上海的“中心”,容不下科技创新?
2018-09-11 14:40

上海的“中心”,容不下科技创新?

本文来自微信公众号:城市数据团(ID:metrodatateam),作者:Kathur、团支书


在新一轮总体规划中,上海是这么定位自己的:国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心和文化大都市。


从概念上看,一个上海,好多个中心;而从城市空间上看,上海也的确有好多个中心,既有老牌的市级商务中心如外滩、陆家嘴,也有区域型商务中心如徐家汇、五角场,还有新兴商务区如大虹桥、世博等。



我们选取了上海中心城区最有代表性的25个综合商务区作为样本,看看上海的这些中心到底发展得怎么样?


先看看各大商务中心的租金吧:



虽然商务区很多,但从租金角度看,可以简单分为两种“中心”:


  1. 租金很贵的中心:以二号线沿线和浦西市中心的商务区为主,租金8块(元/平方米/天,以下同)起;


  2. 租金一般的中心:以内环外各大商务区为主,包括五角场、虹桥、徐汇滨江等。虽然新旧有别,入驻率也各有差异,但一致的规律是相对便宜,最贵也就7块多,便宜的4块多也能搞定。


当然,租金只是一个观察的窗口,而商务区的本质是人和企业的空间载体。那我们就先从人的角度来看一下吧。


一般来说,商务区的能级可以体现是否能吸引住在周边多大范围的人来上班。我们来看四个典型的案例:



可以看到,较高能级(市级)的人民广场和陆家嘴的员工住地不仅围绕在商务区周围,也呈现出了沿主要地铁线路向全市扩散的趋势。相比之下,较低能级(地区级)的五角场和大宁的员工大多居住在工作地附近。


我们将这个计算逻辑叠加扩展到全市,就可以得到下图:



我们将上海市划分为小区尺度的格网,计算住在每个格子里的劳动年龄人口(20岁~60岁)前往各个商务区上班的比例(比例最大的称为该地居民的首选商务区)。然后让通勤人口总数高于一定阈值、首选商务区比例大于一定阈值的格子,标识为该首选商务区的辐射范围。


可以看到,25个商务区各自有一块领地(以不同颜色标识),而根据领地形态的不同,上海也自然地形成了三类“中心”:


  1. 集聚型中心:包括辐射范围最大的五角场新江湾城、陆家嘴和虹桥枢纽等;他们的就业群体有明显的区域特征,并形成了相对完整的领地空间。其中,陆家嘴是浦东的绝对大佬,而五角场和虹桥枢纽分别位于市区的边缘地带,在各自区域内鲜有敌手。


  2. 竞争型中心:以浦西市中心颜色斑驳的商务中心为主,如人民广场、南京西路、虹桥等。这些商务中心在激烈竞争中各自争得一席之地,但面积都不大,其余的领地就分散在全市的各个角落了。


  3. 离散型中心:还有一部分商务区的领地不明显,其就业群体呈现了相对分散的特征,如徐汇、外滩、淮海路等。


图中还有一些没有首选商务区的黑色区域。这些地方或者是竞争太过激烈,多个商务区平分秋色,或者是现有的商务区尚未能触达。


与此同时,如果我们观察每个商务区工作人群的年龄结构,会看到另一种景象,请看下图:



由上图可知,从工作人群年龄上看,上海又可以分为两大类“中心”:


  1. 年轻人的中心:以浦东为主,最为“年轻化”的竹园、杨高路、世纪公园全部位于浦东(平均年龄34岁~35岁,20岁~40岁的人员占比70%),陆家嘴排名也非常靠前。同时,浦西的虹桥枢纽、中山公园和徐家汇也相对比较年轻。


  2. 中老年人的中心:如大连路和浦东世博,都是“中年油腻大叔”的乐园,这些商务区恰好是某些类型企业的集聚区,懂的自然懂,不解释了。


当然,我们也可以将以上两个维度交叉起来,以通勤距离作为x轴,平均年龄作为y轴,画出这幅散点图:



根据这幅图,我们将上海的商务中心分为四类:


  1. 年龄大、上班远(第一象限):上海南站。


  2. 年龄大、上班近(第二象限):大连路、浦东世博等。


  3. 年龄小、上班近(第三象限):大宁、五角场新江湾城、长风等。


  4. 年龄小、上班远(第四象限):南京西路、陆家嘴、人民广场。


从每个象限的商务区样本分布来看,我们也可以读取到另一个信息:年龄越小的,上班距离越长;年龄越大的,上班距离越短。


这也许就是这座城市的典型画面:一批又一批的年轻人住在市郊,把大量时间花在路上,只为了能在最“中心”最光鲜的地方出人头地,直到他们慢慢成长老去,有了财富积累,就搬到中心一些的地方,并选择离家近一些的工作……


但从企业的角度看,上海的中心则呈现出完全不同的场景。请看下图:



从规模企业的集聚看,上海形成了与工作人群完全不同的三种差异极大的“中心”:


  1. 巨型企业集聚中心:陆家嘴,再没有第二家了,平均注册资本约3000万,约是第二名的两倍。


  2. 大型企业集聚中心:浦东世博、世纪公园、杨高路、外滩等商务区,它们区域内的企业平均注册资本在1000万以上。


  3. 中小型企业集聚中心:最典型的为上海火车站、徐家汇、曹家渡,其区内企业以中小型为主,平均注册300万元。


再看产业结构。


根据《上海市城市总体规划(2017年~2035年)》,上海的城市性质确定为“国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心和文化大都市”。据此,我们选择了与上海发展目标较为契合的四大高端服务业(金融产业、文化产业、信息和科研服务业、商务服务业),统计了各个商务区的高端服务业总比例,结果如下图所示:



可以看到:


  1. 排名第一的陆家嘴,高端服务业比例达到74%。


  2. 世纪公园、杨高路、淮海路、南京西路的高端服务业占比均在60%以上。


  3. 人民广场、中山公园、大连路的高端服务业最少,接近40%。


同样的,我们对平均注册资本与高端产业占比进行交叉分析,可以得到下图: 



在上图中,我们可以看到四类“中心”:


  1. 注册资本较高、高端服务业较多(第一象限),也就是站在商务中心鄙视链顶端的,最典型的商务区就是陆家嘴。


  2. 注册资本较高、高端服务业较少(第二象限),这一类型商务区可能有非高端服务业型的产业(比如房地产),虹桥和大虹桥都是该类型的。


  3. 注册资本较低、高端服务业较少(第三象限),位于商务中心鄙视链的最低端,典型商务区是上海火车站、四川北路等。


  4. 注册资本较低、高端服务业较多(第四象限),这是中小企业和创新性企业集聚的地区,尽管注册资本较低,产业却相对很高端,五角场和徐汇滨江都具有此类属性。


好了,回到正题。


其实,隐藏在上述研究中的,还有一个特别有趣的现象。我们在商务区租金和行业的研究中发现,几大行业的承租能力差异是很大的(承租能力的数学含义是行业占比与租金的相关性)。结果如下图所示:



我们可以看到,上海最能引发关注的两个重点行业是“金融”和“科技”,同时却非常有趣地位于承租能力的顶端和底部。


我们再把这两个行业的“企业占比-租金”关系单独提取出来,分别绘制下图:


左为金融,右为信息科技服务业


可以看到,结果很清晰:


  1. 租金越贵的地方,金融企业占比越高;


  2. 租金越低的地方,科技企业占比越高。


接着,我们再把数据放置到时间轴上,观察下新增科技行业的空间趋势,可以得到下图: 



可以看到,按经营地测算,越是高租金的商务区,科技企业的增量越低(占所有新增企业的比例越低)


所以,无论规划和愿景如何完美,但现实的情况就是如此:


上海几乎每个“中心”都吸引了高大上的金融行业,而那些暂时看上去矮穷矬的科技行业(尤其是创新型的初创公司)就不得不被高租金挤压到离市中心更远更便宜的郊区。金融和科技,看上去离得那么近,但现实却又把它们逼得那么远。


这的确是一件让我们担心的事:上海希望成为科技创新中心,但上海的“中心”却容不下科技创新。


注释:


  1. 本文作者为Kathur、团支书,本文由微信公众号城市数据团原创并首发。

  2. 本文中商务区甲级写字楼租金数据由 仲量联行 提供。仲量联行是全球领先的房地产专业服务和投资管理公司,作为《财富》500强企业,业务遍及全球80多个国家,拥有近300个分公司,员工总数超过83,500人。本文观点由城市数据团独立形成,不代表仲量联行观点。

  3. 本文中人迹行为数据为运营商数据和移动设备数据,内容为个人身份信息脱敏后的,根据个人长期活动规律识别的居住地、工作地及通勤关系。

  4. 本文中企业注册年份、经营地、产业类型等数据来源于启信宝。

本内容为作者独立观点,不代表虎嗅立场。未经允许不得转载,授权事宜请联系hezuo@huxiu.com

正在改变与想要改变世界的人,都在虎嗅APP

赞赏
关闭赞赏 开启赞赏

支持一下   修改

确定

读了这篇文章的人还读了...

回顶部
收藏
评论7
点赞16