房企轮流接盘,大鱼开始吃大鱼了
2019-08-20 10:43

房企轮流接盘,大鱼开始吃大鱼了

文|内幕君,头图来自东方IC



过去三年,地产江湖只有两种接盘侠,一种叫孙宏斌,一种叫其它。


现在,世道变了。


1


2017、2018年连续两年,融创位列房企收并购交易金额第一位。从链家、乐视,到星耀、万达、泛海,纵横交错游了一圈,有甩卖的地方,就有老孙,或者老孙的传说。


年初,融创在港开2018业绩会,孙宏斌带着一丝骄傲总结过去:去年,我们有200个并购成功的案例。


人比人气死人,中国99%的房企一辈子也吞不了20个项目。


记者问,下一步准备并购谁?老孙带着另一丝骄傲说:


都是他们找我,我也不知道下一个谁会上门。


一年转眼过了三分二,孙宏斌却发现,自家门庭比以前冷清了些。


原来风头被抢了。


3月底到6月初,80天内,世茂接盘泰禾、明发、万通、粤泰,斥资200亿扫了18个项目。


8月12日,世茂再度出手,以1.99亿收入泰禾富阳项目30%的股权。一个新的接盘侠已经诞生。


而这还只是开始。


世茂年初业绩会上,刚升任地产总裁的许世坛说:世茂2019年70%以上的土储会来自并购,将拿回款的50%买地。


换句话说,按照去年回款1374亿估算,2019年世茂至少将拿出480亿接盘金。


地产CEO们都知道一个道理:弯道好超车。世茂突然飙车,争当并购之王,也是此理:


为了重回前十。


2


大家都熟悉一条生物链:大鱼吃小鱼,小鱼吃虾米。


事实上,这个游戏规则适用于行情好的时候,比如2016年。那一年,中海、万达、万科、恒大的收并购金额占20大房企收并购总额的50%以上,嘉凯城、中航地产、莱蒙国际等小鱼沦为口粮。


如今“房住依旧不炒”,地产调控持续,金融监管不断升级,弱肉强食的游戏还会继续。


和以前不同的是,大鱼开始吃大鱼了。


拿世茂接盘的泰禾和粤泰来说,谁曾经没搅过几朵浪花?


2017年市场平稳那会,黄院长预感,又将迎来一轮接盘竞赛:“今年市场收并购机会增加,泰禾力争弯道超车。”


那年8~9月,泰禾一个月7次收并购。前三季度,56个收并购金额大于10亿的案例中,泰禾和阳光城占了20个。


再说粤泰,广州老牌房企,2017年没少抢地,差点接盘李嘉诚,拿下3800亩江门度假项目。


莎士比亚说过,不要指着月亮发誓,它是变化无常的,每个月都有圆缺。


“你指着月亮发誓,你的爱情也会无常。”


中国楼市就是这样,变脸比月亮换脸还快。2014年,郁亮说,我们已经进入白银时代。然后迎来了癫狂的2016。


2017年,中国孙宏斌说郁亮胡说,我们处在钻石时代,楼市还要火10年。然后迎来了沉寂的2018。


须臾骤变,大鱼也跟不上节奏。截止目前,泰禾甩给世茂的项目至少11个,总对价近80亿。粤泰转给世茂5个项目,对价64亿。


今年4月,阳光100相继出售两个项目股权;6月至今,华侨城8次转让项目股权;7月底,遭遇“黑天鹅”的新城,以41亿甩卖了10个项目,二十强房企龙湖、旭辉、金科等成为首批接盘侠。


“1万只小虾米挂掉200只,这不叫事,100条大鱼挂掉2只才叫。”


比起274家小房企破产,这些中大型房企的“断臂求生”,更具市场风向标意义:


大家的预期正在变得悲观。


3


今年1~7月,全国房企土地购置面积同比下降29.4%,新增货值破千亿元的企业为15家,不增反降,去年同期为17家。


此外,房企新增货值十强的门槛值为1236.8亿元,同比降低14%,去年为1434亿。


中指院数据显示,今年上半年,二级市场拿地金额为802.7亿元,同比仅仅微涨5.3%,和并购疯狂的2017年相比不值一提。


一二级市场拿地降温背后,是销售端和融资端双重施压。


6月份的陆家嘴论坛上,银保监会老大郭树清批评:房地产过度融资,挤占信贷资源。


言外之意:这是病,得治。


2019年1至6月,房地产开发企业到位资金84966亿元,其中国内贷款13330亿元,占比15.6%,和2017年金融监管加码前相比,只降低了2个百分点。


7月底,央行召开“银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会”,要求各类银行控制房地产贷款投放,加强对“存在高杠杆经营”的“大型房企”的融资行为的监管。


官方发话,当头一棒。这么突然一紧,房地产信托、ABS等融资渠道将纷纷受限。


资本运作高手吴建斌说,以前融资工具有33种,现在,大门一扇接着一扇关闭。


按照业内人士的说法,有三种企业会被“盯上”:


负债数据偏高,资产负债率超过85%的;近期融资规模较大,发债频率较高且达数十亿元的;高价拿地王,包括土地溢价率超过50%的。


更悲催的是,2019年是首个偿债高峰。


恒大研究院的数据显示,截至2018年年底,房企各主要渠道有息负债余额为20.3万亿元,将于2019~2021年集中到期,其中2019年到期规模高达6.8万亿元。


也就是说,2016年买地王的钱该还了。


4


当年剁手一时爽,如今还债泪两行。


阳光100在4月相继甩出两个项目,收回60亿。7月底高层表示,为了减轻负债,今年还要再卖100亿。


不久前,阳光100发行2亿美元优先票据,利率高达11.5%,远高于同行。去年中国房企全年境外融资利率均值在7%左右。


还是卖地还债比较划算。


新湖中宝6月发行1.1亿美元债券,利率也是高达11%,加上千亿债务压顶,同样卖地求生:总建210万平的土地项目转让融创,换得67亿。


去年11月以来,粤泰连续债务违约,公司银行账户被冻结,5处资产遭遇查封。


关键时刻也靠割肉,粤泰老板杨树坪说:


将部分项目与世茂合作后,我们争取三年内还清所有债务。


按照目前的节奏,未来2年,“卖地弥补流动性缺口”的中部房企,甚至头部房企,就像中年男的赘肉——只会更多不会更少。


但能够持续接盘的房企,就像中年男的头发,只会更少不会更多。


这类房企有两个特质,一是寻求弯道超车,二是手中有钱。


比如拿下新城8个项目的金科,去年首进千亿阵营后,今年准备冲击1500亿,明年冲击2000亿。


三年跨步走,必然“买买买”。


截止今年上半年,金科新增计容建筑面积1530万平,同比增长51%。此外,集团货币资金为309亿,足够覆盖短期有息负债。另外还有1004亿银行授信额度没用,有钱可以任性。


“并购新星”世茂也是如此,“重回前十”的紧箍咒拴在头上,于是义无反顾地扛起接盘大旗。


内幕君想起小说《最后的教父》,有一段这样的话:


上帝创造了一个危险的世界,人类把它变得更加危机四伏。在这里,人们必须自己挣到每日的食物,而同伴都是猛兽。唯一的生存法则是,弱肉强食。


别老说大鱼吃小鱼了,生而夺食,皆为猛兽。


机会来临时,大鱼也会吃大鱼。

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