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香港楼市,要凉了?

香港楼市,要凉了?

作者 | 罗飞 编辑 | 杨颢

来源 | 棱镜(公号ID:lengjing_qqfinance)


过去的2018年,对于刘文雄来说,是悲喜交加的一年。


作为香港中介公司中原地产的明星员工,刘文雄在去年上半年卖出了20套房,给公司赚回约1000万港元净利润,他个人也因此分到数百万的佣金。


但是,2018年7月以后,就在他准备继续大展拳脚之际,一切都变了。此前潮水般预约看房的客户,突然就不见了踪影。整个下半年,他只卖出2套房。


(这是)少有的黑暗时刻。”坐在中环半山的咖啡厅里,刘文峰自嘲道。


中原地产多年的销售冠军李巍同样也对2018年下半年的业绩烦恼不已。他的团队在2018年12月仅销售了35套房,相较于高峰时2018年6月的110套,更是创记录的低。


和刘文峰、李巍经历一样,大多数香港中介在去年下半年的销售业绩都遭遇了低谷,一套都没有卖出去的也不在少数。他们不得不接受这样的事实:香港楼市在持续涨了两年多后,再次进入拐点期。


最害怕的是“横盘”


刘文雄很清楚,那些消失的看房人实际都在持币观望,“他们在等价格便宜到自己的预期再出手”。


在中环律所工作的谢倦(化名)便是如此。他于2018年年中结婚后便一直在看房,但是最近不再找中介了,只是定期在网上查看香港成交数据而已。


尽管自己中意的楼盘有的在降价,但这些楼盘每个月成交量都在下降,谢倦也像所有的购房者一样,担心“买房的人越来越少,自己站岗高位接盘”


最新香港楼市的数据显示,香港的成交量已经连续下滑6个月了。


土地注册处数据显示,香港住宅市场实际上从2018年7月开始出现下滑,环比下降了9.3%。其中2018年12月,香港住宅销售量仅有2060套,相较于6月份高峰期的6713套,下降了69.3%。


作为一名入行8年的中介,刘文峰经历过好几轮香港楼市的涨幅周期,他觉得现在的场景像极了2015年。从那年9月开始,香港楼市开启下行趋势,连续下跌7个月,价格跌幅达13%。


不过,据英国地产咨询公司莱坊的统计数据,香港楼市价格过去这半年跌幅仅3.9%——距离2015年那一轮跌幅还有很大的距离。


但去年香港二手房的交易状况和上一轮下行期却较为类似,用中原地产住宅部总裁陈永杰的话来说,就是“近乎横盘”。


中原地产统计数据显示,具有二手盘指标性数据的香港十大屋苑2018年交易量创过去十年新低,仅有2088套。同是下半年进入下行周期的2015年,当年二手房交易量为2153套,还略高于2018年。


陈永杰认为原因很简单,和2015年下半年一样,目前的二手房大多都是私人持有,若非业主财务出现重大问题,其并不会轻易调价,宁愿选择出租。


买家持币观望,卖家咬住价格,造成了如今“有价无市”的局面。


本身也是业主的李巍就是如此。他曾在2018年8月时考虑出售其位于香港岛湾仔的房子,挂了一段时间,看房人寥寥,他便不得不转而继续出租。


莱坊地产统计显示,2018年前11个月,香港租金持续上升了4.5%。


包括李巍和刘文雄在内,几乎所有的香港中介都觉得,香港楼市下跌不怕,最害怕的是楼市横盘,即没有交易。对于主要靠佣金制的中介来说,这就意味着没有收入。


“最黑暗的时候是2018年的9、10、11这三个月。”刘文雄在这三个月没有任何交易。


李巍当时有几个卖家客户,因为内地开工厂急需资金,中环的房子熬不住最后降价几十万出售了。但这是非常少的案例,大多数都不会愿意降价。


用李巍的话来说,当时整个香港楼市像极了买家和卖家在博弈,“看看谁能够熬得下去,熬下去就赢了”。


“空置税”的威慑作用


“横盘”的现象为何会在去年下半年出现,并没有人能够给出具体的答案:影响市场的因素太多了。但几乎所有的香港地产从业人员都认为,导火索之一是香港特区政府推出的“空置税”政策。


这项政策是2018年6月29日,香港特区行政长官林郑月娥推出的六项“房屋政策新措施”之一,拟对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收大约相等于楼价5%的空置税,旨在扭转房屋供不应求、楼价飙升的局面。


香港市场将其称为“娥六招”。


在此之前,截止2018年5月,香港楼价已经连续涨了26个月,并且连续19个月创了新高,单价频频破记录。


实际上,香港政府并未公布征收空置税的具体时间表。陈永杰等人均认为,政府是在给开发商消化存量的时间,但这一政策的出台对市场“威慑作用非常明显”。


很长一段时间里,尤其一些香港本土传统开发商习惯捂盘,以推动市场涨价。一般来说,香港同一个楼盘可以分十多次销售,依次涨价。这就使得买房人不得不抢购,买得越早价格越便宜——实际属于人为推高市场价格。


据陈永杰统计,如果政策实施,包括新世界及新鸿基等乐于捂盘的开发商在内,当下香港市场有超过1000亿港元的住宅将被征收空置税。


一旦香港政府开始执行空置税,这1000亿港元的住宅一时难以被租赁市场消化,对于开发商来说只有两条路,要么交税要么出售。


陈永杰估计,大多数住宅都会在空置税征收前陆续推向市场——这会直接增加市场的供应,并直接加剧香港楼市下行的趋势。


这就导致,刚需购买者以及一些谨慎的投资者在过去大半年持续观望。


“仍不见下调的底部。”谢倦再次坚定了自己暂不买房的决心。在他看来,香港楼市2018年的跌幅暂未将过去两年多的涨幅泡沫挤出去。而首富李嘉诚近期的发声也进一步加强了他的决心。


2019年1月11日,自去年退休后首次站在镁光灯下的李嘉诚说:“今年香港楼市波动会更厉害,买楼要量力而行。”


促销催生“小阳春”


进入2019年之际,香港楼市似乎开始“回暖”了。


刘文雄对2018年12月13日这天印象深刻,当天,香港2018年最后一个楼盘——由信和置业(00083.HK)及香港市重建局等合作的项目凯汇开售,居然出现了香港楼市骤升时才有的疯狂抢房现象。


早上9点,现场排队的人从帝国中心大厦延至附近的麽道花园,队伍排了好几公里。来排队的都是希望当天能够买到凯汇楼盘的买家或中介们,也包括刘文雄。


实际上,凯汇此次只计划出售2000多套中的488套,却有超过7700人申购,这创了2018年香港九龙区的申购记录。为此,开发商信和置业等甚至设置了申购门槛,要求每人最多只能购买2套。


刘文雄的客户在12月12日的电脑随机抽签时拿到了1000多号。也就是说,他的客户几乎不可能从仅有的488套中买到。看到帝国中心大厦的长龙后,刘文雄的客户最后放弃了,改为等凯汇项目第二次放盘。


随后的10天里,凯汇又陆续推出了些盘,但是依旧火爆,刘文雄的客户们最后仅成交了一套。太难买了——这几乎是所有香港中介们对于该楼盘的一致评价。


最终,凯汇在11天内销售了147亿港元,创下香港楼市新政十年以来的交易记录,也成为2018年香港的冠军楼盘。


凯汇的火爆像是给香港楼市的一剂兴奋剂,包括万科在内,一些早前楼盘的看房量也增加了不少。不少旧楼盘的开发商也趁机推出新房。捂盘了一年之久的李嘉诚旗下豪宅荃湾海之恋也在1月14日推出最后7套进行招标。


对于这次“小阳春”的出现,在香港从事中介业务几十年的李巍并不觉得意外。


“比市场预期便宜很多。”事实确实如此。凯汇销售的房子分为一居至三居不等,实用面积在452平方呎~862平方呎之间,其最高折扣优惠为20.5%,折后实际定价在733万港元~2000万港元,折后实际呎价在1.55万至1.94万港元。


这就意味着,位于观塘的凯汇项目为今年市区最低呎价的楼盘,相较于附近的香港东九龙启德区新盘平均呎价要低差不多40%左右,更是略低于观塘周边二手盘,甚至比远郊地区元朗、屯门等地都便宜。在去年12月之前,屯门新楼盘菁隽开盘均价为每呎1.7万港元。


陈永杰对《棱镜》确认说,这也是香港自2008年以来,首次出现一二手房呎价倒挂现象


预计今年降价10%


作为中介,李巍也在主动邀约开发商做些促销努力,与下行市场做最后的博弈。


2018年年中,他和团队拿下了位于香港大学边上的新盘Yoo 18 BONHAM的独家代理。这是英国伦敦发展商YOO Studio在香港的首个项目,定位为豪宅盘。开盘时间2018年7月,刚好赶上了香港楼市下滑期。


为了吸引更多买家,李巍与开发商协商并推出了“1001夜先住后付”的优惠政策。


这就意味着,买家可以交付5%的定金后即入住新房,直至三年以后再付完尾款,在这期间买家也不需要开始月供,甚至还可以将房子进行出租。在李巍看来,豪宅新盘甚少如此操作的,若非遇到市场下行期。


实际效果确实不错,当时预约看房的人明显增多。2018年10月,李巍及团队成功卖出一套价值1.4亿的四居室。更早一点的时候,香港明星舒淇以数亿港元在此购买了一套复式。


对于不少买家来说,开发商的这类“先住后付款”的促销确实具有吸引力。一位曾多次在香港购入房产的内地投资客朱明(化名)就以类似的方式购入了何文田的一套学区房,即先入住900天后再开始供房,而且开发商会提供二按。


“只要定价低于市场预期,香港楼市小阳春就会持续。”李巍觉得,香港市场还是有钱的,购买力并未消除,只是需要有足够低的价格来释放。


但是,大多数《棱镜》接触的买家以及中介都认为,凯汇的火爆在香港当下的楼市环境里属特殊案例,甚至部分人认为这样的“火爆难以持续”。


莱坊地产对于2019年香港楼市的预期是全年会持续下调10%左右。


和谢倦这类自住刚需买家不一样的是,内地投资人朱明更看重出租率。为此,他在香港购房更看重地铁盘,其先后购入的3套房都是易于出租的地段。


在此之前,他也一直关注香港的楼市,但想买的楼盘并不容易中签。两年前就曾开盘的李嘉诚旗下位于香港大学的楼盘翰凌峰项目,包括朱明在内的大多数投资者都没有抢到。


现在完全不一样了。今年10月,整个香港楼市安静下来后,朱明很轻松地买到一套。他随即将其出租了。


“对于投资者来说,只要能赚钱,下行期间也是捡漏好房的时候。”这是朱明对于自己投资楼市的原则,因为香港在可预见的未来,租金并不会受影响,投资回报率都远超2厘。


刘文雄觉得,对于中介来说,涨跌都不怕,最怕是横盘,没有交易。实际上,刘文雄所在的团队也于下半年完全调整了业务中心,将原来香港岛半山的二手房交易业务转向一手盘销售。


刘文雄印象最深的是,近期,一位并未获得香港永居的内地投资者一口气下单了27套皓畋的房子。也就是说,按照香港规定,这位投资者每套房都需要缴纳30%的印花税。


“比起投资回报来说,这些投资者并不在乎30%的税。”刘文雄也同意,市场下行期正是投资者拣货的好时机。


对于2019年,他希望自己依旧能够成为公司的明星员工,能够卖掉至少22套房,保持今年一样的业绩。


“若是2019年继续下调,再下降15%左右,我会考虑出手。”谢倦说。

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