虎嗅注：面对互联网时代，处在“后开发时代”的房产商们也得转型，他们少不了像十年以前一样，借鉴美国的市场经验，比如参照美国 Airbnb、Booking、Zillow 这些有着“互联网+房地产”的创新模式的企业，房产商们“拿来”经验之后，再利用中国的市场让其本土化生长。
本文转自公众号“冯仑风马牛”（ID：fengluntalk），作者： 冯仑。
这些年，随着经济的快速发展和城市化水平的不断提高，加上各地政策调控与建立长效机制的努力，房地产行业的体制环境、市场和商业模式都发生了很大的变化。过去我对美国的房地产有很多近距离的观察，这次“美国房地产特训营”的课程又提供了很好的机会让我们去拜访⼀些我们长期关注，甚至是非常推崇的标杆企业。
从 2002 年开始，我去纽约做世贸中心的项目，前后飞了将近 60 次，其间拜访学习了很多不同类型的房地产公司，而且观察了美国整个房地产的发展规律。这些特点和规律有益于启发中国同行不断地跃升和进步。
《无问西东》| 坚持对的方向才能成就非凡
举个例子，10 年以前，在中国房地产行业的住宅领域快速发展的时候，实话说我们的经验并不多，当时万科就专门研究了美国的一个标杆企业 Pulte Group，后来有人把这家企业的书翻译到中国，名字就叫《帕尔迪》。当时，这家公司是全球最大的住宅公司，为美国的中产阶级家庭提供新房及二手房，⼀年的销售量将近 10 万套。同时，它⽤不动产配合经营，做⼀些装修贷款以及二次交易。
万科研究了这家公司之后，就把⾃己的目标定为成为“中国的帕尔迪”，也就是把 “建立全球最大的住宅公司”作为自己的愿景。10 多年以后，万科果然就做到了。而且万科 80% 的住宅模式跟帕尔迪是⼀样的：以新房销售为主，同时以不动产金融带动家装、⼆手房交易以及社区运营等。
10 多年以前，中国的企业学习了美国的一个模式，把它作为标杆。今天，这个企业就发展成了大家公认为最好的一家住宅公司。
《点球成金》| 有效学习才是制胜关键
最近几年，国内的“互联网+”出现之后，出现了像链家、途家、房多多这样的一些企业。 这些企业之所以能够成长起来，很大程度上得益于他们五年以前在美国的一些观察，特别是在房地产科技领域⾥，比如 Airbnb、Booking、Zillow 等企业将互联网技术和房地产运营相结合的创新模式。
过去 5 年在“互联网+房地产”中成功的企业，大多是学习了这些美国模式后把它们本土化，然后再借助中国市场的广大客户群，迅速把业务发展起来。
再往远了说，即便是倒退回 30 年以前，亚洲地区的新加坡也好，香港也好，当时发展起来的最大的房地产公司，实际上也是学习了美国的模式。
凯德集团资本运作简易图
比如新加坡的凯德置地，当时他们面临的问题就是，新加坡当地除了住宅以外，还要发展大量的商用不动产，如果用原来的开发模式去销售，那么资金和时间都很紧张。于是，人们开始借鉴美国模式：“三分开⼀统⼀”，也就是把开发、运营、投资这三个环节适度地分开， 再用一个开发体系将三者统⼀起来。
这样⼀来，凯德置地既管理基金，又主导开发，同时还支持运营，就能用很少的资金先去买一块地，然后发售不同的纵向基金和横向基金。纵向基金比如有⼟地基金、建设基金、开发基金，然后孵化基金、持有基金；横向基金有住宅、写字楼、酒店公寓，还有医疗不动产、 仓储物流等，自己主导上市公司，和这些资产做有效的互动。
这种模式发展形成了今天的“凯德模式”，大概12 年的时间，凯德置地就处于了全球商用不动产绝对领先的位置，到目前为止都非常成功。
《末代皇帝》| 向外看才能免于被时代淘汰
显然，在亚洲“后发达地区”，在每一个房地产专业领域里的成长、转型和升级的过程中， 我们都要有⼀双“向外看”的眼睛，去学习⼀个成熟的市场，才能在本土市场领先。过去 5 年、10 年甚至 30 年的故事，都证明了这一点。
今天，中国的房地产进入后开发时代，核心竞争力已经转移到资产运营和资产管理上来了。 随着竞争力和竞争重点的转移，产品线越来越丰富。住宅以外，物流仓储、写字楼、休闲度假、商业以及医疗健康，还有政府公共物业方方面面都产生了巨大的需求，产品类型也越来越多样化。
正因为这样，我们就有必要更多地去了解人均 GDP 在 8000 美金、10000 美金之上，全产品线、全价值链、全商业模式的发展情况。国外有⼀些相对成熟的经验，从房地产行业来看， 美国的市场化发展经验十分典型，他们在过去将近 100 年里，在后开发时代的全产品线、 全价值链、全商业模式之中，形成非常多的完整市场竞争的规律、标杆企业以及产品技术发展的路径，有很多成熟的经验可以借鉴。
《萨利机长》| 成与败的契机往往一瞬即逝
这次我们去美国，对大量的房地产企业转型来说是⼀个特别好的契机，我们会针对性地把⼀些企业确定为标杆，学习他们，由此来启发国内转型的路径、模式和方法，同时找到在中国成长的新空间。