本文转自微信公众号：照面（ID：zhaomian010） 。虎嗅网获授权转载。
一
周一下午看到，北京房租在令人不安地悄然上涨后，大量的评论专业与情绪兼具，但每个人都很真诚。
我印象深刻的有两点：
其一，很多人不希望看到行政力量介入，觉得这是市场经济的家里事，批评作者经济学不过关。
其二，很多人痛斥房租任性上涨，把矛头指向资本驱动下的长租公寓品牌抢房源大战，直称它们恶化了供求关系。
一场辩论，最难分出胜负的地方就在于，没有哪个参与者说的是完全错误的，往往错中有对，对中有错。
如果要想从中抽离出来，给出一个客观不骑墙的评价，坦率而言并不容易。
但是，我们还有另一个办法可以让自己跨过这片泥沼：无人机飞行视角。
高度200米，云台俯视，上帝视角。
然后，就会发现，我们刚刚正在抱怨的房租上涨，是一场多因素制造的作品，而且，它可能还在半路。
在这个“集体谋杀作品”中，至少有三个主角。
二
先谈谈一个共同背景：群租整顿。
房租上涨，已不是北京独有现象。2015年以来，一线城市均出现了租金上涨，不同口径数据与个人亲历经验，在社交媒体中比比皆是，此处不赘述。
但是，我们来看看这几年以来，这些城市都同步发生了什么？
在广州深圳，大量的城中村被整顿，相当批量的城中村被改造升级。结果，城中村这种多年来事实上扮演了低租金居住的传统容器，开始进入历史。
今年6月，深圳万科旗下的万村计划遭遇深圳富士康公开信事件，美好商业图景与低收入者的微弱诉求迎面相撞。
在我看来，“房租版富士康”事件，堪比房价版的“华为迁离深圳”事件，二者传递的新闻信号都十分丰富深远。
发生这个冲突前一周，我正好去深圳看过万村业务，也与深圳万村的负责人有诸多交流。在万科内部，万村业务被认为是一个地域化特征很强烈，以珠三角为腹地主场的明星成长型业务，前途不可限量。
深圳有1000多个城中村，容纳了60%以上人口的居住需求。它对于深圳梦的实现，怎么高估都不为过。甚至可以说，深圳梦是从城中村开始起步的，没有城中村的低廉与容纳，深圳梦不过是黄粱美梦。
万村计划遭遇低收入者公开呛声，双方都有理由，均感委屈。富士康觉得租金被万村抬升了，而万村的委屈在于，居住水平升级了，理应有合理利润。
归根到底，这个冲突的背后，是万科高估了低收入者愿意为更好的居住水平买单的意愿与能力。在一个集中的时间段里，万村计划大爆发，大量楼栋的业主被更高的收益率动员起来，要求提前腾租，向深圳的中低租赁市场投下了一个个深水炸弹，那些早期的低收入原住租客，遭遇难以承受之压力。
解决的不好，这个冲突会持续发酵；会终结商业想象；会让万村的美好生意变成了一个纸上的商业模式而已。
与此同时，在1400公里外的上海，政府大力清理了群租市场，并且叫停了在工业园区修建群租房。
这一幕也在2000公里外的北京出现了。
根据媒体统计，2016年，北京拆除违建面积1500万平米，这个数字去年是5985万平米，今年的目标是4000万平米，前四个月已经完成了1600万平米。当然，这个口径是违建，不是群租房。
对群租房的重拳整顿，主要是防止出现安全风险，这个理由是说的过去的。对于政府而言，没有任何东西可以比人命更重要，它们作出的强力整顿，虽然有争议，但是将心比心，我们也应该看到其中的无奈与合理。
除此之外，还有一个共同的背景：中国几个超大型城市的人口偏好发生了调整，宏观面要求控制人口规模。
我们不去评价这个政策的初心，但不能否认的是，它的副产品有一个很长的买单链条。
租金的上涨，告诉我们，那些被动离开的群体，并没有真正离开。
事实上，这些被挤出的低收入者，被迫来一次相对昂贵的租房升级。因为人数众多，他们对原有租赁大池子里的其他人又构成了一次被动的价格升级。
如同一个巨石，扔到了水中央，然后圈圈荡漾开来。
三
此时，又一个“意外因素”出现了。
它就是受到产业资本、风险资本与财务驱动的抢房源大战。
众所周知，租房有几个显性特征：
1. 有淡旺季，同时决策短期化
我们复盘下租房经历就知道，人们租房，通常都是租赁快到期前一个月，才开始考虑续租，有的人更是到期前一周才找房，这就意味着，你短期之内就要作出决定，续租还是另找新房。
加上，租房有传统的淡旺季，集中毕业，集中找房，都让人们没有足够的时间去对冲价格上涨的风险，作为租户，你的避险措施少，时间不足，沦为租赁市场的猎物是大概率事件。
2. 重置成本高
中国几个一线城市的租赁市场，中介程度已经很高了，私下自己找到房的概率越来越低，依靠中介找房，是大趋势，也是大现实。
租赁，分为居间租赁与代理租赁，而居间租赁比重更大。按照惯例，中介费通常是一个月的房租。
这个时候，面对市场上房东的租金提涨，你就面临一个选择：如果续租，那就接受涨价；如果不续租，另找他房，你需要额外付出一笔中介费，摊薄之后，也相当于提价。
很多人权衡之下，接受涨价，就成为大概率事件。这个心理，往往就是房租的上涨心理逻辑，这张评论留言截图就很典型。
3. 涨易跌难
一旦房租上涨上去了，就很难回落，因为业主的预期被抬高了。
这么多年来，从房东到租户，似乎都接受了一个潜意识：除非经济危机，不然房租只会涨，不会跌。经济学上有个词汇叫做棘轮效应，同样适用于房租涨价，一旦接受了一个消费价格，收入再降低一些，也不会轻易减少消费。
我们可以看出，在这三个特征面前，没有一个特征是对租户友好的，全部构成了对房租价格上涨的潜在支撑。
恰恰此时，各种产业资本、风险资本、互联网外行支持下的中介与长租公司抢房源大战，历史性地出现在了历史舞台上。
于是，在过去两三年蔚为壮观的局面之下，那么多的租户，总有一个人要先走。
我们可以点点名字，大概有四类：
1. 以自如为首的专业租房平台；
2. 以开发商为主体、产业资本驱动的长租业务平台；
3. 以风险资金驱动的个人创业型长租公司；
4. 市场上的传统房产经纪公司。
图表来自网络
抢房源大战，背后一套自己的业务逻辑与财务逻辑，我不打算花费篇幅去评价他们的商业道德与业务模型本身，那是一个更严肃的话题。
但是，这场大战的后果却也一目了然：预期被迅速改变，不管是增量房源，还是存量房源，上述四大机构，重新组合分配，精装改造推向市场后，租金的平均水位一路飙升，更严重的是，对于租金上涨的预期也一路上扬。
比租金上涨更严重的是上涨的租金预期，这是问题的严重所在。
站在这个点上，我们可以下一个结论说，资本补贴助力下的抢房源大战，让房租预期恶化，房租成为租户牺牲品的同时，也成为了资本的战利品。
那么，谁最有资格来作出这个评价？我认为，应该是参与这个游戏的人。
这些人心都在这些截图里。
这五张截图的背后，都是鲜活的个人经历，有房东，也有租户，也有中介。
就像一个民意调查一样，他们的立体态度，折射了上述结论的客观。
不能回避的是，抢房源大战，让长租公寓品牌，中介公司、租赁创业，站到了风口浪尖上。
我们认为，现有政策对于资本的利益嗜好，应该有一些针对性的风险提示与对冲。
租赁是一个社会外部性很强的的业务，也是正处在资本风口上的明星生意，它不应该在起跑线上就因为利益导向、舆论危机而迷失掉未来。
它必须更加自律，它也应该配得上有关部门更有预见性的监管。
因为，房租是一个城市的底层必需品上游价格，它极具传导性与传染性，从人心到商务成本。
四
然而，故事到了这么还没有结束，还有一个男主角等待出场。
我把它称呼为"租赁金融化。
过去五年多，中国房地产的顶层设计就是一句话：房住不炒，租售并举。这是住房供给侧改革的核心内容。
很多人开始时不相信，后来随着政府的决心与坚持，大家都知道，政府是来真的。
为了把这八个字贯彻下去，过去几年，有关部门真真切切出台了很多调控措施，成绩显著，过去几个月很多城市的房价止涨了。未来一段时间，也看不出新房价格上涨的势头。
住房供给侧改革，其实又分两个内容：一个是新房供给侧改革，另一个是租房供给侧改革。后者的一个核心就是，租赁机构化。
我想说的是，恰恰在租房供给侧改革里，出现了一些值得警惕的苗头。
过去几年，为了提升租赁在整个楼市认知体系里的权重与地位，从国务院到各级地方政府，都出台了很多鼓励文件，希望推动租房市场的培育与发展。
这些措施的初心很好，值得肯定，它希望向市场上增加供给，提供更高水平的租赁产品，也是对过去多年发育不足的租赁市场的强力补课。
文件很多，我就不一一复制粘贴了，总之，从行政，融资到证券化，分门别类，利好措施一大堆，就是为了释放利好，引导市场由买转租，假以时日，培育一个用租赁解决居住的全民“认知观念”。
但是，这个“认知观念”要形成，客观上需要一个最好的形象大使：租售比要上去，租金回报率要提高。
道理非常直接。政策鼓励企业自持物业，但如果没有足够的租金回报率，银行为什么要给你融资，企业为什么要舍身投入，一大批美好的租赁物业证券化故事如何才能讲的下去？
也就是说，租售比上去，租金回报率提高，房地产存量物业的金融化才能完成，政府文件里描绘的那些REITS的美好故事才会发生，前提就是房租上涨。
每个政策都是有滞后期的。两三年前，正是当初的那些文件成功热启动了蔚为壮观的租赁市场，让存量市场迅速升温。但是，我们今天也同步看到了租金在飞快地上涨。
原来，经常看看《新闻联播》还是有好处的，否则你可能连房子都租不起。
那么，按照这种逻辑推导，会有一个令人不安的结论：我们今天抱怨的房租上涨，很可能只是开始。
因为，那些红头文件中描绘的美好画面，要想一一实现，无一不需要房租合理上涨的配合。
自如是房租上涨的主凶么？资本补贴大战下的房租是牺牲品，还是战利品？政策对于它鼓励效果的评估，是不是应该更有预见性？
我不会把问题简单归罪于某一个人、某一个公司或某一个文件，这不是理性客观的评价。
铁腕整顿，机构抢房与租赁金融化，是这三个男主角合力制造出今天的租房现状，它们互为表里，拆分具体责任，没有意义，这是一个周期因素叠加的“事故”。
我们每一个人都正在感受上涨的房价与上涨的房租所释放的焦虑与压力，但是，批评与指责总是最容易的，而客观的剖析与负责任的归位管理，才是最有价值的。
把最良好的期待送给中国的租赁市场，广阔天地，责任重大，大有可为，但希望中国租赁市场的政策设计，赢在起跑线上，为所有的参与者与租赁用户，创造一个健康平顺的跑道。
最后，欣赏一张7月北京楼市上涨地图。
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