本文来自微信公众号：城市战争（ID：sunbushu123），作者：孙不熟
昨天的大新闻是“2019年落实制定房地产税法”，有关房地产税的只言片语都能引发市场的震荡。
媒体报道称，3月8日，在十三届全国人大第二次会议上，全国人大常务委员会工作报告提到：“今年要抓紧制定修改深化市场化改革、扩大高水平开放急需的法律，落实税收法定原则……”
“集中力量落实好党中央确定的重大立法事项，包括审议民法典……制定房地产税法等立法调研、起草，都要加紧工作，确保如期完成。”
也就是说，开征房地产税可能会比想像中还快，但今年起草不等于今年就要出台，因为从起草、制定、审议到正式出台还需要相当长的一个过程。
01 首要要看力度
其实，征不征、什么时候征这两个问题已经不重要了，普通人更应该关心的问题是，房地产税会如何影响房价？以及如何应对？去年写过一篇文章的，今天完善一下重新发一遍。
我的理解是，首先要看力度。房地产税本质上是一种持有税。目前国内其实已有上海、重庆、香港对房产的持有环节征税，但三个城市目前的征收力度都很温和，上海只对新购买住房征收，重庆只对高端物业征收，香港的税基考虑是租金而非房屋市值，而且都有比较宽松的免征部分。所以持有税对这三个城市的房价走势，几乎没有影响。
正因为如此，很多人会以这三座城市的经验为例，对房地产税不屑一顾，严重低估了这项税收可能发挥的威力。在很多国家，房地产税一点都不温和，在美国一些州，不管房子多大、也不管你有几套、住多少人，只要有房子就必须缴纳房地产税。
税率由各州政府自己决定，每年税额占房屋价值的1%到3%都有，纽约州和德州可以高达3%，加州大约1%。需要注意的是，政府会定期对房屋价值进行评估，再根据评估值来计税。而评估值和市场的变化基本同步，房价涨，房地产税就交得多，房价跌，就交得少。
另外，美国房子的持有成本除了房地产税，还有价格不菲的物业管理费，部分州的持有成本甚至是高于3%的。
也就是说，在美国一些州，一套市价500万的房产，每年的持有成本最高可以高达15万，即便按照中位数1.5％的税率来征收，也高达7.5万元。如果在中国，有几个普通家庭可以承受？
另外， 对那种拥有几十套房子的人来说，会否给予累进制的惩罚性税率？有这个可能啊。
02 房地产税不会降房价，但会冲击其投资属性
房地产税会大幅增加房屋的持有成本和交易成本，但这并不意味着政府想把房价打下来，因为从政策设计的初衷来看，征这个税主要是为了给地方政府培养一个“长期饭票”，而和降房价没有必然关系。
更何况，房价如果真降了，房地产税也会减收，一个稳定的房地产市场才能培养一个可持续的“长期饭票”。所以，房地产税的开征，一定会充分考虑市场的承受力，下药太猛的话，得不偿失。
放眼全球，世界上没有几个国家会使用房地产税来降房价，因为房地产市场的外部性太强，特别是与金融市场的关联度极高。房价如果波动太大，往往会波及到整体经济运行的稳定。美国次贷危机就是一个教训，任何一个国家的政府都没有动力让房价大起大落。
当然，回顾历史，房价大幅下跌不是没有，但其发生的时机往往是在经济危机期间，而非人为的调控。
诺贝尔经济学奖获得者罗伯特·席勒曾编制了著名的Case-Shiller房价指数，该指数发现，从1890年到2013年长达123年的历史中，美国房价真正大跌的只有两次，一次是1929年～1933年的大萧条时代，另一次是2007年～2011年的全球金融风暴，其他大部分时间表现为上涨与平稳。
说了这么多，真正的结论是：面对板上钉钉的“房地产税”，既不能高估，也不能低估。不能高估的原因是，它一定不会让房价出现断崖式下跌，否则市场会不可控。
不能低估的原因是：它会与其他组合拳一起，无限拉高交易成本，逐渐剥离房子的投资属性，让不动产的投资收益回归社会无风险利率水平，这个可能性才是真正需要重视的。
还是前文说到的席勒指数，如果盘点1890年到2013年的美国房价走势可以发现，美国房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%，略高于美国2.8%的通胀率。这其实就是社会无风险利率水平，换句话说，和买余额宝差不多。
不过，请注意这个指数的时间跨度是100年，中国的房地产市场才刚刚20多年时间，不能完全用席勒指数来解释。对中国购房者来说，也根本不需要考虑100年这么长的投资周期，10年甚至5年就够了。
03 三个应对建议
既然大环境与大趋势不可对抗，个人应该如何决策呢？我想给出三点建议：
一是分散配置：房地产税是一种地方税，不可能做到全国一盘旗，一定会因城施策。一线城市有条件开征，但其他城市未必，很多二三线城市目前正在搞人才争夺战。如果开征房地产税，会加速人才与产业的流失。
相反，这些城市可能会以低税率甚至零税率为筹码，与一线城市争夺人才。所以，分散配置是有必要的，鸡蛋不要放在同一个篮子里。
二是购买有租赁价值的物业：从纽约、伦敦、香港的经验来看，租金是一个对冲物业持有成本的有利工具，例如纽约不少房子的租售比高达5%，扣除3个点的持有成本后，还能有两个点的收益，再加上每年两三个点的升值收益，跑赢通胀还是可以的。
所以，房地产税时代，一定要把租金价值重视起来，这可能会从根本上改变原来的资产配置逻辑：那些租金价值低的旅游地产、人口净流出城市的商铺、远郊超大户型等三类房子，可能会因为“租不抵税”而加速抛售，变得一文不值。而大城市中心那种租赁价值高的小户型甚至商住物业，反而可能会价值重估。
三是多生孩子：中国的房地产税应该有一定的免征面积，而且很有可能是按人均面积来计算，那么孩子多的家庭就能享受更多的免税额度，而未婚有房人士可能因为人均面积过大而要收一笔“单身税”。
种种迹象显示，房地产市场的各项交易成本只会越来越高，而任何一个市场，其套利空间和交易成本都是成反比的。这是否意味着，中国人靠买房子改变命运的机会窗口已经悄然关上？目前这个问题还众说纷纭。
我对此仍然是持乐观态度的，毕竟房地产的本质功能还是抗通胀，而放眼全球大部分国家，实在找不到一个比房子更理想的工具，天量的货币总得有一个出口吧？
要让房价真正平稳，就得控制好货币发行，一些发达国家的房价之所以平稳，除了供求关系改善（城镇化已经完成），更重要的还是货币政策稳健。
如果说供求关系、交易成本对房价的影响是-50%，那通胀对房价的影响可能就是200％甚至更多，小风小浪改变不了大江大河的方向。
房地产向来是一个复杂度特别高的市场，正反两股力量的共存是很正常的，真正重要的是，我们得看清主力在哪里。
本文作者孙不熟，是公众号“城市战争”创始人、广州市房地产协会专家委员会委员。