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西安,“抢人涨房价”的样本

西安,“抢人涨房价”的样本

来源:真话财经(ID:zhenhuacaijing)

作者:马继鹏


在电影《天下无贼》中,有一句著名的台词:“21世纪什么最贵?人才!”


以前,人才是一个地方经济增长的必要条件,现在,人才成为烘托房价的“良药”。


所以,如果单纯考虑人才在本轮热点城市房价上涨中的作用,现在人才的价格比以前更贵。


2016年第四季度,全国最大范围的房地产限购开启,炒房几乎成为过去式,但后来各地推出的“人才计划”把铁板一块的房地产限购撕开了一条口子。


于是,现在西安抢房,成都抢房,杭州房价大涨,武汉房价大涨。


下面,我选择了本轮“因才大涨”的明星城市西安,看看“人才计划”如何在这个城市推波助澜,把房价推高?


01


西安现在已经成功晋级中国“网红城市”,而在相当长的时间里,西安的标签还是“文明古都”。


西安的“法宝”就两个:


1. 低门槛吸引人才。由于地处西部,经济欠发达,在本轮“人才大战”中,西安的门槛相对较低,而且力度很大。


2. 房价晋级“万元俱乐部”。西安虽然不是中国的明星城市,但却是西部的明星城市,过去5年(2012年~2016年),房价都没怎么涨,现在不涨,好像与城市地位不匹配。


先说人才。以下是西安过去5年户籍人口增长情况。



从上图可以看出,2012年西安有795.98万人,2016年为824.93万人,5年增长了28.95万人,平均每年增长5.79万人。


这个增速显然是赶不上建房子的速度的。以下是西安近5年住宅竣工面积。



上图数据显示,2012年西安住宅竣工面积903.82万平方米,2014年达到顶峰,为1288.67万平方米,两年增加了384.85万平方米。


再看人口增长情况,2012年到2014年只增长了19.31万人,假设这些新增户籍人口都买房,人均面积是19.93平米。


看到这个数据可能很多人会很惊讶,西安这是明显的供给不足呀,其实你被假象迷惑了,当年竣工的面积都是现房,房地产交易中很大一部分其实是期房。


下图是西安近5年住宅销售面积,从2012开始增速一直比较缓慢,只有2016年增速较快。



销售缓慢导致的直接结果就是房价增速放缓。下面是西安近5年的房价情况。




从图上可以看出,西安这5年的平均房价一直在6000左右徘徊,2013年最高,为6435元/平米,但由于2014年库存高企(住宅竣工1288.67万平方米),房价每平米还下降了300多元。


02


2017年1月,为了响应中央号召,西安限购,不管是本市还是外地户籍,每个家庭只能购买一套房,还没有来得及上涨的西安房价又凉了。


2017年5月8日,西安正式对外发布《西安市深化人才发展体制机制改革打造“一带一路”人才高地若干政策措施》(简称“23条人才新政”),五年内投入38亿元,引才育才100万。


这个计划主要针对的是高层次人才,一共有5个等级,分别是:


A类人才:国内外顶尖人才。诺贝尔奖获得者,国家最高科学技术奖获得者,中国科学院院士,中国工程院院士,中国社会科学院学部委员等。


B类人才:国家级领军人才。长江学者特聘教授,国家“千人计划”、国家级重点学科、重点实验室、工程研究(技术)中心、工程实验室学术技术带头人等。


C类人才:地方级领军人才。国家青年“千人计划”专家,国家优秀青年基金获得者、教育部青年长江学者,陕西省“百人计划”人选,国家科学技术进步奖二等奖前5名等。


D类人才:在世界500强、行业20强企业中担任中层及以上职务的高级管理、高级技术人才;在中国100强、行业10强企业中担任中层及以上职务的高级管理、高级技术人才等。


E类人才:产业发展与科技创新类实用型人才和特殊技能人才。包括具有硕士、学士学位,中级职称、技师等相应职级的人员。


上述5类人才就是西安定义的“高层次人才”,这些人才在落户、创业、子女教育、医疗等方面都可以开绿灯。


比如在住房方面,A类可免租入住180平方米左右的住房,工作五年并落户可以将房产过户到个人名下;B类直接发70万购房补贴,分5年发放;C类每月领取3500元/月的租房补贴;D类每月领取1000元;E类纳入公租房保障范围。


为了加大力度,过了6个月后,11月24日,西安一口气发布了6个吸引人才的政策,当地媒体称此为“23条人才新政”的升级版。


新的政策有很多亮点,除了各种奖励和保障升级了,在住房方面,高层次人才购买不受市内限购政策限制。


另外,制定“特殊人才”购房优惠政策,研究制订购房优惠20%的具体条件和配套支持政策。


经过半年的努力,截至2017年11月底,西安引进A类人才13名,B类42名、C类人才65名。


从这个结果来看,高层次人才确实不好吸引,这些人才大部分都集中在北上广深等一线城市,西安毕竟在很多方面和这些城市还有很大差距。


03


其实,真正把西安房价推高,把西安送上“网红城市”的人是大批量的“一般人才”,助推器是“户籍新政”而非“人才新政”。


2017年3月1日,西安发布《关于进一步吸引人才放宽我市部分户籍准入条件的意见》,这是户籍新政1.0版。


《意见》内容很多,官方概括为“三放四降”,即放开大中专院校毕业生的落户限制、放宽设立单位集体户口条件、放宽对“用人单位”的概念界定;降低技能人才落户条件、降低投资纳税落户条件、降低买房入户条件、降低长期在西安市区就业并具有合法固定住所人员的社保缴费年限。


为了吸引更多一般人才,去年6月,西安又将本科学历落户年龄放宽至45岁(之前为35岁),硕士研究生及以上学历人员不设年龄限制。


“户籍新政”立竿见影,仅3月~12月,落户244575人,增长188465人,增长率为335.9%。但高层次人才并不多,本科53511人,硕士10266人,博士836人,留学归国人员271人,一共64884人。


进入2018年,西安落户进一步放开,这一轮可以称为户籍新政2.0版,这个版本更简单粗暴,高学历人才上传学历和身份证照片,在校大学生只要学生证和身份证就能在线办落户。


和1.0版相比,2.0版的效果也更明显,截止5月14日11时,西安迁入401938人,是2017年同期的6.7倍,其中博士781人,硕士研究生11218人,本科126054人,大专80971人,中专技校28856人,各类人才引进17906人。


综合一下,截止目前,西安通过两个版本的户籍新政,一共抢的人才为244575+401938=646513人,而过去5年(2012年~2016年)西安一共新增28.95万人,西安用15个月吸引的户籍人口是过去5年新增户籍的2.23倍。


04


这么多新增人口,首先需要解决的就是住房、就业、医疗、子女教育等问题,这些基础设施都不是一朝一夕可以建好的。


所以,仔细想想,人多资源少,资源价格肯定要上涨,房价首当其冲。


简单算个账,按照统计局公布的2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米计算,65万人需要的居住面积是2600万平方米,而西安2016年竣工的住宅面积才1251万平米,连需求量的一半都不到。


关于西安房价上涨和抢房的壮烈场面,最近媒体报的很多,就不一一列举了,最后用西安市政府发布的“西安市2017年国民经济和社会发展统计公报”中的几个典型数字结束今天的文章。


2017年GDP7469.85亿元,同比增长7.7%,2016年是6257.18亿元,比上年增长8.5%。


2017年房地产开发投资2333.34亿元,比上年增长15.0%;2016年是1955.82亿元,比上年增长6.8%。


2017年,商品房销售面积2509.78万平方米,增长20.8%;2016年是2047.67万平方米,增长16.1%。


2017年,西安原口径户籍人口845.09万人,比上年净增加20.15万人;2016年是883.21万人,比上年末净增加12.65万人。


可以预见,2018年,西安上述数据会更大比例的增长,房价也不列外。

*文章为作者独立观点,不代表虎嗅网立场
本文由 马继鹏 授权 虎嗅网 发表,并经虎嗅网编辑。转载此文章须经作者同意,并请附上出处(虎嗅网)及本页链接。原文链接:https://www.huxiu.com/article/244308.html
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