夏幸福董事长王文学曾公开表示:“可以说全国这些企业,每个行业里面有多少家企业?老板是谁?秘书是谁电话多少?我们有GPS定位系统,长期跟踪,不断服务,长期的挖掘投资机会。”


与此同时,通过资本手段来培育产业亦在其谋略中。


孟惊称,华夏幸福股份公司的母公司——华夏幸福控股公司还会投资一些小的产业,有的企业投个几千万占个10%的股份,华夏幸福不参与什么经营,但是这一产业在量产选址的时候,华夏幸福就有话语权,可以让它转移到华夏幸福的园区来。


合作不是卖地求生


除了在资本市场纵横捭阖之外,华夏幸福的合作平台将全面开放,而地产业务的合作尤受关注。

 

一位接近华夏幸福的人士向腾讯《棱镜》表示,公司之前对地产合作的事是比较低调的,但其他合作方率先公布消息了,华夏幸福也就没有必要遮遮掩掩了。

 

2018年1月25日至27日,华夏幸福先后与东原集团、旭辉集团和阳光城三家房企签订战略合作框架协议,未来或在拿地、开发等多层面开展合作。


2018年2月,华夏幸福子公司与旭辉集团子公司在嘉善区域内联合竞得两块土地。孟惊称华夏幸福在2002年左右就打算跟其他房企合作,当时找了万科、龙湖,然而“人家看不上”。


随着环京楼市的火热,到了2016年,尽管华夏幸福房地产项目对外合作内部呼声不高,但对外难以施行。原因在于2016年日子太好过,公司地多且便宜,内部根据项目利润核算拿提成,项目负责高管赚得多,对外合作后,提成反倒变少了。


现如今,在环京楼市大有偃旗息鼓之势时,华夏幸福地产业务对外开放重新提及,并作为战略层面向下施行。2017年年报显示,公司在任丘、永清、香河的地块已经引入了其他房企。


孟惊告诉腾讯《棱镜》,近一两年开发商都想进京津冀,但是因为受京津冀包括雄安新区规划的影响,京津冀现在不供土地了,而华夏幸福是京津冀地区的土地大户,且土地相对便宜,于是很多房企都想跟华夏幸福合作。


目前除了已经公布的三家之外,华夏幸福还在跟其他房企谈合作,但由于价格和操盘权方面的因素,谈判还在进行之中。


孟惊透露,他跟恒大总裁夏海钧、万科总裁祝九胜、碧桂园总裁莫斌等都谈过,但是他们的合作“条件挺高,要求统筹我,但我的地那么便宜,我肯定不愿意啊,大家反正都在找合作的共同点。”


房企之间的合作已经是大势所趋。


在吴中兵看来,现在房企的销售排行榜上前二十名里销售额和权益销售额只有一家是100%相等的叫华夏幸福,别人都是50%到70%、80%。


至于合作方式,吴中兵强调称,有的是华夏幸福先成立公司去拿地了,别的企业入股,有的是他拿了,我们入股,有的是我们联合成立一个公司入股。


出让股权并不就是卖资产。”吴中兵强调。

 

爬坡期的资金压力

 

尽管华夏幸福方面否认与其他房企合作不是卖地卖资产,但从财报来看,其筹资活动产生的570亿元现金流中,有407亿元属于吸收投资收到的现金,而子公司吸收少数股东收到的现金达到320亿元,这笔资金仅略少于从银行借的的款项422亿元。

 

华夏幸福对资金的渴求源于其庞大的产业新城布局。

 

根据财报,目前华夏幸福共有58个产业新城及产业小镇,其中较成熟的有13个,其余处于建设起步或规划阶段。仅2017年,华夏幸福新签约产业新城和产业小镇21个,其中20个来自非京津冀区域。

 

受环京限购和销量下降的影响,外界对华夏幸福的资金情况一直颇为疑虑。一位信托经理向腾讯《棱镜》表示:“前一段时间金融机构都在纷传华夏幸福是不是有问题了,大家对它的融资都有点谨慎。”


吴中兵也坦承公司的融资确实受到一些断贷传言的影响。


孟惊感慨称:“这两年还是爬坡期,实际上我们跟银行也这么说,大家支持一把,我们过去那就是了,企业都有个发展期嘛。”


 “一般经验,10%的期末货币资金就是不错的,我们持有的货币资金达到681亿元,占总资产比例的18%。”吴中兵称。在目前披露的地产公司中,这一比例仅次于现金流更为稳健的中海地产。


充实的货币资金背后,则是华夏幸福通过多种手段融来的资金。因为从财报来看,其经营产生的现金流 为-162.27亿元,这显示华夏幸福去年经营活动的收入远远不敷其支出,不过华夏幸福筹资产生的现金流为570亿元,同比上涨124%,筹资活动弥补了华夏幸福经营活动的负现金流。这其中有407亿元属于吸收投资收到的现金。吴中兵称,这笔资金主要是合作收到的合作款,也有产业新城基金等基金,这起到了融资的效果。

 

财报显示,华夏幸福2017年底融资余额1105.43亿,其中银行贷款余额412.48亿,债券期末余额489.55亿,信托、资管等其他融资余额203.40亿。本期公司融资加权平均利息率为5.98%,相比2016年的6.97%有所下降。


上述数据源于华夏幸福融资结构的改变。吴中兵表示,早些年,华夏幸福确实出现过70%的融资靠高利率信托的情况,到2015年,融资结构中,贷款占70%,信托降到30%到40%。目前,则是债券和贷款为主,债券略多于贷款,信托等占的比重较小,此外依托于产业新城PPP业务,华夏幸福还开发出市政工程资产证券化等产品。

 

吴中兵略显气愤地说:“说银行不给华夏幸福授信了完全是胡扯。目前,各个金融机构给华夏幸福签的授信额度扣除已经用掉的,还余三千多亿,2018年一到二月份已经到账的有140亿,中间房地产类的占了40亿,园区类的占了80亿,还有一点是其他的。” 


尽管华夏幸福有足够的融资手段和充足的银行授信,然而在政府金融领域去杠杆化和收紧房地产融资的大势下,华夏幸福2018年新发的两笔债券,利率有所偏高。


对此,孟惊表示,确实那一段时间短期之内国家的各种调控、缩表导致利率偏高。


不过吴中兵对此并不担忧——因为很多银行表态,会聚焦地产行业前二十,尤其是前十位的,其次会聚焦于政策支持的,尤其是支持实体经济。


“实体经济在我们这,我们左手是房地产,右手是实体经济园区,PPP模式也是受到国家政策认可。”吴中兵告诉腾讯《棱镜》。

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