作者 | 丁萍
题图 | 东方IC
存量时代，转型是关键词。当一个国家的住房自有率超过65%、人均GDP突破8000美元、户均住房套数大于1，由增量开发主导的新房市场趋于稳定和成熟，基于二手房流通和房屋资产管理的存量时代将逐步来临。
在这样的趋势下，越来越多的开发商开始多元化布局，进行战略转型，探索新的业务增长点。
我们选取了6家年营收千亿元以上的量级企业，对其战略转型和业务调整进行了信息整理，研究在房地产市场调控和金融政策紧缩，房地产企业面临着融资难和融资贵等问题的背景下，他们的出路在哪里。
六家上市房企收入状况
一、中国恒大
在金融去杠杆的背景下，恒大从2017年就开始向“低负债、低杠杆、低成本、高周转的‘三低一高’发展模式转变”，恒大目前主要面临融资成本上升和高周转发展模式变难的问题。
2018年共新增土储4993万平米，同比下降60.4%；共计购入土地105幅，土地购置同比有所减少，新购项目主要分布于一二线及三线城市，而且2018年拿地成本相当于销售额的15%，远远低于2017年48%的比例。恒大投资扩张节奏放缓，拿地态度较为谨慎。
在战略转型上，恒大早期布局的粮油、乳业、矿泉水产业，因业务体量难以匹配集团业绩规模，均未形成恒大战略重心。目前恒大布局文化旅游、大健康产业和高科技产业三大领域。
这三大领域具有十万亿级市场，目前有所进展，但是资金投入大，回报周期长。因此给予“弱”评级。
（1）文化旅游
恒大旅游着重打造的两大产品“恒大童世界”和“恒大水世界”。15个“恒大童世界”项目已布局完成，2021年起陆续开业；未来2-3年布局20-30个“恒大水世界”。
（2）大健康产业
恒大健康着重打造的养生养老产品“恒大养生谷”。目前已布局13个，未来三年布局超50个并陆续开业。
（3）高科技产业
2018年，恒大通过入股广汇集团，入主瑞典新能源车企NEVS、卡耐公司，荷兰e-Traction，以及与世界顶级豪车制造商Koenigsegg组建合资公司，完成新能源汽车全产业链布局，计划三年内实现50-100万辆产能建设，天津基地计划今年6月份全面投产。
二、碧桂园
碧桂园业务区域主要集中在三四线城市，棚改政策收紧后对三四线城市影响较大。碧桂园资产负债率是89.36%，同比上升0.47%，攀升至碧桂园上市以来同期最高位；2018年综合融资利率6.11%，同比增长了0.89个百分点，碧桂园在融资和偿债方面均面临着一定的压力。
业务调整：碧桂园暂停三四五线城市“全覆盖”，拿地谨慎严格。2018年全年碧桂园拿地金额约1200亿元，同比下降54.63%，公开投资拿地节奏放缓。
战略转型：2018年期间，碧桂园一直探索全产业链垂直整合，未来公司的三大发展重点为地产、农业和机器人。
在现代农业上，2018年已有落地项目，凤凰优选在全国布局近1000家门店。
在机器人上，碧桂园已经成立了专门从事机器人研究的博智林公司，按照碧桂园的规划，未来五年内，将在机器人领域投入至少800亿元。
无论是现代农业还是机器人，碧桂园所开拓的新业务板块仍然是依托原有的业务板块，导入物业服务的应用场景，完成完整的产业链闭环。然而现代农业、机器人不同于地产，并不能在短期内见到回报，企业革新之路还很长。因此给予“弱”评级。
三、万科
因地产融资渠道收紧，万科融资成本也开始上升。2018年筹资活动现金流量净额同比下降，表示万科在融资上也存在一定的压力。万科主要深耕一、二线城市，投资趋于保守，2018年万科投资意愿开始变弱。
万科目前在重点优化项目的城市布局、补充优质土地布局并谨慎购地，但有侧重地吸纳了一批优质三线城市土地，拿地区域主要集中于二线城市及长三角、中西部重点城市。
2018年，万科将战略定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”。其核心业务包括住宅开发、物业服务和租赁住宅，并在此基础上拓展业务版图，目前已进入商业开发和运营、物流仓储服务、标准办公与产业园、冰雪度假、养老、教育等领域。
从营收贡献率上看，房地产业务的营收贡献率高达95.61%，其他板块的营收贡献率不足5%。从盈利能力上看，物业服务业务2018年的营业利润率只有17.44%，远不及房地产业务29.69%的营业利润率。
从万科其他业务营收贡献率来看，给予“较弱”评级。
提出转型至今，房地产开发依然是万科的绝对主引擎，其他各项业务的贡献较小。
万科已提出要收敛聚焦，稳住基本盘的说法。
郁亮在万科2018年业绩推介会上表示，收敛聚焦是阶段性的总结和调整，不是砍树而是修枝剪叶，做好基本盘才能更好地转型。
四、融创中国
2018年末，融创合同销售金额446.0亿元，合同销售面积约295.8万平方米，分别同比降低30.49%、32.70%，这也是融创2018年全年首次出现销售同比下降。
融创投资拿地节奏也逐步放缓，对项目获取加强管控，其中净利率低于12%不考虑，另外在一二线城市拿地金额占比超过80%，拿地区域亦集中在一线、二线及环二线城市。
孙宏斌明确表示，未来基本不会进入三四线城市。
融创未来会有两个聚焦，即保持地产的核心主业地位，沿着地产+的方向，为中国家庭的美好生活服务，其中主要聚焦文旅和文化。
融创文旅将布局城市核心区域，已覆盖中国一、二线核心城市，无论人口基础，还是交通便捷性，都具备基础。
目前，融创文旅旗下有10座文旅城、4个文旅度假区、9个文旅小镇，涵盖39个乐园、24个商业、约70家星级酒店。广州、无锡两座融创文旅城也将于6月开业。
融创文旅城2018年获得20.3亿的收入，同比增长87%，但营收贡献不到2%。
文旅项目是个长期产业，投资大、运营难、投资回报周期长，目前只是处于培育阶段，融创文旅价值显现可能会在5~10年后。因此给予“弱”评级。
五、华润置地
华润的地产项目开发集中在一二线城市，未能充分从上一轮三四线城市去库存及房价上涨中受益，营收和净利润增速相对其它地产商较低。
在2018年7月，华润置地战略大会上指出，公司将从“销售物业+投资物业+X”的多元化发展逐步向“城市综合投资开发运营商”转型，以城市建设运营、城市更新、产业地产为核心发展方向。
截止到12月31日，2018年华润置地的累计投资物业租金收入达到95.76亿元，同比增长27.9%，营收贡献率7.9%。
华润目前的创新业务”六镇一体“主要有慧城市综合体、智能小镇、健康小镇、空港航城、文旅小镇、时尚小镇、田园综合体等，并已落地了多个小镇项目，另外还成立了“华润影业”公司，计划布局文化娱乐产业。
华润置地转型覆盖方向较广，目前健康养老、长租、影院、基金等业态布局落地，但文旅地产项目正在探索期，缺少一种可供借鉴的成功模式，与文娱项目均是长期产业，价值显现时间久。因此给予“弱”评级。
六、龙湖集团
龙湖集团2018全年销售额2006.4亿元，同比增长28.5%，同比增速有所放缓，并“踩线”完成了此前定下的2000亿元的目标。
2018年6月，龙湖地产发布公告，更名为龙湖集团，标志着龙湖集团除了地产板块业务外，加快了布局多元化业务的决心。
龙湖集团首席执行官邵明晓在2019年1月5日举行的媒体交流会上提出，龙湖集团要走四大主航道发展策略，分别在地产开发、商业运营、长租公寓和智慧服务四个方面着手。
邵明晓表示，希望用不长的时间，把龙湖集团的服务收入从100亿元做到超过1000亿元，希望2019年成为龙湖服务收入过100亿元的“元年”。
2018年上半年，长租公寓”冠寓“实现营收仅为1.38亿元，营收贡献仅有0.5%左右。同时，冠寓开业三个月以上的物业入住率为90.1%，开业三个月以内的入住率则只有38.7%。
业内观点认为，长租公寓只有出租率达到95%才有可能盈利。
黄立冲认为，长租公寓对于地产商而言绝对是战略陷阱，地产商做长足公寓会发现经营性现金流将会越来越差，也会出现亏损现象。地产的成本结构、经营管理能力、运营特点是绝对不适合做长足公寓的。因此给予“较弱”评级。
在房地产市场调控和金融政策紧缩，房地产企业面临着融资难和融资贵等问题的背景下，有些地产商预期行业的天花板即将来临，未来规模扩容进程将会放缓，因此开始进行多元化布局探寻企业新的业务增长点。
有些转型探索方向依托地产业务板块，像物业、长租公寓、现代农业、机器人等，还有像万科和融创中国这样的房企依旧以地产业务为核心。
目前头部房企转型仍旧艰难，业绩规模可能才是房企的核心。
（注：转型评分标准根据行业市场体量大小、回报周期长短、投资大小、运营难度等因素进行评判，评判分“非常弱”、“较弱”、“弱”和“较强”、“非常强”5个等级。）