题图来自东方IC，作者:镁叔，来源:公众号“镁地产”（shoppingbling）
这几天连续刷到几条有关学区房的新闻，看着让人忐忑，虽然只是广深两个城市的事情，但其中暴露的学区房风险是普遍存在的。
先说结论：目前国内的学区房本质上是一种“伪学区房”，其供给侧和需求侧从未构成契约关系和利益共享机制，价格体系十分脆弱，政策稍有风吹草动，就有价值归零的风险。
如果过度炒作，就和“庞式游戏”无异了。
01
一则新闻是深圳龙岗区部分小学不再享有“对口直升”的权利，有媒体还专门撰写了“学区房保卫战”的专题报道。
4月15日，深圳市龙岗区教育局发布《关于做好龙岗区2019年度义务教育阶段新生招生工作的通知》，提到今年将全面按照学校招生计划人数、家长填报志愿顺序和学区积分高低顺序录取，录满为止。
学区积分制度的实施，意味着部分小学不再享有对口直升的权利了，很多按原本政策可以对口直升的小学毕业生就悬了，即使只有百分之5的淘汰率，也足以让每一对父母彻夜难眠。
另一则新闻是广州市天河区部分学校也无法“对口直升”了。天河区近日召开新闻通气会透露，根据天河区对未来几年初中招生数据的测算，部分公办中学将无法容纳对口直升的小学毕业生。从2026年开始，部分公办中学可能会采用多校划片、电脑派位的方式招生。
简单来说，天河区小升初或将不再对口直升，像越秀区一样电脑派位。这对买了天价学区房的人来说，称得上暴击了。
众所周知，天河原本并非名校聚集区，这两年之所以受到热烈追捧，一个关键原因是有“对口直升”保底，买了小学的学区房就知道初中读哪里。而在越秀荔湾海珠，小升初是要电脑派位的，即使你读的是东风东这样的名校，初中也可能会派到差学校。
所以，很多人之所以放弃越秀冲到天河买学区房，当初就是冲着“对口直升”的好处，如果这个“好处”没有了，天河区学区房的含金量会大打折扣，购房者会面临“货不对板”的损失。
例如，很多人是冲着广州中学的牌子才去购买其对口小学（华阳、龙口西）的房子，但如果上了华阳小学，到时又不能对口直升广州中学，而被电脑派到一个二三流初中，那可就亏大了。
所以，买学区房之前，一定要意识到对口直升的中学到时候可能不够用。
02
看到这些新闻，大家要冷静想一想，为什么说好的“对口直升”都不靠谱了？为什么学区房的不确定性越来越大？
以我了解的情况，主要有两个原因，一个是广深的人口增长强劲，两座城市连续四年新增50万左右常住人口，小学生数量更是超过了北京、上海。生源增长太快，学位紧张也就在所难免了。
另一个原因是名校快速扩张。以广州为例，不少名校纷纷成立教育集团，对其他学校兼并重组，那些原本二三流的小学被收编之后，立马贴牌升级。看上去越来越多的人能上名校，但对口直升的中学不够用了，超过容纳能力的生源也只能电脑派位了。
当然，以上两个原因都只是表象，在我看来，最根本的原因还是利益传导机制出了问题。
假设一下，如果名校是一个市场主体，当供求关系越来越紧缺时，学校的理性选择是增加投资、扩大校区，招收更多的学生，赚更多的钱，岂有上门的生意不做拱手让人的？
但问题就在这里，公办小学的财政拨款和教师工资基本是固定的，和招生数量、教学质量没有必然关系，哪有什么动力去服务更多的客群？
在这种利益机制下，学校的招生计划永远是根据自己的实际需求（而不是家长的需求）来制定的，名额有限、招满为止、过期不候、谢谢合作……
你学区房买得再贵、再辛苦，又没有给学校添一张板凳、给老师涨一毛钱工资，凭什么要人家关心客户需求和用户体验？
对买学区房的人来说，似乎这笔交易存在着某种“承诺”或者“契约”，就是“只要买这个地段的房子，就能上它对应的学校”。
但有几个人想过？这个“契约”是没有任何保障的，学区房买家和学校之间从未构成任何合同关系，地段生能否就读，受制于多个因素，比如学位够不够用、招生政策会否调整。
而在这件事情上，教育部门和学校永远掌握着解释权，只要有需要，规则随时可以调整。
条件允许的话，地段生直接入学。
条件不允许的话，多校划片、电脑摇号，你挑不出任何毛病。
03
学校没有任何理由、任何动力对购房者“刚性兑付”，这就是学区房政策风险不可控的根本原因。
说个真实的故事，上周陪好友看广州某知名学校的学区房，看到一栋楼离学校只有200米，对口的却是另一座二线小学，同样户型的房子和一街之隔的另一栋便宜了100万。
问及原因，原来这个著名小学的追捧度实在太高，导致地段生爆满，学位根本不够用，只好把这栋楼划到更远的那个二线小学了。当初买那栋楼的业主，只能哭晕在厕所，因为现在的房价比当初买的时候还降了一万多。
所以，根本的问题就在于，学区房和名校根本就不是同一个利益主体，学校兢兢业业、焚膏继晷提高教学质量和品牌美誉度，换来的只是学区房买家赚了大钱，凭什么让人家无偿守护购房者的利益？
要解决这个矛盾的办法其实也简单，那就是让学校和家长成为一个利益主体，互惠互利。从国际经验来看，有两个解决办法。
一个办法是收房产税，把这个税专款专用，给到对口学校，给学校涨工资，这样的学校才会关心用户体验，才会和学区房买家建立真正的契约关系。
买这样的学区房，每多花一元钱，其中就有几毛钱用到老师的工资上了，这才是真正意义上的学区房，值得托付的学区房。
另一个办法就是私立教育了，谁使用谁付费，付费越高，师资越好，小班教学，服务一流。
私立教育，每多花一笔钱，都会体现到产品和服务上，确定感十足。
事实上，在很多国家，第一流的教育往往都是私立学校提供的，公立学校只能供应基础的普通教育，于是富人上私立学校，普通人上公立学校。
所以，国内的学区房本质上是一种“伪学区房”，因为其供给侧和需求侧从未构成契约关系和利益共享机制，学区房的价格体系十分脆弱，政策稍有风吹草动，就有价值归零的风险。
如果过度炒作，就和击鼓传花的“庞式游戏”无异了。
04
写本文的目的，当然不是要全盘否定学区房，而是说不要过度炒作它，注意它的溢价是否合理。
任何国家，任何城市，教育资源都不可能均衡发布，即使在英美国家，也有学区房概念，注重教育的中产阶层也会想方设法给子女选择好的学校，这是人之常情、全球现象。
但市场经济下，一切优质资源都是有价格区间的，一流小学和二流小学对应的学区房，价格上有一定区分，是合理的，但如果动辄几百万的差价，就要当心了。
因为这多去的几百万，和房地产没有任何关系，纯粹是“学票”溢价，而“学票”的订价机制是非常虚无的，比如今年的学区房比去年涨了100万，而学校本身的师资和去年相比很可能没有任何提升。
如果说房价上涨的背后是人口和经济在增长，那学票涨价的支撑是什么？
更关键的是，政策稍有风吹草动，学票就会有价值归零的风险，就是这么惊险和刺激。
真正的“学区房”不应该是这样的，应该是每一笔多花的钱，都是有保障的，而且会明确体现到产品质量和服务上。