本文来自微信公众号：PropTech研习社（ID：cv_seal），采写：Ellie 银昕 晨曦，编辑：李晓丽，题图来自东方IC。
千呼万唤始出来，共享经济年内最大的IPO对象——WeWork终于公开了招股书。
虽然估值被传“腰斩”，但哪怕以230亿美元的身价来算，WeWork也已经超过中国互联网公司Top10苏宁、携程，直逼网易、拼多多、京东、百度，仅仅屈居阿里、腾讯之下。
一个换算成人民币市值可能超千亿的公司，真实经营状况到底怎么样？
PropTech研习社花一天时间将WeWork这份38万字的招股书看完发现，果然，这是一份意料之内的自我介绍。
由于WeWork此前定期公开财报数据，所以业内在这份招股书里看到的大多是已知信息。并在大部分已知中，这份招股书里面还暗藏了不少别的料，PropTech研习社总结了八个点与大家交流。
首先，WeWork还是WeWork，没有带给我们太多惊喜。
在这之前，业内非常期待WeLive、WeGrow业务有不俗的表现，但从披露的数据来看，WeWork还是WeWork。业绩贡献主要是由WeWork现有的60万个工位租金，52.7万会员费而来。
WeWork的底层商业逻辑，依旧是工位服务，其他能够带来收入的创新业务也都是由办公室租赁这一需求生发出来的，比如Powered by we 的空间定制服务、SaaS服务、WeWork Labs等业务。
（图：Powered by we与WeWork传统业务）
但从收入占比来看，这些工位之外的创新业务贡献业绩在一千多万美元出头，这与办公出租会员费来的40亿租金收入来看，没有足够的存在感。
（图：WeWork大企业会员占比）
不过，在现有的收入结构里，WeWork的业务发展趋势与国内从业者认知也几乎保持一致：定制化，增加500人以上大公司比例；轻资产，通过Powered by we等业务减成本增收入；标准化，反复打磨24个月成熟产品。
（图：WeWork24月产品模型成长周期）
第二，WeWork是一家大公司。但是，到底多大呢？
国内的共享办公选手觉着公司发展到1000人就得赶紧控制规模，WeWork招股书公布的员工数是12500人，其中7500人在美国。如果跟国内的选手对比，这个规模至少大十倍，但是拿它千亿的估值来看，国内top10的互联网公司或地产公司人数不比它少。
那么，从人员比例上看，WeWork到底是一家什么属性的公司呢？
从招股书公布的数据看，12500人里有1000个工程师，500个设计建筑师，2500个社区经理。
显然，WeWork既不是一家纯粹的科技公司，也不是纯粹的地产公司，如果非要贴个属性，WeWork一家大型的服务类公司。
第三，WeWork还在亏损，但它不能停止扩张？
（图：WeWork财务数据）
招股书数据显示，WeWork自成立以来连年亏损。2016年，2017年和2018年，WeWork的营业收入分别为4.36亿美元、8.86亿美元和18.21亿美元，但净利润分别为-4.30亿美元、-9.33亿美元和-19.27亿美元，2019年上半年，WeWork营业收入为15.35亿美元，净亏损 9.04亿美元，而去年同期的营业收入为7.64亿美元，净亏损 7.23亿美元。2019年上半年，WeWork实现营业收入翻倍，净亏损同比有所收窄。
（图：WeWork未来产品发展趋势）
亏损主要由什么造成呢？选址拿房的预付租金，招租爬坡期的空置，新兴市场的品牌推广等等。从业绩收入来看，WeWork租金业务收入贡献主要成熟门店，从分布来看来源英美，目前来看新兴市场还在培育期。
但对于亏损，WeWork很有自知之明，在招股书里WeWork提到只要停止扩张，亏损就会减少。但在预计的新兴市场扩张中，WeWork还是需要融资扩大规模。
只要停止扩张，就会停止亏损，这是业内共识，但是WeWork做的是规模生意，没有规模就没有眼前的一切。
第四个，WeWork是规模生意，但3万亿美元的市场，它自己能一口吃得下吗？
地产商转型共享办公的时候下过一个预判，工位做到50万个就可以上市了。
从WeWork的工位数来看，妥妥就是一个典型，截止2019年6月30日，WeWork在全球29个国家和地区的111个城市里布了528个点，工位数超60万，对于的会员数量是52.7万。规模效应正在显现：WeWork说自己用了超过7年的时间才获得了10亿美元的运营收入，但是仅用了一年达到20亿美元的运营收入，而仅仅6个月就达到了30亿美元的运营收入。
招股书数据显示，截至2019年6月30日，WeWork的固定收益为33亿美元，同比增长86％，WeWork预收租金收入为40亿美元，约为2017年底WeWork租金收入的8倍。
（图：WeWork全球门店增长数据）
尤其，WeWork还在畅想一个更大的市场：若以全球280个目标城市，2.55亿潜在会员总人数的口径来估算，WeWork预估其市场空间为1.6万亿美元，总机会为3万亿美元。
第五，WeWork做投资，左手技术，右手房产，它到底是一家什么性质的公司？
目前，WeWork投资的一些企业已经开始共享收入，比如2017年，WeWork收购了Meetup和Flatiron School，这些产品在收购后当年收入贡献320万美元。WeWork的投资布局跟它身上的双重属性一致，一部分是技术投资，一部分是不动产投资。
（图：WeWork近期投资收购）
技术投资部分，此次的招股书里，WeWork官宣了访问控制解决方案Waltz、移动应用程序开发商Prolific Interactive LLC和房地产管理平台Space IQ等几笔投资收购。
另外一个投资布局是地产基金。WeWork今年成立了ARK ，目前已获得29亿美元的股权资本承诺。
（图：ARK组织架构）
ARK 旗下管理2支基金：ARK Master Fund是一家封闭式基金，成立于2019年2月，重点收购办公级资产；WPI基金2017年3月成立的开放式联合基金，重点关注关于北美和欧洲的机会。
第六，WeWork身后有全球顶级豪华投资团在力挺，但没想到董事全是40、50后。
（图：WeWork的豪华股东阵容）
在WeWork的股东结构里有软银、Benchmark、摩根大通、富达投资、弘毅投资的身影。这些知名投资机构也都是共享经济的支持者，也分别参与了Uber，Airbnb的投资。但你可能不知道的是，在WeWork的董事会里，还有一群精明的中老年人在“指点江山”。
除Adam Neumann外，WeWork董事会还包括六名非员工董事：
62岁的Bruce Dunlevie，他是风险投资公司Benchmark Capital的创始合伙人；
71岁的Ronald Fisher，SoftBank Holdings Inc.董事兼总裁，也是SoftBank Capital的创始人；
73岁的Lew Frankfort，Mindbodygreen董事；
57岁的M. Steven Langman，1996年共同创立了全球私募股权公司Rhône；
65岁的Mark Schwartz，高盛副董事长；
56岁的赵令欢，弘毅投资创始人，也是联想控股执行董事兼执行副总裁。
平均年龄65，粗算下来都是1950年代的人。万万没想到，在年轻人群体里风靡的共享生活方式，背后原来是40后50后在推动。如果仅从投资的角度看，这个世界的创新还是这批人用资本左右着潮水的方向。
第七，WeWork融资不光靠股权，债权融资玩得也很溜。本次IPO计划融资10亿美元，但是同步的债权融资60亿美元也早就安排上了。
（图：WeWork招股书里对于成长战略和债券融资的描述）
虽然股权融资为还是占大头，但是WeWork这几年财技高超，在信贷等债权融资方面动作不断。今年8月份，WeWork与摩根大通银行、美国高盛银行、巴克莱银行、花旗集团、汇丰银行、瑞银集团、富国银行等签了高达60亿美元的高级担保融资，预计将在此次发行结束时同时结束。
早在2015年，WeWork在摩根大通银行的代理下获得了高达6.5亿美元的循环贷款和信用证；2017年，贷款机构为该笔备用信用证提供额外5亿美元，该笔信贷协议将于2020年11月终止。2019年5月，WeWork又签订了一项信贷协议，规定额外提供2亿美元的备用信用证。
最后，大家提示的那些风险，WeWork有自知之明。
WeWork对于未来市场乐观的预期一发布，业内马上表达了对WeWork的担忧。对于潜在的系列风险，WeWork是否自知？
招股书里，WeWork用了四万字来列举可能的风险，几乎大家能想到的，WeWork都“交待”了。WeWork自己列的这些风险点包括管理、市场拓展、曾经的亏损、长期租赁风险、融资能力、声誉受损、关联交易、创始人风险、合作伙伴风险等等，尤其是对于新兴市场拓展的乐观判断。
甚至包括创始人纽曼将自己的房产出租给自己公司的事情，招股书里面也一一回应了。纽曼购置房产发生在2014年，这是WeWork开始全球扩张的年份，为了证明自己的商业模式可行，纽曼买下了几栋物业租给自己的公司。
国内玩家又怎么看呢？一直紧盯着WeWork的梦想加创始人兼CEO王晓鲁在看完WeWork招股书数据后表示：“WeWork不是二房东，以传统逻辑去理解它，当然看不懂。为什么？WeWork招股书中提到会员（member）1044次，但是提到代表面积（squarefeet）只有6次，作为产品的worksatation提及94次。这代表什么？传统商办售卖链条上的面积，被转化为办公产品，服务于用户。这种模式，不仅改变了产业链条，同时改变了定价逻辑，再回头去看估值，是不是更合理一些呢？”
本文来自微信公众号：PropTech研习社（ID：cv_seal），采写：Ellie 银昕 晨曦，编辑：李晓丽