想飞奔去深圳买房?等一下
2019-08-20 10:01

想飞奔去深圳买房?等一下

本文来自微信公众号:楼市黄大大团队(ID:HouseLeader),作者:黄狮虎,题图来自:东方IC


去年刚跻身全球55个“一线城市”的深圳,终于有了城市发展的终极目标——“竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市”。


前天,央视新闻头条播发《中央重磅意见:支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区》。


媒体纷纷解读,深圳获得“特大政策红包”,堪比1978年那个年代的惊天巨变。


消息一出,深字头股票全线暴涨,房产中介圈一片欢腾,“各路买房大军即将涌入深圳”的消息满天飞。



深圳的房价会怎么走?你黄师傅认为,在“房住不炒”的总基调下,调控有个规律,就是“政策利好越大”的地方,楼市调控越严。


海南就是先例。


2018年4月13日,国家宣布支持海南全岛建设自由贸易试验区,一时间买房大军蜂拥而至。4月22日,海南就实施了全岛限购,楼市进入“冰冻期”,房价全面下跌。


炒房客涌向哪里,哪里就是调控的高压区。深圳严控楼市的政策,可能已经在出台的路上了。


况且,深圳的居民杠杆率已经很高。如果让资金大量流向房地产,抬高房价,对深圳的崛起将造成巨大阻力。


在真正成为全球城市之前,深圳的房价绝对不能突飞猛涨。


01


总体而言,深圳与全球城市还有相当的距离。


根据世界城市研究机构GaWC发布的2018年世界级城市名册,深圳排在第55位。香港、北京、上海、广州排名都在前头。



这是从城市能级和影响力考量的。如果从主导全球性资源配置的角度来看,一般公认的全球城市只有四个:伦敦、纽约、巴黎、东京。


因此,国家给深圳的具体目标,也没有好高骛远:


到2025年,经济实力、发展质量跻身全球城市前列,研发投入强度、产业创新能力世界一流……建成现代化国际化创新型城市。


到2035年,……城市综合经济竞争力世界领先,建成具有全球影响力的创新创业创意之都……


到本世纪中叶,以更加昂扬的姿态屹立于世界先进城市之林,成为竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市。


至少要花30年的时间,一步一个脚印,路还很长。


02


这次“超级文件”之所以如此引人注目,也是因为深圳的定位有了一次大的飞跃,隐隐超越香港,成为大湾区的核心引擎。甚至有超越上海的势头。


深圳的征途是星辰大海,但从目前来看,它的优势和短板同样明显。


深圳的科技创新能力已经闻名于世,尤其是孕育出了以华为、腾讯为代表的世界一流科技和互联网企业。深圳的PCT国际专利申请量,一度占全国的一半,2018年在全球仅次于东京。如果参加国家排名可以进入前5名。深圳高新技术企业数量,高新技术企业的上市市值,都在全国名列第一。


但是,深圳缺少一流大学,高等教育还很缺乏,科研专利、科技投入、科技人员90%都在企业,在基础研究上,远远达不到世界一流的水准。这也导致深圳难以在尖端前沿科技的突破上,引领全球风气之先。


深圳吸引着大量人才流入,是最具人口吸引力的城市之一,但是深圳的优质医疗、教育资源严重不足,甚至连普通高中学位都难以满足基本的需求。


深圳的国际化程度、国际知名度和国际影响力,还落后于京沪港穗。比如深圳机场的国际旅客占比仅7%,而广州白云机场为25%,香港国际机场更高达80%。


又如,北京、上海、广州举办过奥运会、世博会、亚运会等国际盛会,甚至杭州也举办过G20,深圳在国际舞台上的出镜,还缺少高光时刻。


“超级文件”提到的综合性国家科学中心的建设、全面提升教育医疗水平、打造全球海洋中心城市等,也都是着眼于此。


这条路,可不是一马平川,靠“政策大礼包”就能轻松实现。迈向全球城市,深圳爬坡越坎的难度不小。


03


本文主要分析深圳的房价。在前述背景下,用一句话概括,深圳的楼市必须服务于打造全球城市的大局。


全球城市并不等于“全球房价最高的城市”。


四大全球城市,折算人民币后房价大约在4万-9万之间。



而深圳的房价,自2016年以来基本上稳定在5.4万/平方米左右,已经高于其中三大全球城市。


尽管纽约、伦敦的城市核心地段价格非常高昂,但从整体均价来看,并没有想象中那么恐怖。


深圳还没成为全球城市,房价已经向全球城市看齐了,这不利于深圳的发力追赶。


事实上,由于房价过高,深圳的楼市调控已经长期处于承压状态。


在精准的调控动作下,深圳新建商品住宅成交均价曾连续20多个月下降,但下跌额度非常有限,如2018年4月比3月仅下跌16元,被戏称为“泡面式下跌”。


今年5月起,深圳更是屏蔽了均价信息,不再公布新房成交均价,以降低公众对于楼市的关注度。


深圳的居民杠杆率也在急速上升。


2018年,深圳居民资金杠杆率高达144.4%,位居全国第二,仅次于厦门的172.2%。


此前已经是“全国人民买深圳”,以后可能变成世界人民买深圳。这在强化了楼市看涨预期的同时,也必然倒逼政策提前做出安排,严控楼市异动。


毕竟,房价高企不仅会吸纳大量社会资金,抢走实体经济的“水源”,也不利于国际人才引进、年轻群体落户,具有挤出效应。


04


国家对深圳的定位是“两范”城市:中国特色社会主义先行示范区、社会主义现代化强国的城市范例。


值得注意的是,“两范”都有着“社会主义”的前缀。


在选择发展模式、创新社会制度方面,深圳有着比其他城市更大的自由度和政策空间。换言之,严控房价,深圳有着独特的“王牌”。


首先,社会主义的特征之一,就是缩小差距,减少两极分化。“房住不炒”,是其题中之意。而房价畸高,是背道而驰。


在外部参照系上,可以看看新加坡。纯粹的香港模式,已经被证明失败了。


目前,深圳已推进二次房改,在住房供应结构上,是40%的商品房,20%的人才住房,20%的安居型商品房,20%的租赁房,让各层次人群都有保障。


甚至不排除,深圳可能出台更加激进的人才引进和落户政策,全面破除高房价带来的障碍。


最后,深圳严控高房价的底气,还来自于雄厚的财力,以及充沛的税源。


一直以来,深圳都是土地财政的“异类”。每年的土地收入排行榜上,基本都处于垫底位置。


2018年,全国卖地总收入创新高,各地政府土地财政依赖度进一步上升,深圳却不增反降,卖地收入仅为杭州的1/5,继续在各大城市中垫底。


这种“垫底”是很多城市做梦都想要的。


深圳的地方一般公共预算收入也远远高出其他城市。去年是3535亿,而杭州仅1825亿,只能靠卖地来补充收入。


在深圳,开发商要拿一块地非常不容易,有时候盼了一年,也没有机会出手。


这座全国最有希望摆脱“土地财政”束缚的城市,有什么理由让高房价继续狂奔,成为阻碍自己迈向全球城市的“绊脚石”呢?


本文来自微信公众号:楼市黄大大团队(ID:HouseLeader),作者:黄狮虎

本内容为作者独立观点,不代表虎嗅立场。未经允许不得转载,授权事宜请联系hezuo@huxiu.com

正在改变与想要改变世界的人,都在虎嗅APP

读了这篇文章的人还读了...

回顶部
收藏
评论12
点赞15