本文来自微信公众号：经济观察网（ID：eeojjgcw），作者：陈哲。
“碧桂园降速”和“万科活下去”，谁才是今年房地产行业的头号事件？
如果用一个字来形容中国房地产过去30年的发展，那一定是“快”。而快的鼻祖，可以说是万科。想要超过它，那就只有更快，扩张更猛。这时候，碧桂园出现。然而，2018年的卫冕冠军碧桂园，一个可以说在高周转模式、成本管控方面做到极致的公司，陷入了前所未有严峻的质量门。质量问题给公司带来的损害，却实实在在地种在了消费者心里。今年这类故事发生频率多且猛。
接下来一段时间，狂奔的开发商们要为自己的冒进、为品质、为品牌买单，如何面对规模扩张和可持续发展，成为他们共同面临的问题。
什么是今年的房地产头号事件？
本来我在“碧桂园降速”和“万科活下去”之间纠结，不过近期频频发生的楼盘质量问题，让我果断选择了“碧桂园降速”。
作出这个选择，首先因为目前中国主流开发企业，真正“活不下去”的极少。但质量问题给公司带来的损害，却实实在在地种在了消费者心里。今年这类故事发生频率多且猛。
另外一个原因是，发生在行业领头羊身上的事，才更像是行业头号事件。
关于行业领头羊，我近年有个成见：多年的领头羊万科被拉下规模榜首，意味着“规模时代的终结”。
万科被拉下马，说明玩法发生变化了吗？是也不是。
如果用一个字来形容中国房地产过去30年的发展，我想一定是“快”。而快的鼻祖，可以说是万科。想要超过它，那就只有更快，扩张更猛。所以后来者绿地、恒大、碧桂园都如此，细胞里有快基因的融创自不待言。
但是万科为什么没有这么做？是错判了形势？是王朝更迭之痛？是野蛮人冲击之伤？还是别的什么理由?可能都有吧，但是我认为最重要的，还是王石、郁亮放眼这个企业未来30年时，一种主动的选择。
而更大的背景，是粗放的经济模式已经暴露了太多急需解决的问题，不得不慢下来。房地产概莫能外。
理由一：在将万科“拉下”宝座后，绿地、碧桂园和恒大，轮番坐庄，迄今为止无人连庄，绝非偶然，主要原因是，它们都是三高（高杠杆、高周转、高负债）逻辑下冲刺的产物。
理由二：尽管此后四年，中国新房销售额从10万亿元变成了13万亿~14万亿元，但销售额暴涨背后的主要支撑是单价而非面积的上涨。2018年的销售面积，甚至可能出现2009年以来首次负增长。据统计，今年1-10月销售面积增速比1~9月回落0.7个百分点，据此推测，2018年全年销售面积有可能出现同比下滑。如果这样，这将是1998年房改以来，除了2009年金融海啸外唯一一次销售面积的下滑。
理由三：2018年的卫冕冠军碧桂园，一个可以说在高周转模式、成本管控方面做到极致的公司，陷入了前所未有严峻的质量门。
几年前我就说过，碧桂园在中国城市化中的角色可能是被低估的。从城市数量上看，目前它进入了400个中国城镇（一说是200多个城市），操盘着1991个项目。可做比较的是，万科只进入了70个左右的城市。所以，当来自三四线的三叔四舅五妈六婶在朋友圈和群里疯转碧桂园质量门时，城市能级的下沉和“维稳”经费的上升，都阻碍不了伤害品牌信息的飞速传播。
当然，我在这里要讨论的并不是碧桂园的生死问题。相信这个问题杨老板和他的家族成员、高级经理人已经讨论过很多次。
我想讨论的是，如何面对规模扩张和可持续发展的问题。
如果我们看一看最近几年房地产行业的竞争格局，最明显的是集中度上升，不少公司似乎正在迈向“大而不倒”。但滴滴这样曾如日中天的公司，也可以瞬间衰竭的案例，时刻提醒着我们需要保持对市场、对品牌的敬畏。
从“万科让位”那一年起，我尝试着给中国房地产行业的每一年都预言了以下的关键词：2014年，新纪元、新活法；2015年，创新引领、价值重塑；2016年，大融合、新赛道；2017年新价值、新生态、新布局；2018年，城乡进化论。
当然，在这样一个高度管制的市场中，与其说是预言，不如说是一种倡导。但是，假如我拥有一家房地产公司，五年前就开始未雨绸缪，并坚决执行的话，估计早就被股东喷死了。前首富王健林倒是这么做的，但万达的结果是另一个殊途同归的故事。
同一时间，摩根斯坦利或者波士顿咨询这样知名大国际大公司，也是这么看的，并且做成建议给到了碧桂园的杨老板。
从碧桂园前CFO吴建斌的著作中，我看到了一个雄才大略的杨老板。他用自己非凡的直觉、胆识和极致的管理，告诉自己的团队，在领袖的眼里，机遇和风险概率不同于外人。
能够成功抄底和逃顶的，是敢死队、是天才，是领袖。真正的领袖，自然不会按照一家咨询公司的建议去制定战略。这种卓尔不群的素质，让碧桂园达到了中国房地产企业的顶峰，成为名副其实的全国第一大房企，中国城镇化进程里最为人熟知的名片。
至于高周转扩张的风险，在几年后的一个夏天才凸显出来。尽管承认错误是一件非常难的事情，几番拉锯后的碧桂园还是开始真正反思高周转的问题。
至于恒大，基本上在2017年金控梦隐退、引入多股东后，就开始逐步放弃蒙眼狂奔模式。更早的绿地、万科，包括融创，都开始花费重金在开发以外的业务上，希望能有所突破。
终究，万科、绿地、恒大和碧桂园，这些老大们依次甩掉了冲浪板，将自己融入了历史洪流。我想，顺势而为，也是一家志在基业长青的优秀企业应有的品格。
不出意外，接下来一段不短的时间里，狂奔的开发商们要为自己的冒进、为品质、为品牌买单，但行业终将进步、进化。
本文来自微信公众号：经济观察网（ID：eeojjgcw），作者：陈哲。