冯仑:本土房企在未来面临的最大挑战
2019-08-20 12:03

冯仑:本土房企在未来面临的最大挑战

本文来自微信公众号:冯仑风马牛(ID:fengluntalk),作者:冯仑,标题图来自视觉中国,本文根据2019年8月1日 ,冯叔在新加坡国立大学城市与地产研究院主办、风马牛传媒协办的“中新论坛”的演讲内容整理。


从1999年到现在,中国的房地产一直在快速地成长。在快速成长的过程中,有一个重要的时代特征,就是以住宅为单一的产品,快速地建设、销售,围绕这样一个模式来做房地产开发。


这样的开发模式给中国的城镇面貌带来了巨大的改变,同时也十分有效、快速地解决了人们的居住问题。从1978年到现在的40年里,中国城镇居民的人口翻了一番,而住房面积从人均1.8平米增长到了人均35平米。发展到现在,我们普遍认为,目前这个阶段,房地产的开发时代已经结束了。


7月底中央在讨论经济问题的时候,明确提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。”而且,最近一段时间以来,金融机构对房地产的“输血”受到限制,银行对开发商的开发贷款有了限制以外,信托基金、私人的委托贷款……各种各样进入房地产的资金都已经被堵住了。这样一来,房地产就结束了开发时代,开始加速进入后开发时代。


本土房企面临的转型“痛点”


后开发时代跟开发时代最大的不同,是产品线要增加。住宅以外,大概有六大类新的产品,是地产商要特别关注的,包括我们通常讲的写字楼、酒店、物流仓储、健康医疗、教育研发,以及公共物业和公共设施。


开发的模式也由简单地开发,然后把它卖掉,逐渐变为对全价值链的关照,从拿地一直到最后的经营、租赁,或者做REITs上市。


在开发时代,中国有7万家公司在做住宅开发,相关的服务机构有30万家,从业人员有3000万人。其中大部分都是围绕着住宅的快速开发。进入后开发时代的全产品线、全价值链、全商业模式之后7万家住宅公司会减少一半到2/3。但同时,我认为至少会增加50万家以上的面对新的六类产品的服务机构,这就是机会。


我们可以看一看,在这两个阶段里,本土企业和外资的投资情况。在开发阶段,本土企业以规模和速度见长,做得最强、做得最多的是本土企业,资本、规模,包括资本市场发展速度,都是本土企业占优。因为本土企业更了解市场,拿到了土地之后快速盖楼、销售。


当然,在开发阶段,外资实际上也是围绕住宅在做。但是,从过去这20年的竞争和发展情况看,外资以产品的品质和服务见长,规模和速度都不及本土企业。


进入后开发时代,这种情况倒过来了。


发展到现在,本土企业面临的最大挑战,要么是认为什么都会做,要么是突然发现都不会做。什么都会做的,认为有钱什么都可以做。汽车也会做,机器人也会做,还可以卖水、卖酒、卖粮食……要么就是不会做,比如现在很多本土地产商都陷入困惑。这从语言上可以看出来,他们的语言没有边界了。一个人说话越没有边界,心里越没有底。


有些地产商讲,要做美好生活的配套服务商。大家能听懂吗?美好生活很多,从婴儿到火葬场都有美好生活的场景。其实就是说,今后不是以住宅为核心,以美好生活为核心。那等于你就没有边界了,这说明心里没有底。这就是反映了房企现在转型的时候面临的困惑。


反而是外资企业,在这个阶段表现出稳定的实力、经验和成绩。比如说普洛斯(Global Logistic Properties Ltd.,新加坡政府投资公司旗下的地产公司,主要在中国和日本开发物流设施及提供物流服务),一开始是美资公司,亚洲金融风暴的时候,新加坡投资它,最后它在大陆发展,最近把美国那部分卖掉了,现在变成全球最大的物流仓储专业公司。


为什么要与外企融合互补


本土企业在写字楼的经营上明显落后。以北京为例,北京现在最好的写字楼是国贸三期,是由嘉里(集团)做的。过去30年,嘉里在北京就做了这么一个项目,30年做了100万平方米,目前的估值在1500亿到1800亿人民币。


现在在北京最好的写字楼,以及上海的,都是外资。最近外资大规模在上海买写字楼,尤其是投资级的甲级资产。


此外,外资有非常好的经验,有相对低的融资成本。比如凯德在中国也做开发,也做资产管理,有办公楼、有购物中心、也有公寓。像这样的一些竞争力是本土企业所不具备的,就是又有经验又有资本,同时又有市场。


我自己做过七八个写字楼,但都卖掉了。我们经营、租赁、管理写字楼的经验还不够,所以我们没有优势。我们要去学习,再慢慢去做。


本土的企业在未来的竞争当中,应该怎么样跟外资进行优势互补?


在今后一个阶段,外资在中国大陆的竞争力体现在这几个方面。首先是资本;其次是经验,尤其是资产管理经验。进入到后开发时代,房地产的竞争力转入到运营和资产管理,围绕着每平米的租金回报来算账,而不是围绕着把它卖掉,一平米加多少钱来算账。这些方面,外资是非常有经验的,而且拥有这些经验的人才也很多。但是从住宅商转过来的本土企业,很难找到相关的专业人才,要从外资里面慢慢去找人才。所以在经验和人才方面,外资具有竞争优势。


由于外资在这两个方面有优势,如果本土地产公司凭借在制度、法律、市场方面的优势,双方结合起来,就会有更好的发展。过去十几年我们一直跟香港置地(集团)在北京有项目合作,一直采取他们的经验、人才、管理,我们来解决本地化的问题,一直合作得很好。本土企业和外资在合作中学习,外资有所发展,本土企业也在学习过程中逐渐进步。


这有点像中国改革开放最初的酒店业。当时在北京新建的长城饭店就是合资的。在那个时候,中国只有招待所。到今天,我们知道,中国本土的酒店业不光是如家,也有高端的,慢慢也形成了自己的经验和人才队伍,也知道怎么样在硬体和软体方面发展。这个学习过程经历了20多年。


所以我觉得,随着中国经济的继续增长,市场的进一步开放,尤其是最近几年对外资的开放是前所未有的,我们期待有更多的外资来合作,共同发展。在这个过程中,不仅提升城市的营商环境、基础设施、服务品质,同时也为地产行业的发展带来更多的经验和成长的空间。


本文来自微信公众号:冯仑风马牛(ID:fengluntalk),作者:冯仑。

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