本文来自微信公众号：港股那点事（ID：hkstocks），作者：罗夏，数据支持：勾股大数据
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2018年4月9日，越南胡志明市西贡证券的营业大厅内，开户、交易的股民人头攒动，现场的人都紧盯着屏幕，时不时响起热烈的掌声和欢叫声。这天，越南的胡志明指数冲破1200点大关。
至此，越南股市从2016年初510多点已经上涨了110%多，冠绝东南亚各国股市。这个总市值不到8000亿人民币市值的越南股市，吸引了国际广泛的关注。
而此时，中国大妈正在一边旅游，一边“扫楼”。据越媒报道，2018年前四个月，外国人在越南的购房量已追平去年全年。前几年越南房地产的外国投资客领军者是日本、韩国、新加坡，2018年中国人强势崛起。中国炒房团从北边的首都河内和南边的经济中心胡志明出发，沿着3,260公里的海岸线南北夹击，横扫沿海旅游城市岘港、芽庄。
越南，这个毗邻中国，濒临南海的东南亚小国，正成为投资热土。
“太像了，像极了改革开放初的中国。”奔赴越南的中国人说出了投资越南原因。
纵观各国历史，赌对国运的人，有曾被亏待过么？中国改革开放后，依靠巨大的人口红利，又幸运地赶上了全球化进程，以及四小龙产业转移，成为世界工厂，入世后更是依靠着强劲的出口成功实现了国民经济腾飞。而借着蒸蒸日上的国运，无数人实现财富快速增长。
如今中国经济正从数量型向质量型升级，进入新常态，又处于百年未有之变局。那些逐国运的食利者，开始将目光转至东南亚，这些国家似乎正重演当年中国改革开放的故事，而越南演绎得最为生动。
越南的经济总量与我国相差甚远，但发展路径却十分神似。
中国摸着石头过河，实践改革开放后，越南也山寨搞起了改革开放。在中越关系正常化后，越南加速了国际化进程，1995年入东盟、1998年入APEC、2006年入WTO、2015年与欧盟签署自贸协定、2017年加入“一带一路”……
与改革开放初的中国一样，越南拥有巨大的人口红利——大量低廉的劳动力。从人口结构看，越南人口结构接近2007年的中国：越南2016年劳动人口（15~64）占比约70.0%，接近中国2003年的水平（70.4%）。而且越南的月平均工资仅仅是中国的30%，劳动力成本优势十分显著。
从收入水平看，越南收入水平接近2006年的中国：从人均GDP和可支配收入的角度看，越南2017年人均GDP约2343.12美元，越南2016年人均可支配收入水平为1603美元，与中国2006年接近。
而越南正成为新的产业转移受益国。巨大的人口红利叠加越南实行的优惠税收政策，促使各地区劳动力密集的纺织业、制鞋业陆续迁往越南，而现在芯片加工、手机加工等行业产业链也逐渐往越南迁移，越南制造渐渐成为世界工厂的新代名词。
改革开放后我国经济高速增长主要受益于人口红利的释放与产业转移，而现阶段的越南也同样因人口红利而崛起。那些曾经赌中国国运成功的，想在越南复制当年的成功；那些错过中国国运腾飞阶段的，想在越南找回失去的机遇，飞往越南的机票成了这些淘金者改变命运的一张船票。
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越南位于东南亚的中南半岛东部，北与中国广西、云南接壤，西与老挝、柬埔寨交界，国土狭长，面积约33万平方公里，紧邻南海，海岸线长3260多公里，是以京族为主体的多民族国家。
古时，越南是中国的的藩属国，19世纪中叶后逐渐沦为法国殖民地。1945年八月革命以后，胡志明宣布成立越南民主共和国，1976年改名越南社会主义共和国。1986年开始施行越南版的改革开放，2001年越共九大确定建立社会主义市场经济体制。
革新开放以来，越南GDP增长势头良好，2017年GDP总量约2240亿美元，同时，2017年越南人均国内生产总值的创下历史新高，为1834.65美元。2018年上半年，越南GDP同比增速达7.08%，创了八年来新高。
从整个越南产业结构来看，工业、建设领域和服务领域对GDP的贡献最大，分别占33.34%和41.3%。受益于大量外资的直接投资，越南出口型导向制造业表现强劲。FDI为越南创造了超过了40%的工业总产值。外资直接投资对促进越南社会的发展起了不可忽视的作用。
随着外资携带着钱、人和技术涌入越南，其房地产市场如切换幻灯片般快速经历了萌芽、快速生长、跌落、再重生，颇似当年我国房改后野蛮生长。
越南成立后，又经历了三十多年的南北战争，而直至上世纪80年代才实行改革开放，过去由于中国高速发展，越南的发展并不亮眼，更不用说发达或者成形的房地产市场。现在公开资料也多以较为发达的胡志明市和河内市为跟踪对象，而这两市的房地产市场在2005年初具雏形。
（注：越南的房子分为独栋房屋和公寓，独栋土地私有，外国人不能买卖；而公寓则类似国内的商品房，以下指的都是公寓。）
1、2005年~2009年
2005 年开始，越南的楼价开始起步。2006年越南加入WTO，加上越南货币总量暴增，居民纷纷选择购房保值，公寓均价突破1000美金/平，有的高至1600美金/平，此时房价已经远超当地工薪阶层所能负担水平。
2、2010年~2014年
随着房价的不断走高，政府担忧房地产泡沫化，开始调低信贷规模，并出台加税调控政策。2009年1月1日起，对转售楼盘收益的征收的税收从10%直接上提到25%。2009 年房价大幅下跌37%至1000 美金/平米左右，同时成交惨淡。随后，政府又出台救市措施稳定市场，而2011年，由于按揭利率上升，房价再次大幅回落，甚至导致大批银行坏账的产生。
3、2015年至今
2015 年，为了拯救低迷的房地产市场，越南政府对《住房法》进行了修改，放宽了外国人在越南的购房条件，之后胡志明市住宅每年平均涨幅达20%以上，办公室、店面涨幅超过30%，至2018年房价涨至2009年时的高位，越南楼市出现新一轮的繁荣。
越南房地市场现阶段以胡志明市场和河内市场两地为主，根据天风证券的测算，分别是53亿美金和33亿美金的年销售额规模。
机构CBRE将越南的住宅市场分为四大类，豪华住宅（LUXURY）指的是均价在3500美元/平以上的，高端住宅（High End）指的是均价在1500~3500美元/平，中端住宅（Mid End）指的是均价在800~1500 美元/平，普通住宅（Affordable）指的是价格低于800美元/平。根据CBRE和天风证券的数据，2018年胡志明市全年销量31083套，销售均价1714美元/平，同比增长10%。
从CBRE和天风证券的数据看，2018年各类型住宅中，高端住宅（均价2195 美元/平）、中端住宅（均价1158美元/平）和普通住宅（均价780美元/平）房价都保持平稳，而豪华住宅价格波动最显著，2018 年豪华住宅的均价为5518 美元/平，上涨17%。
国内一线城市租金回报率常年徘徊在2%附近，很难想象越南的租金回报率能到7%~9%的水平。实际上，现在越南胡志明市1714美元/平的房屋均价，已经超出当地工薪阶层约3000美元的年工资所能承受的。但是，越南公寓的租金也高，主要提供一些白领阶层的租赁需求。
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关键的问题是， “赌国运”者能否借越南的房地产市场“东风”？
常言道，房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。
根据云峰金融的数据，2018年越南的人口结构和1998年相似，青壮年占比高，抚养比低。而且劳动力工资水平低廉，仍处于良好的人口红利期。
而且从产业转移的进程看，现在制造业产业链往越南转入还在进行中，尤其是在中美鹬蚌相争，越南渔翁得利。人口流、资金流和技术流都在想越南核心城市聚集，而特大型城市经济规模又会反馈强化人口、资金、产业的往核心城市聚集，形成对周边地区乃至全国产生虹吸效应。而这将会增加居住需求，从而推动房地产市场的发展。
从城镇化进程看，越南2018年末的城镇化水平仅约36%，相当于2000年中国的水平，仍处在快速城镇化阶段，而这将成为推动越南房地产的主要动力。
在大量的需求下，胡志明市的土地供应显得稀缺，2018年新房供应为3万套，连续4年减少。而经过2015年开始的这一轮去库存，越南的新房库存去化已不足一年。
至于短期信贷，由于外国人在越南购房不能通过本地银行贷款，只可通过在越南的外国银行分支机构借贷，且借贷利率高达两位数。而国内居民贷款已经连续几年维持在8%~9%不等的水平。在过去高利率环境下，越南人一般习惯用全款买房，近两年才逐渐开始贷款买房。除非利率明显下滑，否则短期信贷对越南本地人影响较小。
以上，长期看随着越南经济稳定快速发展，中等收入群体增长，越南房地产仍具有较大的潜力，成为改变命运的“新船票”。
结语
2018年，越南房地产推介会上，面对乌泱泱的投资者，中介打开越南地图，越南首都河内上不是写着“河内”，而是标着“北京”，南部胡志明市则写着“上海”。中介逢人就边指着地图边说：“胡志明市第二区就是另一个浦东。”
毫无意外地，2018年，外国人投资胡志明房地产中来自中国大陆地区的排行第一，占比30%。
但是，第一个吃螃蟹的都是勇士。异国他乡，更不可忽视其中风险。
第一个风险就是政策风险，2011年时越南房地产在政府的调控下大幅下跌，银行业也饱受坏账之苦，为了消化库存，又放开了外资投资房地产的限制。房地产在越南也难以避免成为尿壶，难言未来会再经历政策调控。
其次是短期房价已处于高位。现在胡志明市中位数房价大概约17万美元（按100平估算），而白领的平均年收入仅约为5000~7200美元，已脱离收入基本面。
最后是汇率风险。由于按越南盾本币计算，房价过去几年保持10%以上的增长，但是如果折算成美元，则涨幅大打折扣。虽然近年越南盾兑美元的汇率逐渐保持稳定，但过去历史上，越南盾总体呈贬值趋势，且某些年份幅度较大，故仍不可忽视。
当然，还有一个文化因素可能更重要：不知道越南有没有丈母娘经济和房地产信仰。
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