本文来自微信公众号：好评与差评（ID：ihaoping），作者：奇齐
对帝都而言，换房是少部分人才享有的权益。
但从精算的角度，换房是一笔稳赔的买卖。我劝你放弃这份“有毒”的权益。
从目的来看，换房有两个追求。一是成本合理，二是追求更佳居住环境。
为了避免抬杠，觉得住得更好是无价的，可以关闭页面了。本文讨论的是，把房产定位成纯资产的前提下换房的经济成本。先说结论：
换房成本是房屋总价的22%~27.3%。
首先我们先设置一个典型的模型。换房的主人翁，卖掉多年前200万买入，如今市场价400万的房子，去换一个更大更核心的800万的房子（面积大于90平的非普通住宅）。
一买一卖的过程中，换房的成本在200万左右。数据很疯狂，怎么算出来的，我们来分解一下。
1. 阶段一：卖房阶段的砍价折损
换房的主人翁一定会经历两个身份：卖家和买家，先后顺序只和市场行情有关系，不影响成本测算，我们就随机决定先卖后买。
卖房的折损有两种来源：自愿挂低和被砍低。
在炒房术语中，有一个词叫“笋盘”。源自粤语谐音，指的是低于市场价，有套利空间的房产。
不止炒房客，每一名购房者，都在淘笋盘。
作为升斗小民，去市场买海鲜都要砍三次价，买个三千块的手机都要对比五个测评，你问我买房要不要砍价？
自然是往死里砍。
几百万的房子，买家一定会疯狂跑盘咨询谈判砍价，确保对市场行情万分了解，直到遇到价格足够“笋”，才谨慎下手。这样就造成了一个真实的现状：
没有一所房子，能以市场价卖掉。
市场价是什么？
同类房源，90%的链家或者中介门店挂牌价都是400万，400万就是市场价。
成熟的市场，能成交的一定是最低价，愿意380万出手的先卖掉，然后是390万的，接着是395万，以此类推。
这意味着：只要卖出，你一定卖亏了。
对“卖亏”的领悟，政府是最深刻的。
2004年五道口华清嘉园楼面价780元 /㎡；
2015年葛洲坝拿了樊家村楼面价750000元/㎡。
数据告诉我们，论亏，我们都亏不过政府。
这些年来，政府每次出让居住用地，回头看一定是卖亏了。
卖房也是一样，成熟的市场，380万一定先于390万成交，先卖者亏。
之所以强调“成熟的市场”，就是针对正经卖家和买家，排除个例中赌狗和败家的非正常操作。
为了成交而折损的价格，我们把它称为折损率。最关键的部分来了，北京楼市的折损率是多少。
介于行情的浮动，折损率必然是一个区间：
5%~10%。
数据是市场验证的结果，一个市场价500万的房子，按5%~10%的折损率，它的实际成交价会是450万~475万之间。
如果你有过买卖经历或观察过交易市场，你会对这个数据的合理性产生同感。
最少低多少？至少低于市场价5%，才有成交的可能。
低价率先成交。原因在于房产交易有低频性，高客单价的两大属性。挂牌的房子跟市场价比，一旦没价格优势，买家是不会轻易下手。
但低价是有底线的，最多不会低于10%。
根源在于高资金和户籍门槛存在，注定大城市的房产交易者的level，普遍高于炒股或者其他市场人群。
因此正经的换房需求房东，从来都是理智清醒的，价格低太多，是不会出手的。
房产卖家只会联名涨价，而不会清仓处理。
苏州湖东小区，业主呼吁小区成立涨价联盟
你再压价，大不了我不卖了。
但会有人说，折损率只会低于市场价5~10%么？明明上次贝壳研究院的数据显示，北京楼市跌了11%。再缩短到2018年下半年区间，某片区跌幅甚至达到20%。
这些数据，的确都超过5~10%折损率。
这里最大的理解误区，在涨跌幅指的是市场价的涨跌，而不是成交折损率。
市场价涨跌，会让京房均价从200万变成500万，也会让某小区从800到600万，随着市场潮汐而动，而折损率是叠加在市场价之上的。
2. 阶段二：买房阶段的税费折损
除了卖房时5%~10%的价格折损率。换房的第二个弊端是买房阶段的税费支出，再次重申我们前面的设定，换房主人翁的购买意向是二套+面积大于90平米的非普宅。
如此设定，买房产生的税费支出是多少呢？
契税和中介费：
契税3%
中介费2%
契税好理解，改善型非普宅，按照3%缴纳，中介费我们去掉一个最高分（链家），去掉一个最低分（小中介），去2%。
个税：
关于个税，很多人第一个想法是什么，我选满五唯一的房子，不就完美避开个税。这种理解是错误的。
卖你房子的人，处心积虑花了这么多年时间熬满五年，就为了给买家省税么？
不，满五唯一如此大的利好，自然是为了给自己的房子抬价，或者抵消掉房子的一些硬伤。
因此，就算是满五唯一的房子，买家依然占不到免个税的便宜。买家即使免交个税，也会被在价格上找回来。
因此，满五与否，个税部分都按2%计算。
增值税：
增值税（为方便理解，把附加税也算在内）的算法有两种：不满两年，增值税很好算：5.3%（原来是5.6%，最近新政附加税减半）。
满两年的简单算法是（卖出价-买入价）X5.3%。
（前置条件是非普住房，免增值税情况自然不会出现。）
增值税真实比例该是多少？取决于卖家的购入和卖出的差价。
当增值税无限低的情况，是卖家买入和卖出同价。买入超过两年，原价卖的改善需求的房子，存在么？在北京不存在。
按北京的涨法，过去十年，房价翻了十倍，折合每年翻一倍。
假设买入两年没涨的房子存在，这套房子应该是什么情况，纵观过去的市场走势，唯一的可能是2016年后买才可能做到没涨。
想象一下，一个卖家2016年之后买的一个改善型住宅，两年没涨，原价抛售，这样的情况，在成熟的市场是默认不存在，存在说明市场差到一定境地了。也很难有买家鼓起勇气去接盘。
那涨多少才卖是合适的，北京的市场，十年十倍的市场，我们保守估计翻一倍卖掉。那这种情况就是5.3%的一半，2.6%。
我们得到，按照是否满两年，增值税部分折损是2.6%~5.3%。
阶段二税费损失项目比较多，我们做个小总结：
契税：3%
中介费：2%
个税：2%
增值税：2.6%~5.3%
3. 阶段三：优质贷款折损
负债可以抵消通胀和贬值，已经成为共识。
进而我们可以得到：良性负债是财富。这一点，关注好评与差评的朋友不会陌生。
因此，每一位公民都有一份隐形财富，那就是第一笔房贷，基准利率，三成首付，如何形容它，大概就是优质至极，美不胜收。实在太优质了。
但，还存在比第一笔房贷更优质的存在，那就是n年前的第一笔房贷。基准利率基础上打七折，两成首付，简直堪称天降甘露。
如果你拥有后者，一旦换房，意味着你要放弃“基准利率基础上打七折，两成首付”的优质贷款，拥抱“利率上浮，四成甚至更高首付”的劣质贷款。
其中的损耗多严重呢？
在这里，我们抽象一个模型，精算一下换房中利率的折损。
还是文章开头的换房主人翁，他卖掉几年前购买的总价200万，首付2成，利率七折（如今卖出400万）。
换800万的非普住宅，利率上浮20%，首付8成640万（假设房子的评估价能达到成交价）。
为了简化模型，我们假设不考虑先后两个房产的已还部分贷款和提前还款的罚息，我们可以得出一个结果：他除了拿着卖房所得400万，还要再掏240万真金白银，才能覆盖新买房子640万的首付。
更恐怖的是，前后两次同样是贷款160万，总还款额多了85多万，当然，多出来的85万还款额是在未来30年还款期里陆续还清的，虽然存在通胀稀释，但逃不脱还是要从你腰包实实在在的掏这85万。
85万，相对于800万的新房，损耗率在10%以上。
到这里，我们可以得到在北京换房的最终损耗程度。
阶段一：5%~10%（400万的房产）
阶段二：契税3%+中介费2%+个税2%+增值税2.6~5.3%（800万的房产）
阶段三：10%（800万的房产）
因为阶段一卖房阶段，对应标的是400万的房产，因此折损区间应该缩小一半，阶段一折合为2.5%~5%。
三个阶段相加，得到的最终换房损耗，是22%~27.3%。
精算后的换房损耗如此大，足够颠覆你的常规思维。其中的终极原因是什么呢？
答案是频繁交易。
所有投资红宝书和投资大师巴菲特或芒格，都会提到“避免频繁交易”。
不论是股市楼市债市还是期货，赚钱最稳定的永远是服务商。今年三月，A股的一波行情，让券商开心坏了，开户的新股民排起长队，去年才因为年终奖寒酸的券商，一下子逆袭了。
逆袭的原因很简单，股市交易频繁，券商才能赚到钱。楼市频繁交易的后果，比起股票，一定更大的亏损。
因此，换房之前请务必三思。
本文来自微信公众号：好评与差评（ID：ihaoping），作者：奇齐