香港楼市:凛冬将至?
2018-10-16 08:55

香港楼市:凛冬将至?

本文来源:格隆汇APP,微信公众号:港股那点事(ID:hkstocks),作者: ST Chen


最近美联储如期加息,联系汇率下香港金管局也跟随上调贴现窗基本利率25个基点,至2.50%。随后,香港三大主要银行汇丰银行、恒生银行、渣打银行十二年来首次上调港元最优惠贷款利率,港元最优贷款利率由香港各家银行自行确定,是楼市按揭贷款的基准利率。


10月14日,中国香港财政司司长陈茂波撰文指出,香港可能会逐步加息。他表示,虽然美国联储局已八次加息,但美国的实质利率近十年才刚回复正数,加上经济向好,预期美国的加息会持续进行;而联储局自去年十月开始的按月缩减资产负债表规模的行动仍会继续。他还强调说,香港超低息的年代不但结束,可能还会逐步加息,资产市场的风险不能忽视。


巧合的是,瑞银发布了最新的全球房地产泡沫指数,位居全球主要发达国家及地区城市房地产泡沫榜首的就是香港,排在其后的有慕尼黑、多伦多、温哥华等。


瑞银房地产泡沫指数主要理念是,普通民众需要工作多少年才能购买一套60平方米的住房。瑞银报告显示,在香港一个熟练服务业者需要工作超过20年,才能负担的起市中心附近60平方米的公寓,而十年前只需要工作12年就能买到,这大大高于其他发达国家水平。显然,瑞银的城市样本中没包含内地城市。



1


自从2008年金融海啸以来,香港楼价就不断走高,荣登世界房价之巅,动辄十几二十万每平米的房价让其他发达国家低下了头颅,而逼仄的居住环境又让港人难以仰首挺胸。


最近一个由民间特首刘德华配音的短片《让下一代看见》,道出了香港的土地房屋困境,影片开门见山,抛出了一个问题:香港还有希望?


如片首回顾:八九十年代的香港,好有冲劲,地方细细,志气远大,好像什么都有可能发生。但现在香港面临的却是骨感且悲观的现实:上不到车、租不起楼、上班挤迫、放假更挤迫……



过去在香港这个弹丸之地上,小明住在劏房,小红住在千呎豪宅,他们都有光明的前途,那时香港是“亚洲四小龙”之一,社会阶层保持着良好的向上流动性。但是,越来越高的房价正撕裂着不同阶层。香港慢慢折叠,大城市中有产和无产者两个社会阶层在生活状况、生活环境间有着巨大的鸿沟,而且房价越来越高,住房面积越来越小。


以香港737万总人口计算,每平方公里人口为6676人。初看起来也就略高于国内人口密度前五的城市,但是香港实质发展的区域只有25%左右,按此计算的话人口密度高达约2.7万人每平方公里,远超过深圳,比印度孟买还高。



人口稠密对生活最直接的影响便是日益严重的交通挤塞问题。港人花在交通上的时间越来越长,特别是早上繁忙时间。2006年至2016年之间,路上汽车的车速减慢了最多达18%。



更让人悲伤的是,过去十年香港的人均居住空间毫无改善,仅从159平方呎(一平方米等于10.7平方呎)略增加至170平方呎。在香港,卧室里面放一张床,有三面不靠墙就是豪宅了。


而同为高人口密度的城市东京和新加坡,居民空间则分别有210平方呎和270平方呎。居住在劏房的人,居住空间更加恶劣,他们的人均居住面积只有46平方呎。在92,700个劏房单位中,超过一半位于九龙,集中在油尖旺、深水埗及九龙城等旧区。



无恒产者无恒心,高房价带来的各种弊病,正在撕裂着香港。背负高房价的有产者不敢消费,缺失了消费引擎的经济增长必然乏力。高房价、高租金的另一恶果,则是抬高了社会创业成本,无人敢创业,无人敢投资,无人敢扩大再生产,而且外部面临着内地城市崛起竞争。


所有的经济创造,都被高房价这档“税收”收归少数地产党食利阶层,经济活力从何而来?产业空心化,这样的香港怎么可能发展得好?


2


就像短片所讲:这些问题根源都离不开土地房屋短缺,导致了畸高的房价。


尽管近年港府时不时会出来隔靴搔痒下,出台了一些“辣招”给楼市降温,包括限制非香港居民购房,提高印花税等,挡住了“北水南下”内地客,一手私人住宅内地买家占金额比例横盘了六个季度,但还是挡不住香港本地人购房热情。香港的房价却依然高举高打,蒙眼一路狂奔。



不过现在超低息环境终结,香港房价终于能消停了。


香港楼市转冷是这三个月发生的。今年6月份港府宣布六项房屋新政,措施未针对房价上涨,主要以资助和补贴等方式折中解决夹层市民购房的问题,市场观望气氛浓厚,楼市成交变冷。


根据中原地产研究数据,9月份香港楼宇买卖合约登记(包括住宅、车位及工商铺物业)达到4,793宗及454.8亿元,按月下跌28.3%及25.4%。整体登记宗数连跌3个月,创自2016年3月后30个月新低。


其中一手私人住宅9月份录1,235宗及180.4亿元,按月下跌16.3%及0.3%,虽然一手买卖轻微回落,但开发商下半年推货量增加,不过新房销售理想,预计一手私人住宅维持约1,000宗稳定水平。



加息周期已然来到,高处不胜寒,巅峰中的香港房价的寒意越来越浓。


香港的购房按揭利率分为两种:一种是P计划,P是港元最优惠年利率,香港各家银行可以推行各自的P计划。另外一种计划是H计划,就是以Hibor为基准的计划,Hibor是同业拆息利率,每天变化,目前香港普遍的Hibor计划是Hibor+1.3%左右。


随着2015年美国结束量化宽松,进入加息周期,香港跟随加息,但未动过最优惠率,最近这次加息是香港主要银行十二年来首次上调最优惠率。目前各家银行推出的P计划一般在P-2.85%到P-3.1%,也就是贷款的实际利率为2.3%~2.7%之间。



9月份数据显示以P按为基准的供楼比率为38.6%,现在香港居私楼的家庭月入中位数38,500元,存量按揭贷款的还款占家庭月收入约40%左右。


根据中原地产的测算,2018年8月份以最优惠利率(P)挂勾的平均按揭利率暂时为2.15厘。如果加息0.125厘,即P按息上调至2.275厘,供楼负担比率将上升至39.2%,加息后每月供款额将由14,877元上调至15,103元,增加226元。


说明加息后的负担比率维持在四成以下(以绿线),属合理健康范围,对按揭还款的影响比较小。



但是,加息周期的到来会影响市场预期,将有助于降低投资性需求,从而抑制房价泡沫。根据中原城市领先指数CCL,香港楼价在六招新政后,领先指数走高后开始回调。


随着低息周期结束,按揭息率走高,预计香港楼价未来将持续趋冷,房价见顶调整的信号浮现。



3


外部息率升高,只是短期影响了一些利用低息加杠杆“上车”赚取利差的投资客。香港高房价的根源是扭曲的供应关系,如果这个不改变,房价长期走势就很难扭转,现在是半世供楼价,一生地产奴,以后可能是三生地产奴。


香港的土地制度是殖民地时期确立的,当时的港英政府占据香港后,港岛的土地与其他英联邦国家一样,属于英国皇室所有。起初,港英政府财政持续亏空,为了财政自给自足,港英政府想到把土地的使用权批租给买家,而不赋予长期或永久产权。


香港回归后,沿袭了港英时期的土地制度,由港府出让土地使用权。香港是低税收高地价的典型代表。香港作为自由港,整体税率低,吸引了全球各地的资本和货物流通,而港府又面临着公共设施、教育、医疗等支出压力,只能靠出让土地补充财政收入。


这与桑弘羊舌战群儒施行盐铁专卖本质上是一致的,就是通过土地垄断寓税于价。


现在,土地出让及房地产相关的税收是港府财政收入最主要组成部分。2016年度的地价收入占比为22.3%,而其中印花税、一般差饷等也主要来自土地相关,预计房地产和土地相关收入占财政收入45%。



控制供应稳定地价是符合港府利益的,但是港府也需要兼顾民生,曾经董建华就推出“八万五计划”,增加土地供应,最后因为中产上街强烈反对,计划无疾而终,留下了严重的后遗症,成了香港天堑般的供需缺口。


最新数据显示,香港居民人口大致在740万左右,假设家庭人均3人,大概有250万户家庭。2016年末数据显示私人住宅存量约116万套,假设每年的新房供应大概在4万套~5万套左右,也需要20年才能满足需求,而且存量住宅每年也至少有约3万套更新需求,还有人口流入需求。


但现在的新房的供应呢?1万套~1.5万套附近,供求关系严重失衡。



实际上,香港有接近80%的未建设土地。


根据香港立法会官网的数据,香港已建设的土地占比仅为24%,公园就有400多平方公里,除去运输等用地,住宅只占到7%,这一占比已经10年未改变(见下图),如果这些土地全部造成住宅,每提供1%的土地,可以解决100万人的居住问题。



过去香港陆续开发了一些新市镇,但是进度十分缓慢,远不及人口流入带来的需求增长。1960年代港英政府开发的荃湾、沙田区,目前已经成为十分繁荣的商业区;1970年代开发了屯门、粉岭、上水、元朗、大埔及马鞍山等地,以安置内地逃港人群;1980年代开发了今天的大型居民区将军澳与天水围;1990年代则开发了东涌。


由于历史遗留、环保等问题阻碍,尤其是“八万五计划”引发的强烈讨伐,新区的开发进度阻滞不前。


比如新界有广阔的土地,因为当时是租给英国,地契产权存在各种问题,加大了开发难度。但是还有一些棕地(有工业活动的农地),大量的郊野公园可以作为开发用途。不过现实中推进这些空地的开发都会受到环保组织等强烈反对,最后不了了之。


1990年代末,香港特区政府就展开“新界东北规划及发展研究”,筹划在新界东北的古洞北、粉岭北、打鼓岭、洪水桥等地兴建新市镇。然而这一“研究”就研究了16年,最后还因为环保人士的反对搁浅了。


为了环保不能开发土地,但是住房短缺又要求增加住房供应,可能有的人白天高举环保旗帜抗议开发,晚上又上街抗议高房价等住房问题。多么魔幻现实主义,这种“既要…...又要…...”的分裂想法在他们的大脑里得到了统一,或许这就是香港的政治正确。


而在政治正确的魔咒下,香港土地供应问题几乎无解。



4


在世界之巅的香港房价,或许加息的帷幕落下时会下跌,在爆发下一次金融危机时会大跌,但是在这种政治现实不可改变的背景下,还是会回归到供不应求的基本面。


当重新认识了香港土地供应制度和供应困境后,我对香港的房价是否崩盘不再那么悲观了,但是对香港经济的前景和未来,却是更加悲观了。扶摇直上的房价,还能让香港的下一代看到香港有希望?

本内容为作者独立观点,不代表虎嗅立场。未经允许不得转载,授权事宜请联系hezuo@huxiu.com
如对本稿件有异议或投诉,请联系tougao@huxiu.com
正在改变与想要改变世界的人,都在 虎嗅APP
赞赏
关闭赞赏 开启赞赏

支持一下   修改

确定