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碧桂园的鸡血、狗血和人血

碧桂园的鸡血、狗血和人血

虎嗅注:近日,两张碧桂园誓师大会的照片流传开来,照片上,碧桂园员工集体喝鸡血的场面引起众议。碧桂园回应称,保洁阿姨假装滴鸡血的样子,其实杯子里装的是果汁,大家开完会,就拿着空杯子,装样子喝鸡血。杯子也不是装果汁的杯子,全是空杯子。


杯子里是空的,项目里打的“鸡血”恐怕真的。


本文转自微信公众号:花儿街参考(ID:zaraghost),作者:林默。


1


在萧山的“碧桂园.前宸府”工地基坑塌陷前两周,192公里外的上海市,碧桂园红墅林刚刚塌陷过一次。


相较于那次塌陷,两周后路基塌陷出的那个巨大的坑里简直装满了幸运,因为上一次,发生在六层楼高。


红墅林在建的售楼处,六层层面混凝土在浇筑过程中出现了模架坍塌,站在六楼的作业人员从高空坠落,被模板及钢管掩埋,被混凝土砸在身上,一死九伤。



接受财新采访的建筑工程行业人士说:混凝土浇筑过程中出现模架坍塌,往往意味着施工过程中存在比较严重的不规范操作。


这家素以着急著称的公司,着急到一切步骤被以军事化的节奏规范——“设计当天内出图(通宵)”“3个月开盘,4个月资金回正,5个月资金再利用”。


当然,这只是针对三四五线城市的要求。



碧桂园着急买地、着急开工、着急开盘,着急回款、然后着急再买地。


放羊、娶媳妇、生娃、娃再放羊......


开盘,是着急中的着急。


受伤的作业人员,事后接受媒体采访说,“售楼处是32号楼,想要卖楼,就要提前建好。”


2


“太小,要大,要吸引公路上来往车辆的目光。”杨国强站在沪宁城际高铁站旁的碧桂园项目,指示工作人员在已经建好的楼体上树一块广告牌,上面要大大地写上来自于他的那句经典台词“碧桂园,给您一个五星级的家”。


工作人员回答他说,“已经有了。”这样的答复并不能令他满意。


有没有五星级的家不好说,但至少可以看到五星级的样板间。


彼时楼体已部分建好,杨国强却听说旁边的项目,别人家的某种户型特别好卖,他当场做出了另一条重要指示——项目班子在两个月内建成一个同样户型的样板间。


“要快,抢占市场”。


隔壁老王抄袭你产品这事儿,谁说只在屌丝的互联网圈。



3


杨国强吃饭不超过10分钟,一碗饭拌几筷子菜就结束,他讨厌为吃饭浪费时间,即使在他的继承人已经成为内地女首富后,他的生活习惯依然可以停留在二十多年前,那个二十多岁的包工头的状态。


他几乎不接受采访,不出现在哪位大佬的朋友圈,碧桂园总部依然在他老家的北滘镇,从公司走出去一公里,看到的就是乡野。


碧桂园新入职的高管,书架上会被放好这两本书。一本是沃尔玛公司的创始人山姆·沃尔顿的自传《富甲美国》,另一本李明博的自传《经营未来》。


“我不知道你们有没有认真读过韩国前总理李明博的故事,从一无所有依靠自己,拼搏成为韩国总统,年轻时代的贫穷是人生宝贵的财富。”杨国强在碧桂园的会议上,不止一次地向员工们发问。


为什么是李明博?在杨国强心里,他们有着共振的命运轨迹。


杨国强今年64岁,李明博比他大13岁,俩人一样的出身贫寒,杨国强17岁前没穿过鞋,26岁开始当包工头。


俩人一样的精明强干,一样的人到中年,获得了一个在时代的翻腾与暗流中下注的机会。


1992年,杨国强38岁,北滘镇党委书记找到他说“上面有精神,要把集体公司转制卖给私人,你有没有信心”。杨国强当即表态,虽然没钱,但有信心。


这不是他的第一桶金,但他拿到了一个桶。


2007年,碧桂园在香港主板挂牌上市。


同在那一年,李明博当选韩国总统。


在杨国强大力推广李明博的年代,他还是韩国唯一被认为可以善终的总统。只是2018年3月,李明博因受贿渎职侵吞逃税等18宗罪被韩国检方批捕。



为什么是山姆·沃尔顿?


在包工头逻辑走到了天然瓶颈后,杨国强需要找到一套新的成功模式,来帮助他越过商业拐点,走向他要与李明博共同的命运。


他并不能按照地产行业的常规经验超车。碧桂园没有国企背景,不会拿到便宜的钱;除了他打在央视的国家品牌计划,碧桂园在一线城市也谈不上品牌。


在山姆·沃尔顿那里,他看到了一条自己可以用的逻辑。沃尔玛的成功在于大幅提高资本和劳动生产率。


这件事,他在地产行业也可以实现,只要他让整个碧桂园都足够着急,拿地快、楼盖得快、钱流转得快。


碧桂园有一串暗号模样的管理法——


比如“789”法,要求新入市项目,开盘一周内去化率不低于70%;买地后,首期开工须销售80%的货量;新入市项目,开盘当月去化率要达90%。


比如早期的“567”法,要求买地之后5个月开盘销售,6个月现金回笼,7个月达到收支平衡。


但这套内功心法后来被升级成了“4568”法,即4个月卖楼,5个月回款,6个月现金流为正,8个月再投资。


不过听说“4568”法现在也不流行了,最新的标准是“345”法。


4


当你种下一颗麦子,秋天的时候你会收获一串麦穗。


当你向员工打一针鸡血,到了秋天可不可以长出很多很多针鸡血?


碧桂园的经验告诉你,可以的,当你把这针鸡血隔着钱包打进去。


2012年8月,杨国强向员工公布了一项“成就共享计划”,当项目可以在一年内实现资金全部回笼,且达到一定的利润标准时,项目的负责人将会分享该项目利润的20%。



这大概是你能在一家房企实现的最高成就了。


如果你不能明白一个叫捷报频传的成语,可以感受一下当时的碧桂园。据碧桂园的一位前执行董事回忆,那时一个楼盘开盘销售少于10亿元,都不好意思拿出来。


成就共享计划执行一年后,碧桂园跨入了房企的千亿俱乐部,且进入了国内地产开发商的前十位。


杨国强很开心,他追捧沃尔玛,是因为沃尔玛拥有独家的内部可复制的商业模式。他认为自己也为碧桂园找到了。


只是,隔着钱包打进去的鸡血,会发生某些变异,变异成狗血。


为了提升分享到奖金的概率,项目经理推动买地的动力十足。地买的好、楼卖的好,分20%的利润;地买错了,楼卖的不好,成本烂在公司的锅里。


成就共享计划实施两年后,杨国福将其进一步升级为同心共享计划,公司的所有新项目,员工都可以跟投的最高股权比例上限为15%。


最重要的事,公司的一众高管与具体项目经理被要求进行强制跟投。


注射了新型鸡血,腰后顶着枪,所有人被要求一起上了船。


每个项目的速度都与个体休戚相关了,隔着钱包注射的新型鸡血衍生出新型狗血,为了保证速度,工程监理被换成了碧桂园的自己人er。


赵烈文曾对曾国藩说,集众人之私,可成一人之公。


一个人的着急,终于成为众人的内急。


如何促成高周转,成了这家公司目标一致的核心关键词。


今年4月,有媒体报道称碧桂园总裁莫斌一周内连续签三份内部邮件,《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》《关于提高就按各单位工作效率、促进项目高周转的通知》《关于项目报建高周转的通知》。


2018年前6月,碧桂园及其附属公司连同其合营公司和联营公司,共实现合同销售金额约4124.9亿元,合同销售建筑面积约4389万平方米,居业界首位,超第二名1000亿元。


掀起风一样速度的5年,却也是房屋质量问题频繁爆出的拐点。有热心网友把碧桂园各地业主维权贴汇集在一起。




5


维权在继续,但高周转不能停。


即使在几天前的那次发生塌陷的时候,碧桂园依然在喝鸡血,是真的鸡血。

 

7月16日,一张碧桂园誓师大会,员工集体喝鸡血的照片在微博上传开。


 

后来碧桂园回应称,杯子里的鸡血是假的,只是摆拍而已,且已经批评了该项目。


有时候你也不明白,一个打鸡血的人,是用什么立场批评喝鸡血的人?


况且,如果不是因为项目里流了人血,谁会觉得喝下去的鸡血、漏出来的狗血有什么错呢?


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