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没有上海户口、五年社保,我是如何“拍”到市区半价二手房的?

没有上海户口、五年社保,我是如何“拍”到市区半价二手房的?

本文来自:IT时报(ID:vittimes),编辑:挨踢妹


一线城市,动辄上千万的房价,让人望而却步,但也有一部分人,通过竞拍的方式,以低于市场价一半的价格拿到房子,或是自住,或是转卖。


2016年11月,最高人民法院发布了《关于司法拍卖网络服务提供者名单库的公告》,将淘宝网、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网、中国拍卖行业协会网提供的网络司法拍卖平台纳入名单库。


至此,拍卖从线下往线上转移,一定程度上解决了拍卖信息不对称问题,越来越多的普通老百姓开始参与到网络拍卖中来,我们的记者也亲身体验了一回网上的司法拍卖。


初体验:网上拍卖是一场“心理战”


关注并参与了近一年时间,记者终于在网上成功拍到了一件拍品,同时,记者也采访了一位在网上半价拍下魔都市区二手住宅的拍友。


这位拍友没有上海户口,没有交满5年社保,一直想买房却苦于限购,偶然听说法拍房不限购,就开始关注上海外环以内各个地段的法拍房,终于在半年之前,以市场价五折的低价拍到了上海市区的一套二手商住房。


总结了记者本人与这位拍友的经验,发现竞拍流程可以简单地总结为六步:阅读公告、实地看样、交保证金、出价竞拍、竞拍成功、办理交割。但根据拍品的种类不同,其中还有很多注意事项会有所不同。



由于记者拍到的是金额较小的卡券,所以就省略了实地看样的过程,但对房产、车辆等高价值拍品,一定要到实地看样,拍品有什么瑕疵、大概市场价是多少,都可以通过实地走访来评估。


值得注意的是,在交保证金之前,就要与拍卖辅助机构取得联系,因为它是你与法院、海关等机构之间唯一的沟通桥梁,有什么疑问都可以向拍卖辅助机构咨询,最后的产权交割环节也需要它的协助。


保证金一般为拍品起拍价的10%,如果交了保证金再悔拍,不参与之后的竞拍环节,那么保证金不退回。如果参与了竞拍,但没有拍中,保证金会第一时间退回到银行卡账户。


参与过出价竞拍环节,你会发现,这是一场心理战,平台移到线上后,这场博弈就变得更加高超。记者的建议是,看中的拍品一定要第一时间报名,争取第一个出价,这就像是“囚徒困境”,先出手的人会掌握主动权。


当然,竞拍时一定要沉得住气,千万不要超过心里原定的价格底线,若竞争对手是拍品的共有人,或是拍卖房里的租客,有一定的利益纠葛,而且势在必得,此时你若再意气用事,价格拍得过高,只会枉费一场辛劳。


当你竞拍成功后,一定要第一时间联系拍卖辅助机构,把剩余款项打到法院或海关指定的银行账户里,法院一般会开一个专款专户,如果涉及多个拍品,一定要注意区分。


如果你参与的是司法拍卖,那么交完款以后,就要等法院出具裁定书,拿到裁定书以后才能到法院办理交割事宜。这是最考验耐心的一个环节,如果是法院拍卖房,由于手续繁杂,一般来说,没有三个月办不完交割。


教你几招拍卖门道


一、如何看懂拍卖公告?


先看评估报告,拍卖公告里会描述拍卖标的的现状,评估价格。在实地走访看样之前,可以通过拍卖公告了解拍卖房产是否有承租人、是否设有抵押权、是否有欠缴的物业费和水电煤费用等。再看有没有优先购买权人,比如股东、承租人、共有人等有没有优先权。


拍卖公告里也会告知拍卖物的移交方式,一般来说,动产以现场交付为主,房子等不动产则需要拿到法院出具的拍卖成交裁定书、协助执行通知书等,到相关部门办理实际移交手续。


比较麻烦的是拍卖物移交时的税费问题,拍卖公告内很少会告知具体的税费承担问题,如果被执行人无力交纳,是从拍卖款中扣除,还是需要买受人(以最高价购得拍卖标的的竞买人,也就是买家)垫付,有时只能到办理权证过程中才能弄清楚,这一点也是买拍卖房的风险所在。


二、如何捡漏法拍房


从拍品来看,法院拍卖的房产是最受老百姓关注的,特别是对限购的居民来说,法拍房不限购的政策,是最吸引人的。


想在拍卖网站上捡漏,没有太多的诀窍,就是要时时关注,每日刷新,还要有一股不怕麻烦的劲头。



其中有几个捡漏的门道,一是可以关注高标的的拍卖房,市场价越高的房子,竞争对手也少,当然前提是有足够的资金,因为拍卖房需要全款付清;二是重点关注二拍的拍卖房,一拍期间无人出价,那么第一次拍卖就流拍了,二拍的起拍价往往是市场价的5折~7折,拍到就是赚到;三是关注外地法院的房子,因为需要到外地法院办理文书和手续,有些人会因为嫌麻烦而放弃;四是看有人住的房子,对一般的购房者来说,不敢尝试拍法拍房的一大原因是,没有处理租客未清等问题的经验,担心过户存在风险,所以看到此类房源就会知难而退。


法拍房确实有这类风险,但一般来说,司法拍卖房都是由法院负责清场和交房,也可以凭法院的裁定书强制过户,有法院兜底,就不用过多忧虑。


Tips:哪个网上拍卖平台更靠谱?


通过观察,记者认为,阿里拍卖、京东拍卖和公拍网是值得关注的三个网上拍卖平台。


从优势来说,阿里拍卖的优势在于资源多,同时,由于阿里和京东都有移动端的电商平台,所以可以随时拿出手机,从淘宝和京东的App进入阿里拍卖和京东拍卖关注拍品情况。不过,京东拍卖入口较深,要从京东商城App的“分类”里进入“拍卖”。



就法拍房而言,阿里拍卖和公拍网的房源是势均力敌的,但从竞争对手的多少考虑,阿里拍卖的用户更多,竞争必然也会更加激烈。


风险提示:拍房有风险,实操需谨慎!记者观点仅供参考,不构成投资建议。


本文来自:IT时报(ID:vittimes),编辑:挨踢妹

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