再说一次,别买学区房
2019-05-20 13:28

再说一次,别买学区房

题图来自东方IC,作者:镁叔,来源:公众号“镁地产”(shoppingbling)


这几天连续刷到几条有关学区房的新闻,看着让人忐忑,虽然只是广深两个城市的事情,但其中暴露的学区房风险是普遍存在的。


先说结论:目前国内的学区房本质上是一种“伪学区房”,其供给侧和需求侧从未构成契约关系和利益共享机制,价格体系十分脆弱,政策稍有风吹草动,就有价值归零的风险。


如果过度炒作,就和“庞式游戏”无异了。


01


一则新闻是深圳龙岗区部分小学不再享有“对口直升”的权利,有媒体还专门撰写了“学区房保卫战”的专题报道。


4月15日,深圳市龙岗区教育局发布《关于做好龙岗区2019年度义务教育阶段新生招生工作的通知》,提到今年将全面按照学校招生计划人数、家长填报志愿顺序和学区积分高低顺序录取,录满为止。


学区积分制度的实施,意味着部分小学不再享有对口直升的权利了,很多按原本政策可以对口直升的小学毕业生就悬了,即使只有百分之5的淘汰率,也足以让每一对父母彻夜难眠。


另一则新闻是广州市天河区部分学校也无法“对口直升”了。天河区近日召开新闻通气会透露,根据天河区对未来几年初中招生数据的测算,部分公办中学将无法容纳对口直升的小学毕业生。从2026年开始,部分公办中学可能会采用多校划片、电脑派位的方式招生。


简单来说,天河区小升初或将不再对口直升,像越秀区一样电脑派位。这对买了天价学区房的人来说,称得上暴击了。


众所周知,天河原本并非名校聚集区,这两年之所以受到热烈追捧,一个关键原因是有“对口直升”保底,买了小学的学区房就知道初中读哪里。而在越秀荔湾海珠,小升初是要电脑派位的,即使你读的是东风东这样的名校,初中也可能会派到差学校。


所以,很多人之所以放弃越秀冲到天河买学区房,当初就是冲着“对口直升”的好处,如果这个“好处”没有了,天河区学区房的含金量会大打折扣,购房者会面临“货不对板”的损失。


例如,很多人是冲着广州中学的牌子才去购买其对口小学(华阳、龙口西)的房子,但如果上了华阳小学,到时又不能对口直升广州中学,而被电脑派到一个二三流初中,那可就亏大了。


所以,买学区房之前,一定要意识到对口直升的中学到时候可能不够用。

02


看到这些新闻,大家要冷静想一想,为什么说好的“对口直升”都不靠谱了?为什么学区房的不确定性越来越大?


以我了解的情况,主要有两个原因,一个是广深的人口增长强劲,两座城市连续四年新增50万左右常住人口,小学生数量更是超过了北京、上海。生源增长太快,学位紧张也就在所难免了。


另一个原因是名校快速扩张。以广州为例,不少名校纷纷成立教育集团,对其他学校兼并重组,那些原本二三流的小学被收编之后,立马贴牌升级。看上去越来越多的人能上名校,但对口直升的中学不够用了,超过容纳能力的生源也只能电脑派位了。


当然,以上两个原因都只是表象,在我看来,最根本的原因还是利益传导机制出了问题。


假设一下,如果名校是一个市场主体,当供求关系越来越紧缺时,学校的理性选择是增加投资、扩大校区,招收更多的学生,赚更多的钱,岂有上门的生意不做拱手让人的?


但问题就在这里,公办小学的财政拨款和教师工资基本是固定的,和招生数量、教学质量没有必然关系,哪有什么动力去服务更多的客群?


在这种利益机制下,学校的招生计划永远是根据自己的实际需求(而不是家长的需求)来制定的,名额有限、招满为止、过期不候、谢谢合作……


你学区房买得再贵、再辛苦,又没有给学校添一张板凳、给老师涨一毛钱工资,凭什么要人家关心客户需求和用户体验?


对买学区房的人来说,似乎这笔交易存在着某种“承诺”或者“契约”,就是“只要买这个地段的房子,就能上它对应的学校”。


但有几个人想过?这个“契约”是没有任何保障的,学区房买家和学校之间从未构成任何合同关系,地段生能否就读,受制于多个因素,比如学位够不够用、招生政策会否调整。


而在这件事情上,教育部门和学校永远掌握着解释权,只要有需要,规则随时可以调整。


条件允许的话,地段生直接入学。


条件不允许的话,多校划片、电脑摇号,你挑不出任何毛病。


03


学校没有任何理由、任何动力对购房者“刚性兑付”,这就是学区房政策风险不可控的根本原因。


说个真实的故事,上周陪好友看广州某知名学校的学区房,看到一栋楼离学校只有200米,对口的却是另一座二线小学,同样户型的房子和一街之隔的另一栋便宜了100万。


问及原因,原来这个著名小学的追捧度实在太高,导致地段生爆满,学位根本不够用,只好把这栋楼划到更远的那个二线小学了。当初买那栋楼的业主,只能哭晕在厕所,因为现在的房价比当初买的时候还降了一万多。


所以,根本的问题就在于,学区房和名校根本就不是同一个利益主体,学校兢兢业业、焚膏继晷提高教学质量和品牌美誉度,换来的只是学区房买家赚了大钱,凭什么让人家无偿守护购房者的利益?


要解决这个矛盾的办法其实也简单,那就是让学校和家长成为一个利益主体,互惠互利。从国际经验来看,有两个解决办法。


一个办法是收房产税,把这个税专款专用,给到对口学校,给学校涨工资,这样的学校才会关心用户体验,才会和学区房买家建立真正的契约关系。


买这样的学区房,每多花一元钱,其中就有几毛钱用到老师的工资上了,这才是真正意义上的学区房,值得托付的学区房。


另一个办法就是私立教育了,谁使用谁付费,付费越高,师资越好,小班教学,服务一流。


私立教育,每多花一笔钱,都会体现到产品和服务上,确定感十足。


事实上,在很多国家,第一流的教育往往都是私立学校提供的,公立学校只能供应基础的普通教育,于是富人上私立学校,普通人上公立学校。


所以,国内的学区房本质上是一种“伪学区房”,因为其供给侧和需求侧从未构成契约关系和利益共享机制,学区房的价格体系十分脆弱,政策稍有风吹草动,就有价值归零的风险。


如果过度炒作,就和击鼓传花的“庞式游戏”无异了。


04


写本文的目的,当然不是要全盘否定学区房,而是说不要过度炒作它,注意它的溢价是否合理。


任何国家,任何城市,教育资源都不可能均衡发布,即使在英美国家,也有学区房概念,注重教育的中产阶层也会想方设法给子女选择好的学校,这是人之常情、全球现象。


但市场经济下,一切优质资源都是有价格区间的,一流小学和二流小学对应的学区房,价格上有一定区分,是合理的,但如果动辄几百万的差价,就要当心了。


因为这多去的几百万,和房地产没有任何关系,纯粹是“学票”溢价,而“学票”的订价机制是非常虚无的,比如今年的学区房比去年涨了100万,而学校本身的师资和去年相比很可能没有任何提升。


如果说房价上涨的背后是人口和经济在增长,那学票涨价的支撑是什么?


更关键的是,政策稍有风吹草动,学票就会有价值归零的风险,就是这么惊险和刺激。


真正的“学区房”不应该是这样的,应该是每一笔多花的钱,都是有保障的,而且会明确体现到产品质量和服务上。

本内容为作者独立观点,不代表虎嗅立场。未经允许不得转载,授权事宜请联系hezuo@huxiu.com

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