头图来自：东方IC；本文来自微信公众号：正解局（ID：zhengjieclub）；作者：正解局
现在的学区房，真是一个妖怪般的存在。
12平米，30万/平米，总价360万，全款。
这是最近北京成交的一套房子，既没有上下水，更没有厨房、卫生间，基本上不能住人，据说其实原本只是一个储物间。
之所以能天价成交，只是因为这个“房子”位于基础教育资源最丰富的西城区，简单地来说就是学区房。
很多人在被这条消息吸引的同时，却没注意到另外一个更重要的官方消息，就是下面这个：
这个高位阶的文件里面虽然没有一处提到“学区房”，但却可能对学区房产生深远影响。
1. 学区房：时代的产物
我们知道，学区房并不是我们独有的事物，比如，美国也有学区房。
但是，我们的学区房和美国学区房形成的原因却不一样。
先说美国，公办学校（学区房基本是对公办来说的）办学经费主要来自州政府和地方政府。其中，州政府的拨款基本是平均分配。
但地方政府资金就有较大差别。地方政府很重要的资金来源是房产税，业主每年都要按照房子估价1%~3%上交房产税，而收上来房产税的一半左右又用在公办中小学上。
这样一来，富裕区域的房子贵，那么每年收的房产税就多，相应的当地学校就能拿到更充足的经费，有更多的钱来修缮校舍、请老师、添置教具等等，自然教育质量就上去了。
这样也就形成了美式的学区房。
得克萨斯各地学校得到的资助并不相同
但中国的学区房却不同。
我们的重点中小学其实很早就有。比如，1953年时就决定在全国兴建194所重点中学，占全国中学总数的4.4%，重点学校的师资需求和物质需求能得到很好保障。
不过，在1960年代中后期开始的十年，重点学校被取消。
随后，中国进入经济建设时代，教育工作也重回正轨。当时决策层提出要集中人力、物力、财力先办好一批重点学校。1978年1月，经过上级批准，教育主管部门下发《关于办好一批重点中小学的试行方案》，明确提出：
大中城市可在市和区两级举办重点学校。市办好一批重点中学，区、县可办好二三所重点中学，五六所重点小学。
各省、自治区，可在省、地(市)、县三级举办重点学校。省和地(市)两级可各自办好一批重点中小学：县可办好二三所重点中学，五六所重点小学。
甚至，当时还确定了20所全国重点中学、重点小学。
各地也选树了一批重点学校，像北京海淀的人大附中（一七二中）、重庆一中、南京的琅琊路小学等，都是那个时代就确定的重点学校，形成国家、省、地（市）、县多级重点学校的格局。
到1979年底，全国重点中学达到5200多所，在校学生520万人；重点小学7000多所，学生510多万人。
对重点学校，在经费、师资、生源上给予倾斜。比如，杭州重点学校学生人均经费普遍比非重点学校高出15%~20%，也更容易得到专项经费支持；重庆实行重点中学招生“优先择优录取”。
总之，这些重点学校很快形成了优势，成为名校。
2. 追逐学区房其实也就是近十多年的事
到了1980年代，办重点学校的思路没有变。其实这并不难理解，在经过十年的停滞之后，怎么去办基础教育都成为一个问题。所以，需要兴办一批学校来探索经验，带头示范。
同时，那个年代产生了严重的人才断层。多出人才、快出人才、出好人才，也是当务之急。
但重点学校优势越来越明显，吸引力越来越大，择校热、批条子等问题也不断出现。
到1986年，《义务教育法》明确规定：就近入学。这可以看作是政策重心向教育公平、均衡的重大转变。
但学区房也因此在无意、无形中获得了产生的条件，因为学校资源和居住地（临近学校的房子）挂上了钩。
但学区房价要疯涨，还需要一股东风，这股东风要等到1990年代中后期。
1993年时江苏梁丰高级中学外景
当时，重点学校大部分处于老城区，包括上海今天学区房内环和中环占比都还在70%左右。这些老城区的房子基本是各种公房。等到1998年房改之后，这些公房终于可以进入市场流通。
只有流动起来，价格才可能涨起来。
所以，今天我们回过头来看，学区房这个概念2004年左右才开始大规模出现在大众媒体。
而学术界对这个问题有真正深入的研究要到2009年左右了。
从此，教育资源和房地产资本结合了起来。
那些已经有几十年房龄的老破小房子，因为学区加持成为楼市里最妖媚的存在，对有真正需求的家长，炒房客甚至房地产中介都有着致命的吸引力。
也就是近十多年，学区房迅速成为中国家长最焦虑的事情之一。有调查显示，就连一向乐天的天津人，有25%的家长也觉得学区房很有必要。
与之相对的是，节节攀升的学区房价。数据显示，北京教育资源密集的西城、东城、海淀、朝阳四个区2018年学区房均价已经超过8.5万每平米，总价中位数超过400万，其中，最拔尖的西城区均价超过12万每平，总价中位数突破700万。
在上海也一样，学区房价走势不仅更坚挺，而且涨得更快，和普通住房的房价差距也越来越大。
3. 学区房的风险一直在
通过上面的分析可以看出，学区房是教育、住房政策在无意中给予的。
但政策风险也就成为学区房始终摆脱不了的最大风险。
其实，这一点，在先前很多地方已经有过许多实例。
最常见的就是，被划出学区。
比如，去年底，深圳福田决定，把香格丽苑、听泉居、鸣泉居、安侨苑等几个小区的学位，从侨香外国语小学部划出，划到新建的红岭实验小学。
当时，很多业主就懵了，还有业主刚刚买了这几个小区的房子。
根据适龄儿童，城市建设等情况对学区进行调整，也时有发生。
甚至，还有学校直接搬走。
浙江绍兴所辖的嵊州市，前段时间公布方案，两所学校将整体搬迁。
上面这两种动作比较大，引起的争议集中。但其实，在更大层面一直在对学区房降温。
比如，“多校划片”，也就是说，一个小区对应多所小学初中，买了学区房也不一定100%上好学校。有报道说，北京实行多校划片后，海淀区清河附近一套2017年报价1500万的二手学区房，在2019年初成交价格，已经下调到1043万。
还比如，北京、天津推行“六年一学位”，也就是一套住房地址从登记入学之年起，原则上6年内只提供一个入学机会，苏州今年更是在热门区域推行“九年一学位”……
这样一来，学区房的流动性就下降了，也就减少了炒作的可能。
4. 导向变了
我之所以不厌其烦地讲学区房的来龙去脉，就是要让大家形成一个观念：学区房价=房子价格+学位价格。
对于很多城市来说，学位价格大概应该是房价的1/5左右。像开头我们说的北京这个储物间，360万基本上可以看作都是来买学位了。归根结底，学区房最宝贵的这部分学位价格，是政策赋予的。
而恰恰，政策导向已经变了：几十年前，需要有重点学校来出经验，集中资源快速培养人才；现在，如何推动基础教育均衡发展，才是发力点。
所以，这次的调整迟早会来。
具体来说，其中虽然没说到学区房，但是从招生这个环节进一步给学区房降温。
简单来说，至少从下面几个方面会影响学区房：
1.电脑随机录取：报名人数超过招生计划，就通过摇号形式来确定录取结果。这样即便是买了学区房，如果因为当年适龄学生过多，在摇号之后，有学生必然上不了预期的学校。
简单地说，学区房也就是拿到了一个参加摇号的机会，有可能就白买了。
2.高中指标分配：我们知道学区房终极目的是上好高中，进而上好大学。但现在要求高中招生指标进行分配，这样一来即便是不好的初中也会得到好高中的指标。
也就是说，只要运气足够好，没有学区房也有机会上好高中。
举一个极端的例子：某顶级高中给A、B两所初中分别分配了20、15个名额，其中A是名校，B是菜校，A校一个学生因为高手云集，校内只考到21名，但如果在B校，可能轻轻松松考进前10。同一个学生，因为在不同学校，得到的结果可能不同。
3.公办民办同步招生：以前民办学校先招生，然后才是公办学校招生。学区房的学生可以先冲刺民办学校，拿公办保底。
2018年，上海实行这项政策后，上外附小报录比例从11：1大幅下降到2：1。大部分有学区房的家长直接选择公办学校，优质民办学校的竞争就减小了。相比买学区房，上民办学校更多家长能够负担得起。
这样一来，即便没有学区房，也有更大机会上优质民办学校。
上海实行后，更多家长涌进学区房市场，但随之而来的很可能是报考公办学校的学生大量增加，结合电脑随机录取要求，这样被“摇出”学区的概率就会增加。
“学区房搜索指数”
短短十几年，学区房让社会焦虑难安。
一直流行的一个段子：花重金买学区房，就是为了上清华北大；但结果发现，清华北大毕业也买不起学区房。
到底是学区房价太离谱，还是清华北大毕业生赚得少，恐怕大部分人心里都明白。
再加上炒作，学区房疯涨，成了当下楼市中的魔怪。
但看似坚挺的学区房，实际上十分虚弱：政策能给到的，同样也能拿走。
高不可攀的学区房，完全有可能立即变得普普通通，和那些破旧的二手房毫无二致。
这次，学区房这个妖怪，无疑是吃了一金箍棒。
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