非洲的楼市,比鹤岗更魔幻
2019-04-19 08:08

非洲的楼市,比鹤岗更魔幻

本文来自微信公众号:真叫卢俊(ID:zhenjiaolujun0426),封面:东方IC


如果告诉你,有一个城市写字楼的月租金回报达到85美元每平。你会猜测这样的城市是纽约还是伦敦?


其实都不是,这个城市叫拉各斯(lagos),估计99.99%的中国人都没有听过,位处非洲西部。


记得小时候,一本风行一时《彩图世界上下五千年》有着这么一个章节,至今让我记忆深刻。


西亚的腓尼基人,在2600年前,第一次完成环非洲航行。插画中种种不可思议的故事,至今留在我这个中年人心头,一片神奇的大陆,而这也是非洲大陆的某种侧写。



神奇之中折射现实,动荡之间酝酿希望,而这里,还有我所见过最魔幻的楼市了。


01


虽然中非友谊长存,但这个距离我们万里之外的大陆,对普通人而言其实还是相对陌生的,更不要说楼市。


提及非洲楼市,主流的认知中,它应该是这样的:



或者这样的:



甚至还可能是这样的:



其实这些都不算错,非洲这片苦难的土地,长期的贫穷和动荡,被各种宣传强化后,印象已经相当刻板了。至少我们觉得去那边挑房子,差不多就是在鹤岗的感觉。


那对不起,如果你在北上广买不起房子,在这里你很可能也同样买不起。


这是是东非塞舌尔,有的楼市均价可以高达9000美元每平,即约6万元人民币每平。这样算来,一套普通的两居室公寓,大概要支付约468万元人民币。而根据中国房价行情网2019年3月的数据,上海均价刚到5.21万元人民币每平。



但非要说赛舌尔是一个旅游国家的话,那么现在已被公认为发展中国家的南非,主流城市的均价约为2.8万元人民币每平。而在中国,除了北上深之外,这个价格差不多也是其他城市当下的天花板了。


行走在夜晚的约翰内斯堡,南非第一大城市的梦幻,大概会让你产生错觉。



假如你觉得还不够魔幻的话,法属留尼旺,一个非洲中等国家,均价约1.52万元人民币每平,差不多是国内强二线成都楼市的门槛了。


但这仅仅是明面成本,冰山之下,在留尼旺购房,新房要交高达44%的税费。在南非,沉没成本是28%。


只能感慨,至少以我们的标准,非洲人民有钱的魔幻程度,超出我们的想象。


02


其实,非洲这些年的经济发展远比大家想象中要好。


根据好望观察提供的报告,我看到了一个很出人意料的数据,就是非洲的中产阶级占比。按非洲发展银行的调查,有消费力的非洲中产阶级已达2.6亿人,占了非洲总人口的20%。



也就是说,非洲确实出现了一批有真实消费能力的群体,而中产阶级的涌现往往意味着城市化崛起。非行统计中,这些人平均每日要消费4亿美元。


瑞贝卡,世界最大假发制造商,三鱼经常在店面,内心强大的观察各种妹纸来试假发。但几千块一顶的假发,让出没各种高档商场妹纸都面露沉疑。



瑞贝卡财报显示,出口依然占据业务的极大比重,非洲是最重要市场,仅2018年上半年,就向非洲出口了约100万顶假发。


因为非洲人的头发链键结构不紧密,很难留起长头发,所以我们看到很多非洲脏辫都是假发,但关键是千元起步的假发,非洲很多人买的起。


这背后是2000年以来,非洲大陆每年经济增速5%,撒哈拉以南的地区经济增速高达6%。过去十多年里,埃塞俄比亚经济平均增速超过10%,是世界上经济增速最快的国家之一。


但是更夸张的是,非洲的人口预期。


我们都知道,真正意义上能承载经济,是钱,土地,还有人口。但钱和土地稀缺都是人口变量的结果,所以我们国内很多城市对人口态度,是能抢则抢,特别是年轻人。


而非洲在人口增量上,对世界进行了降维碾压。2017年非洲人口增速达到2.7%,是世界平均水平的3倍,今天地球上每三个新生儿有一个就降生在非洲。



这个能量可以夸张到什么地步?在非洲人口第一大国尼日利亚有1.7亿人,并有可能在30年内成为仅次于中印的人口大国。


而且有着远超世界2.4%和中国1.6%的4.9%生育率,人口结构年轻得有些过分,困扰世界的老龄化,距离非洲还很遥远。



漫步在拉各斯,这个有着120万辆汽车的城市,到处都是堵车的街道和年轻的面孔。


同样遥远的还有城市化,目前非洲城市化率还不足43%,而遥远,则意味着想象空间。


在尼日利亚,房地产已经是经济第六大产业。在埃及,房地产增速4.8%,这里将是本世纪中叶,全球城市化最快的地区。遥远的非洲,我们仿佛看到了一个80年代中国正在被复刻。


03


资本是最灵敏的猫,只要有一点鱼腥味,身子就已经在路上了。


2016 年,英国著名的Actis募集了5亿美金非洲地产基金,打破了过往记录,而我们中国人是最敏锐的那批。


到2017年为止,中国海外企业在非洲的覆盖率已经超过北美,86.7%仅次亚欧。更耐人寻味的是,现在非洲淘金的中国企业,至少有14%在做建筑和房地产。



在非洲和西亚的分界线,叫红海,现在看起来,似乎往西走一走,一片蓝海在等待新一代的“迪亚士”。


可没有一片海不蕴藏风暴和未知的危险,当你真正切入非洲真实市场中,里子远比表象还要魔幻。


非洲的楼市,是折叠的。


埃及开罗,大概是非洲最具国际知名度的城市。在新市中心,有个商场叫the Mall of Egypt,我上海的埃及朋友,每次都很自豪地跟我说:“你们上海没有一个mall能大过我们那。”


这是事实,但就在距离这个mall不远的老开罗市区,有一个我们完全无法想象的地方,叫死人城,是一片阴森诡异的墓园。但这里,居住着近100万流离失所的埃及人。




同样,这座1800万的国际都市,居然有1100万人居住在违章建筑中。


这就是非洲楼市最真实的一面。


04


一面歌舞升平,一面生存挣扎,巨大的不平衡性神奇地交织贯穿于这片大陆的每一寸土地。


宏观上,这种不平衡,依然被切割得支离破碎。


塞舌尔、毛里求斯,人均GDP已经超过2万美元,接近发达国家水平,而撒哈拉以南的非洲,如坦桑尼亚,普遍还在3000美元上下挣扎。



农业在南非GDP中的占比为2%,可在利比里亚这样的国家,占比甚至能达到70%。



在肯尼亚的内罗毕,2000年到现在,房价已经涨了十倍。在全球房地产咨询公司莱坊官方网站上,内罗毕的可售房产最低也要200万元以上,而且每月出租价格折合人民币超过1.7万元,超过7%租售比,让国内一二线城市汗颜。



而纳米比亚,仅2018年上半年的房价跌幅就高达21%。现阶段房屋均价大概在1216元人民币每平。


在加纳,这个人口超过2700万的国家,最大的开发商,在过去整整十年仅为3500户家庭建设了住宅,大量的家庭不得以违章自建。



所以我们总是看到各种影视中成片的贫民窟,而这背后隐藏着非洲魔幻房价的推手。


我们一直吐槽国内住宅用地供给偏少,但在整个非洲,只有10%的土地被人为规定是可用于建筑的。也就是说,能真正用于开发的土地,在人为的操盘下变得太稀缺了,违章在天量的人口挤压面前成了一种必要的手段。


非洲楼市普遍现状是,住房类型是别墅、低层住宅、贫民窟铁皮屋三角组合,能住上低层住宅的大致是政府公职人员或者技术人员,而别墅则多是富裕阶层。


这同样加深了非洲楼市供给断层、中端房产的短缺和高端房产的过度供应。科特迪瓦,目前中低端房地产有40万套尚未被满足,但是前文的加纳则以无人购买的大量豪宅著称。


同时还有一个很容易被忽略的原因,就是基础设施落后,房地产营造成本很高。


不稳定的供水和供电使得房产项目开发成本大大增长,于是难以开发出针对中等收入或低收入人群的房产。而且在整个非洲大陆,你都很难找到几条国家之间互相连贯的铁路。



在人均GDP不足3000美元的坦桑尼亚首都,一套公寓的价格几乎可以和更加富裕繁华的南非城市开普敦相媲美,这正是基础设施落后的拖累。


于是非洲楼市就出现一种很神奇的格局,非洲闹市区房价疯涨,而卫星城或郊区房却无人问津,就是因为交通设施的不便利。


同样,这种分化还折射到非洲金融系统,有的贷款坏账率能到15%,有的贷款利率小高达25%,有的直接就没有不动产贷款。



对了,恶性通货膨胀也是定时炸弹。


总之,对非洲楼市的基本认知,是极其分散、极其分化、极其复杂的。这里没有统一的市场,无论你是开发商,还是投资者,请务必要牢记这点。


05


然而,补缺依旧是惊人的。


尼日利亚,这个未来人口将过五亿的第三人口大国,年城镇化速度达到了3.75%,房地产也一举成为第六大产业,年复合增长10%,是增长最快的产业之一。



从住宅市场来看,尼日利亚目前还有1900万的住房短缺,总值约3.6万亿美元,并且以每年200万美元的幅度在增加。


商业更诱人,这个国家年产电影超过1000部,成为继美国和印度之后的第三大电影生产基地,人称尼莱坞。而平均每1000人享用的零售门店规模只有1平方米,而在南非则是480平方米。


正在筹建中的尼日利亚购物中心就有25个,总造价高达35亿美元。同样,前文中每一处的不确定性都在这里时隐时现。


非洲,53个国家和6个地区,12亿人口,不确定也好,不平衡也好,依然要飞奔向前。


06


最后聊点和我们有关的。


2008年中非贸易额首次突破千亿美元大关,2009年中国首次成为非洲第一大贸易伙伴国。至今,中国连续9年都是非洲第一大贸易伙伴国。


在非洲,最畅销的十款手机中,常年有七八款是一家深圳制造商生产制造的,叫传音。在非洲,30个国家,480个电视频道,7000家渠道商的最大数字电视运营商之一,叫四达时代。


现在,最少有上千万中国人在非洲淘金,但无论楼市还是开发,这片处女地,对国内来说依旧很神秘。


其实本质上,这就是一片未知的区域,无视、尝试、观察,都没有错。但我还是想起了书中的腓尼基人,用简陋帆船第一次环游非洲的场景。


“太阳又一次出现在我们南面。”那大概是时代对先行者们最好的奖赏。

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