本文来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：卢俊，题图源自视觉中国。
今天和大家聊一个有趣的话题，关于房地产中介。我们的手机都有骚扰拦截这么一栏，里面有推销的、有诈骗的，然后其中专门一栏写着是房产中介的。可以看出日常我们被中介的信息骚扰有多么严重。
但是当我们真的要去买二手房的时候，其实你又会发现你根本脱离不开中介，没有中介参与的二手房买卖往往最后爆发的问题会更大。
那既然如此，什么样的中介相对比较靠谱，以及不论我们是房东还是买房人，选择什么样的中介靠谱的概率可能会大一点。
我问兔博士App要了一点大数据，关于如今上海二手房成交的中介。
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首先，选中介先要看下哪一些算是大中介，当然也不是说小中介不好，但是几乎每个中介门头都会告诉你自己是连锁店，有多少多少家分店，但是在成交市场到底如何呢。
我们来看下今年6月上海二手房的成交结构。
我们可以看到最大的还是链家，然后老二到老六的整体的份额相差不大，且和链家的差距还是很大的。所以单论上海楼市真正有品牌的中介，其实也就是链家这么大。
另外我们看到一个闯入者，就是志远，志远其实就是很多年轻人知道的悟空找房，当然悟空找房就是志远转型做的，很显然这种和链家相似线上线下联动的企业，如今在二手房市场里比较能够得到用户的共鸣。
但是我们看到一个很有趣的现象，虽然志远的套数占比是第二，但是志远的成交套均总价是最低的，只有250万，和前六平均350万的套均总价相比相差一百万，这说明虽然志远成交量不错，但是走的是农村包围城市的策略，在房地产的中低端市场抢占份额。
当然，最让我感慨的还是中原了，当年上海的老大，没有抗住链家的冲击，也没有抗住淡市的萎靡，几次转型也不顺利，如今的比例真的下滑的明显。
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然后，不同的中介有没有各自的擅长的总价物业呢。
我们对大数据进行清洗可以看到，首先链家就不用说了，作为行业内相对最大的中介，几乎每个中介段他们的成交比例都能够占到前三，我们需要观测那些异类的。
首先看到志远（悟空找房）确实在低总价市场比较厉害，上海100万以下的房子他们卖的最好，我寻思了以下，这个总价应该还不是老破小，而是郊区的老破小。
另外整个城市的中产范畴，也就是300万到1000万的格局，其实中介实力梯度还是蛮明显的，链家第一，太平洋第二，中原第三。总价段稳定意味着定向用户的稳定。
其实在上海，老二打江山的方式还是蛮明显的，不论打什么客群，起码在一个品类上占据相对稳定，这应该是所有的非链家品牌中介需要认真思考的一个问题。
最后我们看豪宅市场，也就是1000万以上的。在这个品类上，中原和易居份额上来了，中原毕竟在上海时间那么久了，高端客群一定是有积累的。而易居因为自身房地产代理一直是老大，一二手联动也能够积蓄一定程度的高端用户。
这也说明了一个问题，面对高端二手房市场，还是需要时间，还是需要慢，传统的激进式的开拓不一定能够占据这一块市场，这也是为什么我之前听说，佘山那种超级大的独栋，房源都放在某一两个门店里，或许也是不一样的二手房市场模式。
那总价如此，区域上存在着地头蛇的中介么。从大数据上来看，存在的。
我们可以看到，越是封闭的市场，越存在着地头蛇的可能，青浦金山崇明这样的趋势特别明显。
封闭的区域客户就越稳定，那些地头蛇的优势就出来了。
另外，在其他版块里，老三还是有可能被地头蛇占据的，所以这就是中介市场给到大家的生存空间，虽然大份额没有，但是小蛋糕上只要你垂直细分做的扎实，成本控制合理，还是有自己的市场的。
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最后和大家分析一个房东感兴趣的话题，也是一个中介到底靠谱不靠谱的核心要素。
这个数据挺关键的，关于一个中介平均多少时间内卖出一套房子。
看这个数据，其实我觉得易居房友的表现会好过太平洋，为什么这么说，因为易居房友是极少的的没有极快或者极慢卖掉房子的情况，大家可以看到一个月内的和大于一年的在体系内不存在，这说明整体的中介能力比较平均。
因为对于我们来说，虽然认准一个品牌，但是具体销售是一个门店或者是某一个具体的销售员，能力相对平均，意味着遇到坑的概率就会小很多。
除了太平洋以及易居房友之外，基本上一套二手房如今的成交周期是120天左右，也就是四个月，这个是大家不论是买房还是卖房必须要有的心理周期。
再来看另外一个数据，除了时间，对于一家中介到底会折损挂牌价多少把你的房子卖掉，我想这应该是所有房东很关心的数据。
这个也很判断一个中介在前期和房东的沟通上，因为很多挂牌价都是互相沟通之后确定的价格。
我们看到两个非常有趣的现象，就是我爱我家和中原有蛮高的比例是把房子卖贵了。
就是挂牌价多少之后，成交价是比挂牌价要更贵。
我想问问大家这是不是好的现象。
好不好要看具体的阶段，我认为在如今整体市场相对比较平淡的当下，如果出现房子卖的更贵了，只能说明当初的挂牌价格出现严重的失误，挂牌价制定的不合理过于低，最后出现购买者较多的情况。
当然这不是最离谱的，相对比较离谱的是太平洋出现了比较大比例要折让20%的比例才能成交的现象，也就是八折出售。
这样的情况很明显就是出现了中间沟通的问题。不论什么原因，房东最后打了八折卖了房子这一定是不正常的。这是房东选择中介挂牌时候必须要考量的。
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二手房厉害地方就是，中介明明是广义的中间参与商，辐射任何一个行业，甚至单单房地产里还有囊括代理商，但是这么多年来大家都潜移默化的把中介认同为二手房交易的中介，这说明这个赛道里的人到底多么的庞大和复杂。
标题说的中介混乱，指的是对于格局排名，依然混乱，同样指的是如今买房，在中介上受的伤依然存在，到底选择什么中介品牌也同样不明朗。
对于中介朋友来说，或许很多时候也有委屈或者不服，因为二手房交易不仅考验的中介自己，更有房东和购房者的整体素质和品性。
但是对于这个行业来说，从业者一定是最重要的一部分，行业能不能更好，企业能不能拥有品牌，都是一点点践行出来了。
写这篇文章没有任何意思，我对任何中介品牌没有特别的态度和想法，但是大数据的折射或许可以说明一些问题。这个大市场需要更好的中间机构的参与。
文章第一部分写了不同中介的成交占比，然后虽然整个排行是这样，但是还有一个数据想和全行业的人分享下。
我把行业前六的中介，市场成交的套数比加了一下，并且拉了一个一年的时间轴，我们发现在楼市最差的淡季，用户并没有对品牌中介产生额外的信任感，反而主流中介的成交比重下滑。
在2019年的最近几个月已经停滞在40%左右了，这是一个挺恐怖的现象。
我依稀记得链家在上海比例最高峰可以冲到25%，行业的老二日常也有10%~15%的比例。
这说明了什么，这说明房企的品牌在这个赛道里本质上是退步的，大家花了这么多钱做品牌做市场，但是整体是在退步的。用户在稀释，用户不知道选择什么更好。
市场越差，大家没有信任大中介品牌，不论是手拉手自己进行了还是去到小中介那里，反正客户是流失了。
换句话来说，所谓的大中介，依然在靠天吃饭，自身的能力并没有得到加强。真正中介的品牌不在于广告的投放，而是一个个中介人员的面对面接触之中。
这么多中介在C端市场做品牌，但是这个品牌意识真的有了么，甚至是不是倒退了，这个问题是值得所有的中介同行们思考的。
是所有的从业者。