甲级写字楼PK,谁是中国商务第一城?
2019-05-24 09:04

甲级写字楼PK,谁是中国商务第一城?

封面:视觉中国


甲级写字楼的存量、价格、高度,直接体现了一座城市高端服务业的发展水平,其租金变化也直接反映了一座城市的营商成本。


楼宇经济也被认为是一种更高效、更集约、更环保的经济形态。例如,在北上广深的CBD,随便一栋楼的年纳税额都能过亿,其地均产值远远超过那些巨无霸工业园区。


“城市战争”选取了第一太平戴维斯、戴德梁行、高力国际等研究机构发布的一些写字楼数据,希望能观测到各大城市在楼宇经济上的发展水平。


01. 甲级写字楼存量排名


先来看各大城市甲级写字楼的存量排名:



以上数据选自第一太平戴维斯发布的《2018中国写字楼报告》,上海、北京、深圳、广州是中国甲级写字楼存量最大的四个城市。


其中,上海和北京的甲级写字楼存量面积均超过1000万平方米,而深圳、广州大约只有京沪的1/2,均在500万平方米左右。


其他城市甲级写字楼存量(2018年)的数据空缺,只能提供2017年的数据做一个参考。



以上数据来自戴德梁行的报告,甲级写字楼存量面积仅次于一线城市的分别是郑州、杭州、西安、成都、苏州,均为200万平方米,相当于广州、深圳的1/2。


值得注意的是,苏州、佛山的甲级写字楼存量面积超过大部分省会城市,显示这两个城市虽然以工业经济为主,但先进服务业的总量也不少。


西安、成都两个西部城市在甲级写字楼方面表现不俗,显示西部城市在城市建设方面的较强进取心,而长春、合肥的存量甲级写字楼实在太少,这在一定程度上会影响到招商引资。


02. 甲级写字楼租金排名


再来看看各大甲级写字楼(2018年第四季度)的租金排名:



以上是第一太平戴维斯的数据,甲级写字楼最高租金毫无疑问是一线城市,其中北京以人民币每平方米每月369元的租金高踞榜首,上海则以275元的价格居于其后,深圳(235 元)、广州(191元)分列三、 四位。


排在第五的是杭州,每平方米每月157元。南京的租金水平和杭州不分伯仲,也在150元平米上下浮动。


同为新一线城市的成都、重庆、武汉、西安的租金大约分布在100元左右。


以下是具体数据:



03. 甲级写字楼国际排名


再来看看一线城市的租金水平在国际上的排名如何?以下是亚太地区各大城市标杆物业的租金排名:



以上数据是第一太平戴维斯统计的各大城市五大标杆物业的平均租金。香港顶级写字楼以299.7美元的租金水平,居亚太地区第一名,排在香港之后的是东京和北京。


毫无疑问,香港是亚太乃至全球房价最昂贵的城市之一,这里的房价不仅仅是住宅,还有写字楼。2017年,香港中环曾出让一宗总价高达232.8亿的商业用地,折合楼面价高达53.9万港元/平方米,接近同地段住宅的三倍到五倍。


所以,香港的住宅贵,但写字楼更贵。


除了香港和北京,上海、深圳、广州也榜上有名,显示中国一线城市高端服务业对营商成本的承受力,都位居亚太地区前列。


04. 甲级写字楼空置率排名


来看看各大城市甲级写字楼的空置率情况:


数据来自第一太平戴维斯。制表/城市战争


写字楼空置率常常用来衡量一座城市经济发展的健康指数,如果空置率太高,说明基础建设超过真实需求,城市经济存在泡沫的成分。如果空置率较低,说明真实需求比较充沛,城市发展的后劲较大。


如上图所示,一线城市甲级写字楼的空置率普遍较低,反映一线城市虽然租金高昂,但拥有充足的商务需求在支撑。其中,广州甲级写字楼的空置率在主要城市中排名最低,仅为4.3%。


强二线城市的写字楼空置率普遍较高,这些城市有的是因为城市发展提速,短期内供应量巨大,还有的是经济下行、企业退租,例如P2P行业的爆雷,一些城市CBD甲级写字楼出现整层搬空的现象。


总体来说,一线城市空置率都比较低,显示一线城市雄厚的家底,即使在经济下行期,仍然有着充沛的商务需求。


05. 谁是甲级写字楼第一大租户?


来看看各大城市甲级写字楼租户的行业分布:


数据来自第一太平戴维斯

研究显示,金融行业是中国城市甲级写字楼的大户,这几乎在所有城市都得到了体现。其中以传统金融机构的承租面积最多——他们倾向于租赁或购买优质甲级写楼,或者在可以彰显企业形象的黄金地段、金融产业聚集区自建总部大楼。


这类租户对高位租金和租金波动的承受能力较高。计划建立区域总部的商业银行和保险公司通常对办公空间有较大需求,许多5000平方米以上大面积的租赁成交来自传统金融行业。


数据显示,北京、上海、深圳三大金融中心城市的甲级写字楼,金融行业的租赁面积都超过了1/3。


仅次于北上深的是重庆,金融业租户的面积占比也达到35%,广州、成都两个消费中心城市,金融业租户的占比只有24%。


值得注意的是,随着国家对互联网金融的加强监管,不少P2P公司搬出甲级写字楼,拉升了不少城市写字楼的空置率。


06. 科技园区和CBD谁更强?


一般来说,CBD(金融)和科技园区(科技)共同决定了一座城市的生产力。我们既要关心甲级写字楼,也要关心科技园区。


以下是各大城市IT行业聚集区的租金排名:


数据来自第一太平戴维斯


数据显示,各大城市科技园区的租金水平,普遍要比CBD甲级写字楼要低,这在一定程度上解释了为什么科技公司不喜欢扎堆CBD。


但北京、深圳不太一样,中关村、南山科技园的租金水平完全不输甲级写字楼。说明在这两座城市,科技园区的存在感甚至比CBD还高。

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