无锡,一个房价很神奇的城市
2018-09-26 12:41

无锡,一个房价很神奇的城市

本文转自微信公众号:真叫卢俊(ID:zhenjiaolujun0426), 作者:真叫卢俊团队,头图来自:视觉中国。


在长三角一般有两个展会,作为曾经的制造业从业人员,都会挤时间去看看。一个是上海中国国际工博会,另一个则是昨天刚刚开幕的世界物联网博览会,而展会的东道主就是我们今天的主角,这个城市就是:无锡。


01


实话说,无锡是座很神奇的城市。或者说,这个城市有着不少让人看不懂的地方。


首先,无锡是个充满矛盾感的城市,因为某种程度上,这里有着少见的古老和后进交织的迷离感。


论古老,3000年前自打泰伯就看中了这里,便有了“句吴”。但当你翻开厚厚时间长卷,相当长的时光尤其自宋以后,无锡或着锡县却一直是常州府下辖区而声名难显。


最大转折来自一群民国时民族资本家的努力,荣唐杨薛等一面实业救国,居然将无锡从一个以米市闻名的县城一举升格为中国民族工业摇篮。后来腰板硬了的无锡水到渠成和常州分了手,独立成市。


这次分手至今深远影响着苏南格局。


无锡立市不过百年,而最神奇在于,即便在强手如林的苏南,却总能占得先机。


中国也是苏南最早一批开启工业化和现代化城市,至今还可以在荣家老宅—梅园,窥见那个时代的风骚。大概从那时起骨子里流淌着的实业血液,80年代闻名的苏南乡镇模式也发端于这里,也就此一举奠定了无锡04年前江苏GDP领头羊的地位。


发达的经济给了无锡相当的底气。


江苏第一家LV入驻的是无锡八佰伴。


比苏州早6年入驻宜家,苏州至今难忘这是种怎样的体验。


9月底即将开业苏州Apple Store,无锡恒隆早四年便拥有了江苏第一店。


连美团和滴滴外卖打架都首选无锡。


甚至那个无锡黄金年代里,那年排名前50的开发商蜂拥抢滩无锡,那年阳光100宁愿先抢无锡后入上海,那年张宝全的苹果社区还想说些什么。



所以复盘这一路走来,我们不禁要问,为什么总是无锡?


02


其实理由反而简单了,民富加区位好。


民富,有着16.1万元的全国第四的人均GDP,就是再注水,也注定穷不到哪去,何况还有相当民企构成底色。


区位上无锡虽不是个地理接壤的环沪城市,但如视角转成苏锡常这个命运共同体的都市圈角度去看,你会发现,这里就是苏南的地理中心。



所以当你理解这点,也就不难明白为什么那么多知名品牌反而跳过苏州优先无锡。


再配合无锡稀缺的GDP万亿俱乐部以及各种角度的新一线城市的落位,都在述说着这个城市的相当的能级。



却让无锡更加看不懂了,因为这样基本面下的无锡,房价很神奇。


但和分享过的房价很神奇的城市不一样的是,其他城市房价是神奇的高。


无锡是神奇的低。


就好比星爷的唐伯虎在如花面前才会中意秋香,只有同样能级的尺度下,房价的对比才显得有意义。



为什么又是无锡,房价相对这么低,甚至在经历涨幅后,还依旧比不过浙江一些三四线县城。


03


房价就像股票价格,大致是这个城市基本面的反映,但第一步都是取决于城市格局所在。


根据我们最新的市调,在经历新一轮小涨后,无锡基本又一次进入平稳盘整期。


先简单认识下无锡,15年区划调整后,简约为梁溪,滨湖,新吴,锡山,惠山五区。



梁溪—中心城区


如果无锡格局像一张摊开的棋谱,那么梁溪便是那毫无争议的天元。


事实上,穿城而过的京杭运河远比太湖更早更深远影响无锡格局,所形成梁溪中心区那看似核桃形状的玲珑身板下至今还蕴含了巨大的板块能量。



三阳广场当年有着直逼新街口的气势,至今也是无锡商圈的绝对C位,一二号线也在此交汇,意味着地铁规划也是梁溪为核心。


作为无锡历史资源最丰富的城区如果加上锡师附小,连元街等这样百年名校,1.3万左右均价无锡,这里破3万学区房也不是什么稀奇事,而且在上一轮的涨幅,普遍有2k到3k的涨幅。


值得一提的是,无锡最容易被忽略的价值,是省内都堪称一流水平的教育资源,尤其在横向对比房价的维度下。



无锡,可能是学区房相对最幸福的城市。


但需要注意的是,作为无锡发展最早最成熟区域,老破小并不鲜见,如果没有学区,地铁地段加持,出现1万2,3左右倒挂二手房也不少。


总的来说,既然选择核心城区,索性就选最好的资源。


04


滨湖—太湖新城,C位出道。


作为中国城市营销史上非常经典案例,太湖水域拥有量不占优的无锡成功打造一个“太湖明珠”,但一半是营销,另一半则是态度。


环太湖城市中,无锡大概是向太湖发展态度最明确的,而这种态度极致体现就是太湖新城。


作为每届物博会的举办地,我见证了16年初遍地小蜜蜂拦邀苏州客下还略显人气不足的面貌。



在这两年,随着各种配套诸如锡师附小分部,海岸城等,产业诸如金融街,华莱坞的影视,万达城的文旅,雪浪的小镇在逐步配套完善而大有起色。


甚至一条太湖隧道的重金投资,将重塑新的流量通道的格局。



最一锤定音的是,核心位置的无锡新市政府和最大中央公园,几乎宣告了这里就是无锡的未来。


虽然配套是有待夯实,但落位地产,这里已经是无锡房价均价2万万2左右的高峰,有着楼市潮中最高回报,不过之前涨幅过快,这轮反而比较平稳,几乎涨幅1k左右。


但再相当的土地储备的预期下,这里依然是无锡最值得期待的未来。


值得一提,向北的蠡湖新城有着2万6均价顶峰,无最好的山水生态配合多年的成熟发展,本质上的无锡富人区。



而梁溪主核,蠡湖,太湖新城一起构成了无锡楼市的黄金轴线。


05


但苏南多点开花的均衡性天然给了无锡分散布局的基因。



新吴—科技新城


即原来的无锡新区,本就有着无锡最强大的外企产业集群和硕放航空枢纽,新的太科园的落位更是如虎添翼,所以房价也在黄金轴线外也有着相当的竞争力,均价1万6,也经历了1k到2k的涨幅。


锡山—锡东新城


锡山则选择了无锡流量入口—无锡东站,也是2号线的起点所在。天一中学的到位,大润发和未来50万方的商业,围绕东站,一座座商品房拔地而起。承担无锡形象职能的锡东新城虽然远离核心主城区仍能以1.6万左右均价登顶,也经历2k左右涨幅。


对了,这还是一个每天50班车次且能28分钟到达上海虹桥站的地段。


惠山—惠山新城


由于位处北面,其实有着万达,省锡中学,地铁一号线底站,各种软件产业的均价1万4左右惠山新城算某种角度的“洼地”。


不过对比一路南进太湖扩张,开始有点不一样了。


无锡开始越来越重整合大市尤其和江阴的资源,城际轨道交通S1就是最直白体的体现。而作为未来S1的起点站,在北向的整合上将有更多的赋能。



但是这轮1k涨幅多少能说明些问题,静待时间吧。


至于外围不限购市镇,则是本质上的刚需的外溢,逻辑上只存在能不能和合不合适的问题。


我们也能在地铁规划看到这种扩张的底层逻辑,配合无锡神奇的网格状放射高架,向南的黄金轴线加上多中心扩散本质上也是最大化的分解市中心的职能,而且随着地铁衍生,地段价值会最大程度的拉平。



所以当一个多中心散开的模式下城市,资源被最大程度的拉平,是有助于一定程度抑制房价的。


06


但这并非全部。


无锡楼市最有意思地方在于,你可能轻易会找到一个品相不错的地铁房,然后中介告诉你,这是...拆迁房。当年的以房补房政策下,无锡供给了大量品质和地段都不错的拆迁房。


这种巨大市场外供给某种程度起到了抑制房价甚至房租的作用。


不知开发商端起酒杯时内心问候多少遍,但对面坐的也许确实是拆迁上最良心的政府了。


但是低房价更多是一种还债。


首先就是当初卖地过多造成巨大库存和相当多的高容积楼盘入市,本质上大额供应抑制房价其实不是坏事,但再多库存也禁不起市场的宣泄。


主要无锡还是缺点运气。


那年,无锡押注一家企业叫尚德。


后来,太湖蓝藻爆发,超市矿泉水一度断货。


再来,不少银行为那年的钢贸做了担保。


人倒霉起来喝凉水都塞牙,何况无锡还倒霉了三次。


加上种种原因停滞的城建,金融危机后外向型经济模式面临的产业升级压力都在折磨着无锡。迷茫了5年的时光中,连本地人都对无锡楼市都不再自信。


几乎一度停滞的经济,折射在人口结构上。经济的吸引力降低,城市人口流入就会放缓。时至今日,人口结构中外来人口比重依然不高,某种程度上折射无锡楼市最大的隐忧。


07


万幸的是无锡还是比较清醒的。


首先,推出各种落户和抢人政策。


但是治标的根本一定是产业升级带来的人口吸引力。


数据上看,17年无锡增速7.4%,基本可以看做企稳触底反弹了。


工业增加值的8.5%和社消总额11%,苏南第一堪称亮眼。


重要的是,同样面临苏州一样外资撤离的困境下,新的优质项目类似华虹,中环还在不断引进迭代。


刚发布的全国工商联民企500强报告,无锡以20位拿下江苏第一。


还有这次作为个体切入物联网博览会的现场,对比我们自媒体口嗨,产业升级从来不是什么易事。2017年,无锡物联网营业收入2437亿元,接近江苏全省的1/2、全国的1/4。


从这里我看到了无锡这座城市对于高新技术产业迭代升级的踏实和进取。


范大夫遁走太湖,三散家财还是陶朱公,荣老先生历经苦辛方有茂新辉煌,



只要这个位处长三角核心位置的城市基本面是不崩坏的,基因还是踏实进取的,无论房价还是产业都要注定要接受长三角的赋能,一起成长。


08


我每次来无锡照例都会去一个冷门的地方。


那个地方叫东林书院。



虽然后来水冷,钱先生已经跳不下去了。不过自从顾宪成在这写下“风声雨声读书声声声入耳,国事家事天下事事事关心”那刻,这个城市的底色注定要有不一样。


曾经社科院把无锡评为中国大陆最宜居城市,我想能有着这样城市基本面和山水生态和神奇的房价,应该也不多吧。


而城市就像鞋子,生活惯了就像鞋穿久了,合不合适只有自己知道了。


但这样一个真正自立生根奋斗的草根城市,无论面临多大困局,奋斗底色还在就是值得鼓励的。


嗯,无锡是个好地方。


本文转自微信公众号:真叫卢俊(ID:zhenjiaolujun0426), 作者:真叫卢俊团队。

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