来源：米筐投资（微信ID：mikuangtouzi）
作者：老船长
1. 深圳写字楼空置率超20%？
最近的一则消息，让深圳住建局有些紧张。
文章引用高力国际的一份报告称，深圳甲级写字楼目前的空置率达到了23%。尤其是前海成为重灾区，截止2019年上半年，深圳各区域甲级写字楼空置率分别为：福田16.1%、南山、21.7%、前海则高达65.7%。
文章甚至声称，经济形势下行是影响因素之一，尽管深圳上半年的GDP增速并未下降。
8月初，深圳住建局终于站了出来：我不是，我没有，别瞎说啊！
“实际上，深圳写字楼的平均空置率为15%左右，其中前海片区写字楼项目正在逐步竣工、陆续招商，部分项目存在暂时性空置，是正常的情况。”
住建局还解释说，一般写字楼空置率处于10%~20%区间都是健康合理的。所以深圳的写字楼市场整体上是健康的。
但深圳官方并没有公布15%的空置率是如何计算得来的，两个数据的不一致，让人不知道该相信哪个。
2. 写字楼空置率谁最高？
写字楼空置率，也可以用来观察一个城市的经济发展状况。
简单来说，写字楼空置率，是供需之间错配的结果。如果空置率太高，说明市场供过于求，侧面反映出城市经济存在部分泡沫；相反，如果空置率较低，说明市场供需矛盾较小，需求充沛，侧面反映出城市经济发展的动力十足。
其实，即便深圳的写字楼空置率按23%算，在全国范围内，也不是最高的。
△数据来源：第一太平戴维斯
在第一太平戴维斯统计的11个城市中，截至今年二季度写字楼空置率最高的城市是天津、西安、重庆三个城市，都超过了30%，已经严重超标。而成都、南京的空置率水平，也在20%上下。
这几个强二线城市，写字楼的空置率水平明显偏高。主要原因大致有两个：
一是他们都处在城镇化快速发展阶段，短期内写字楼供应量大，而需求尚未跟上，自然空置率就偏高；
二是经济经济下行，最明显的是天津、重庆，两个城市近两年经济增速下滑明显，尤其是天津，2018年GDP增速只有3.6%，全国垫底，这里面就有大量企业退租的现象存在，空置率就会上升。
而北上广深四个一线城市，整体的空置率都比较低。其中，深圳的空置率18%最高，其次是上海的11.9%，北京和广州都低于10%，广州最低，仅有4.1%，明显健康的多。
一线城市的城镇化水平更高，商务需求旺盛，企业总部众多，也是经济实力强大的体现。
但整体来看，中国写字楼的空置率却不容乐观。
社科院在5月发布的《中国房地产发展报告（2019）》中，引用世邦魏理仕的数据预测，2019年底中国17个大中城市写字楼平均空置率将突破20%。
其中，天津、青岛、上海、深圳、武汉、长沙等6个城市，将突破10年空置率峰值。天津甚至将会突破40%，着实有些可怕。
而只有北京、南京、广州三个城市的空置率，将会保持在10%以下。
这背后，依然是供需错配在影响。
据上述蓝皮书，2019年17个城市的写字楼新增供应预计将突破1000万平方米，同比增长超过60%。其中，上海新增供应将超过百万平方米。
但与此同时，需求却在下降。蓝皮书预测，2019年全国17个城市写字楼新增需求总量，将下滑至约530万平方米。也就是说，实际需求只有新增供应量的一半。
写字楼的空置率，尚有据可查，但想要知道中国的住宅空置率是多少，就有些难了。
3. 未解之谜
中国房地产市场内，有两个数据一直是谜一般的存在。
中国到底有多少房子？
中国房子的空置率是多少？
之所以如此，主要是因为中国以前的住房系统、民政系统与户籍系统尚未完全打通，想要获取中国具体的房子数量，在具体操作上是行不通的。
好在近两年不动产登记系统开始施行，大数据算法日趋成熟，未来几年这一数据很可能会统计出来。
但空置率的统计，就难上加难了。
一是中国具体有多少房子，这个分母还无法获知，空置率难以计算。
第二，也是目前分化最大的，是空置率的统计标准难以统一。
国际通行的空置率概念，有广义和狭义之分。
广义空置率，是指只要某时刻该房屋无人居住即为空置，将装修中的房屋、不宜居住的危房等全部视为空置，倾向于高估空置率。
狭义空置率则将装修中的房屋、危房等从广义空置中扣除，方法上更为科学合理。
而如何定义无人居住，以及无人居住的时间长短，成为空置率统计的关键。每个国家或地区的实行标准也有不小的差异：
美国会把度假房、周末房、移动住房纳入空置房统计范围；
日本空置房定义是长期没有人居住且连续5年没有使用过自来水和电；
加拿大温哥华对空房定义是每个月要有25天没有人居住或是一年中有4个月无人居住；
香港则将正在装修的住房纳入空置房统计范围。
中国则一直没有明确的官方定义。民间多数采用“晒电表”“晒水表”“数灯”等形式，但数据无法做到准确。
为什么官方不去统计空置率呢？
这背后牵涉的利益方太多。若空置率过高，要么表示一个城市的炒房、投机性买房需求超标，要么意味着这个城市的经济活力太差，人口不足，比如东北、西部的三四线城市。这对开发商、城市执政者来说，都不是个好消息。
那，中国的空置率究竟有多少？
4. 真实空置率是多少？
在国际通行标准下，房屋空置率水平通常在5%~10%，供需基本平衡；10%~20%为危险区间。
在目前有统计的中国空置率数据中，有四个版本可供参考。
1） 国家电网调查数据：空置率超过10%。
国家电网将一年一户用电量不超过20度的住房视为“空置”，原中央农村工作领导小组副组长兼办公室主任陈锡文曾披露，据此测算的2017年大中城市房屋空置率为11.9%，小城市房屋空置率为13.9%。
按照这个结果，中国的空置率刚刚达到临界线。
2） 腾讯调查数据：主要城市空置率超过22%。
2015年，腾讯网曾对全国196个城市做过网友抽样调查，结果显示中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间，其中一线城市空置率22%，二线城市24%，三线城市26%。
按照这个结果，中国的空置率已严重超过国际标准。
但让人疑惑的是，腾讯据此报告得出的结论——在中国空置率30%是合理水平，可信度直接掉到了地上。
3）中金公司《数说中国存量住房》报告数据：2017年末中国城镇广义和狭义住房空置率分别为16.9%和12.1%。
在这份报告中，中金还推算了中国的住房总量。截至2017 年末，中国城镇住房总存量261亿平方米，共计2.7亿套（不含集体宿舍）。家庭户均住房1.13套，但城区家庭户均仅1.07套。
报告更倾向于狭义空置率的结果，即中国城区住房空置率9.7%，城镇总体空置率12.1%，基本还在合理区间。
笔者也更倾向于相信这个数据，更为真实。
3） 西南财大《2017中国城镇住房空置分析》报告数据：2017年我国城镇地区住房空置率为21.4%。
这份调查范围覆盖29个省市、364 个县，样本丰富。报告将空置住房定义为在调查时无人居住的住房，包括两类：
一是仅有一套住房的家庭因外出务工等原因而空置的自有住房；
二是多套房家庭持有的、既未自己居住也未出租的住房(包括正在装修的房屋或期房)。
报告还计算得出2017 年全国城镇住房总套数为3.05亿，空置套数为6500万。
在城市结构上，二线城市、三线城市空置率分别高达22.2%和21.81%，远高于一线城市的16.8%。
因为把正在装修和期房包含在内，空置率自然就高了不少。按照这一标准，中国的空置率远高于其他欧美国家。
无论你更相信这四个版本中的哪一个，他们都指向两个结论：
一是，中国的空置率水平至少在10%以上，需要引起重视了；
二是，三线以下的城市空置率水平，远高于一二线城市。城镇化的脚步还在大踏步的前进，尤其是近两年棚改货币化催生的三四线房价暴涨，以及购房热潮，都为三四线的空置率走高，埋下了隐患。
而中国空置率走高，背后的干扰因素也无比复杂。
开发商销售造假、租金收益率太低、监管政策的缺位等等，都催生出大量空置房。
比如房产税、空置税等政策长期无法落地，致使空置房屋几乎没有持有成本，也直接助长了住房市场的投机情绪，尤其是在2016年这波行情之后，住房的投资属性已是人人皆知。
如若空置率继续走高，房产税、空置税这把政策大刀，是该落下的时候了。