作者 | 丁萍
题图 | 东方IC
2018年，在“房子是用来住的，不是用来炒的”以及因城施策的政策导向下，行业调控持续深化，市场也经历了由热转冷的变化。
各地为抑制市场过热持续加码调控，部分三四线城市也被纳入调控范围，全国商品房销售增速放缓。
行业集中度继续提升
截至2018年末，全国Top5房企销售金额门槛提升至4000 亿元以上，Top10销售金额门槛提升至2000亿元以上。
Top5销售金额市占率由2015年的11.5%上升至2018年的18.4%，Top10销售金额市占率由2015年的16.5%上升至2018年的26.9%。
销售持续增长，增速明显回落
国家统计局数据显示，截至2018年末全国商品房销售仍持续增长，但增速大幅放缓。
2016年全国商品房销售面积和销售额分别增长22.5%、34.8%；2017年销售面积和销售额分别增长7.7%、13.7%；2018年全国商品房销售面积为17.17亿平米，同比增长1.3%，增速同比降低6.4个百分点；销售金额15.0万亿元，同比增长12.2%，增速同比降低1.5个百分点。
截至2018年12月，一线城市回暖：销售面积增速由2017年低点-31%收窄至-5%；二线城市稳定：销售面积增速保持稳定于1%；三四线城市降温明显：销售面积增速由2017年高点71%回落至2%。
行业融资渠道趋紧，按揭贷款成本上升
2018年末，全国主要金融机构房地产贷款余额同比增长20%，增速较2017年末低0.9个百分点。截至2018年末，个人住房贷款加权平均利率为5.75%，较2017年末上升0.49个百分点。房企的融资成本存在上行压力。
土地市场明显降温，房企拿地节奏放缓
企业拿地谨慎，合作项目增多，直接拍地行为减少。龙头企业购地面积/销售面积值有所回落，比如万科为1.25，而2017年末为1.28；保利则由2017年末的2.02下降至2018年的1.13。
根据中国指数研究院统计，2018年，全国300个城市住宅类用地成交楼面均价同比下降7%；住宅类用地平均溢价率为15%，较2017年下降19个百分点。从2018 年全年数据来看，房企拿地意欲已减弱。
资产负债率维持稳定，净负债率开始回落
截至2018年3季度末，房地产板块资产负债率（扣除预收款的）为73 %，同比上升0.9个百分点；房地产板块净负债率为105%，同比下降3.5个百分点。
2018年，随着房地产市场调控和金融政策紧缩，房企放缓投资节奏，拿地谨慎，全国商品房销售面积增速明显回落，去杠杆化进一步推进，财务风险有效降低。
但行业集中度继续上升导致大型房企竞争更加激烈，可能会面临诸多挑战，房企未来的路还很长。