“如果把现在的265个万达广场一下猛地从城市中抽出，会怎样？”
前两天闲聊时，朋友脑洞大开抛出的这个问题，有点令我猝不及防。
“不知道会怎样，但万达的王老板应该会疯掉”，回来细想了一番，我觉得这个回答并不圆满，因为会疯掉的未必是万达老板，而是成千上万你我这样的城市市民。
一
从万达广场到商业地产，再从商业地产到城市发展，一部万达史，也是一部中国城市化史。
改革开放后，中国启动了现代化城市发展的高速引擎，一座座城市拔地而起。四十年来，中国的建设者们一直寻找着速度快、效果好的造城方法论。
但造城是一件特别系统的事情，政府精力有限，大包大揽亲力而为自然是不可能。于是，出现了一个很有意思的现象，开发商们成了塑造中国城市形态的主角，并广泛参与到城市建设中来。
在一轮又一轮的城市建设中，他们各司其职，有的“吃草”，有的“吃肉”，共同撑起城市发展的一片天。
所谓“吃肉”，是指专注住宅开发的企业，而“吃草”则是专注于商业地产开发的企业。但最近几年的环境突变，让开发商种群内部出现了变异。这种变异表现为，草肉通吃的“杂食性”生物多了起来。
“吃得杂，营养才能均衡”，这几乎成了所有房企的共识，这一点在近几年房企的战略选择上体现得尤其深刻。
不少房企在强调住宅开发、以住宅运营业务为主的同时，开始把商业地产纳入其中。除了万达、华润、中粮等商业老兵外，像万科、龙湖等也将商业地产作为重要的战略方向。
房企的重兵加持，意味着商业地产的价值预期可能比想象中要丰厚得多。
二
商业地产的运营并不是一件简单事，比起让人有房住、住好房的住宅开发，商业地产则在满足和提高人们衣食住行品质、提升城市活力、打造城市增长极等方面身兼重任。
这是个容错率极低的领域，极高的成本付出和较长的回报周期，一不小心一夜回到解放前的例子时常发生。不少企业做商场、规划商圈，最后要么没有商家入驻，要么有商家但因为规划动线不合理、选址失误等各种原因，到头来挖了个坑给自己埋了。
几十年沉浮，这个领域来了一批人，又走了一批人。
“行业的苦楚，冷暖自知。只有亲历者才能感同身受”。作为商业地产最为主要的实践者， 历经30年来的实践和总结，万达是最有资格说这番话的。
万达做商业地产的起点，应该要从两个员工生病说起。1998年，万达两个员工生了重病，每人医药费花了100多万，这引发王健林思考，做房地产风险大，现金流不稳定，要让员工病有所医、老有所养，必须找到持续稳定的现金流。
所以，2000年万达召开了一个重要会议，并宣称开始进军商业地产。正是因为这次转型，才有了后来“万达广场就是城市中心”的佳话。
在当时，不论是国内国外，商业地产都没有特别好的发展路径可以参照。没有桥，万达就“摸着石头过河”。
实现万达顺利过河的垫脚石叫做“订单地产”。万达与多家世界500强商业企业和国内领先商业企业建立战略合作关系，形成先租后建的“订单地产”模式。
万达“订单地产”的概念，主要是四个方面：联合协议、共同参与、平均租金、先租后建，这种创新让万达获得了更大的市场空间和更好更稳定的利润。
万达看好的商业地产预期，开始变得稳定起来。
三
有了“订单地产”这块垫脚石，万达过河的姿态有点类似武侠小说里的“铁掌水上漂”，过河速度之快令人咋舌。
从2000年到2004年，万达在全球首创的城市综合体商业模式，并在短短4年间使万达广场完成了三代蜕变。
其中第三代万达广场，实现了内容更加丰满，业态更加丰富，购物中心、五星级酒店、写字楼、室外步行街、住宅等可以一同出现在这个城市综合体中。而万达也通过综合体中住宅、写字楼、室外步行街商铺的销售获得现金流来投资持有的购物中心，解决了购物中心投资的资金难题。
城市综合体商业模式下“草肉通吃”的万达，不但解决了资金难题，更大层面上，它直接影响到了那个时代国人的生活方式。越来越多人开始把自己的娱乐和生活从家中、从其他场所搬到万达广场，人们的吃穿游购玩有了一个新的承载体。
越来越多人喜欢这种崭新的体验方式，越来越多地方政府也纷纷伸出橄榄枝，在地方政府看来，万达广场是个抢手的香饽饽，一方面，它可以用商圈的辐射效应，形成人口、资金的聚集，进而塑造新的城市中心，最终带动地方经济发展，盘活城市生机；另一方面，万达广场自身可以创造大量的税收，可以提供大量的就业。
德国经济地理学家克里斯·泰勒提出了中心地带理论，并明确指出中心商圈的职能和作用。克里斯认为一个零售机构簇拥的商业中心商圈必须覆盖较多的人口，才能保证经营质量。但万达广场却是个例外，即便是在城市新区或者郊区边缘地带，万达广场依然能做得风生水起。
“在中国，一个城市中心的兴起，往往是因为这里有一家新开业的万达广场”，这并非空穴来风。
比如，在南昌红谷滩新区。江西省委省政府、南昌的市委市政府决定在江北打造城市中心、经济高地。为体现决心，他们把市委、市政府、公检法等所有行政中心都搬过去，但是他们过去办公了，还是有城无市，人气不旺。政府希望万达去做一个购物中心，后来万达规划了一个十几万平的购物中心，才算是彻底盘活了这个区域。如今，这里银行、学校、住宅以及其他商业广场都发展起来了，成为南昌最繁华区域之一。
南昌红谷滩新区
王健林开始意识到万达广场走向扩张的时机成熟了。
接下来，万达又在2006年开业宁波鄞州、上海五角场、北京CBD三个万达广场，“三大战役”初战告捷。在丰富商业地产开发运营经验的支撑下，万达品牌效应和竞争优势进一步彰显，甚至不少想尝试做商业地产的企业大佬亲自登门拜访王老板，“万达”不仅成了一种模式，更成为一个行业的标杆。
此外，万达的多元化业务也做得有声有色，住宅、文旅、酒店等板块势头颇好。这个“杂食性”生物体量越来越庞大。
四
2008年，一头冷水迎面浇下。全球金融危机爆发，中国经济遭遇严重困难。
现在回想起来，地产人们怕是都还会打个寒颤，那一年，死了好多企业，很多人开始失业；那一年，王石发表楼市拐点论，万科开启楼价大跳水；那一年杨国强为要还银行20多个亿的事愁得睡不着觉。
人们都在勒紧裤腰带过日子，一些原本人气还不错的商圈也开始淡去人烟。但凭借城市综合体的丰富业态和全方位消费体验，万达还是那个万达。
万达广场内，依旧人头攒动，万达的员工也丝毫不担心失业的问题，地方政府从万达身上获得的税收还在高速增长，王老板坐在家中也动不动就能赚一个亿。
有了钱，就有了对抗寒冬的“棉被”，也有了十足的底气。
那年，在其他企业都不敢买地发展的情况下，万达却“反向思维”。从2008年四季度开始大规模发展项目，29个月时间新增1000多万平方米土地储备，这一举动为万达奠定了雄厚物质基础。万达商业地产的预期变得越来越稳，底子厚了，步子也迈开了。
2010年，万达集团推出 “万达广场就是城市中心”口号，使万达广场成为家喻户晓的品牌。2013年，万达慧云智能化管理系统研发成功，商业地产开始步入智能化。2014年10月，第100座万达广场——昆明西山万达广场开业。
万达商业地产发展顺利，人们的消费体验方式也因为万达一变再变。
五
即便行业里面的人都知道“不能在一棵树上吊死”的道理，但王健林却不以为然。大抵是喜欢搞创新的企业，都多少有些偏执。
2015年初，万达商业创新进入一个新的，或许充满不确定性的时期。万达说“肉太肥腻，不好消化，改吃草了”，并开始把自己从“杂食性”生物转变为一个单纯的“素食主义者”。
对于万达来说，除了商业地产领域之外的东西食之无味，弃之却并不可惜。万达的醉翁之意明确为商业地产领域，这就是万达的轻资产运营模式。
万达开启新的转型，推出万达广场的轻资产模式，并专注于商业地产领域。万达广场的设计、建造、招商、运营、慧云系统、电子商务系统都由自己做，使用万达品牌，但所有投资由其他机构出，资产归投资方。万达进入用企业品牌、商业资源、专业能力赚钱的阶段。
截至2017年底，已在全国开业北京CBD、上海五角场、成都金牛、昆明西山等235座万达广场，持有物业面积3151万平方米，年客流31.9亿人次。此外，今年计划开业52个万达广场。2018年十一国庆后，万达广场在全国开业的数字已经达到265个。
“素食主义者”究竟是高端玩家还是低端玩家，万达仅仅用两年时间就给出了答案。
上海五角场
六
今年，万达刚刚步入“而立之年”。我们回头纵观万达30年来的商业路径，可以看到，它不但见证了一个又一个城市的崛起，也见证了商业文明对人们衣食住行点滴改善，并带来了极大的经济效益和社会效益，这是中国绝大部分企业所不可企及的高度。
归根结底是万达坚定将自己的命运与中国经济发展紧紧联结在一起，并一直在围绕城市发展规划自己的商业路径，这也是它能够取得成功的核心因素与底层逻辑。
万达有着成为“百年企业”的宏伟愿景，如今“而立之年正当时”的万达对自己的未来充满信心。
万达信心不仅在于自己走上了轻资产之路，更在于对整个经济基本面的信心。
一方面，与发达国家相比，中国的城市化还有一段很长的路要走，这意味着将有充足的发展红利摆在万达面前；另一方面经济脱虚向实信号愈加明确，去杠杆，轻装上阵，一门心思做轻资产运营，既能走稳也能走远。
显然，在供给侧改革的不断深入下和消费升级的必然要求下，如何“吃透”红利，又如何继续为国家、为行业、为消费者打造更契合、更具生命力的商业地产，将是万达接下来思考更多的一件事。
我不知道王健林说要在2020年开业万达广场数量要达到500个的愿望能不能如期实现，但显然，商业帝国的图景还在续写。