本文来自微信公众号：真叫卢俊（zhenjiaolujun0426），封面：视觉中国
去年小镇的话题火了之后，大家惊叹还有这么大一个真空市场等待挖掘后，就没有然后了。所以这次，我想顺着这条价值线，继续和大家聊聊小镇这个话题。
从小镇生态中更细的切口，讲一个生意口的小镇姑娘和她的买房观。希望能让大家获得一些不一样的启发。
事情起因说来也蛮机缘的，从一次被咨询开始吧。
是这样的，这位小镇姑娘，小微，算是我一个从中学时代关系就很要好的朋友了。
生意家庭出身，属于提前过上了岁月安好生活的群体。家里房子装修，为选哪部电梯而纠结，来找到我这个一线地产自媒体青年咨询，显然我也是给不了什么建设性意见啊。
不过，我虽然不太可能会码一篇家装电梯指南给她，可多年未见，也算有个话题可以聊开了。
01
首先，我是比较好奇的，到底多大的房子会用到观光电梯。
简单说，因为结婚的缘故，小微的父母就陪嫁一套1200平的别墅。看着有点夸张，我这里要科普下，中国城市体系的末端比大家想象中分叉还要多。
普通的地级市，差不多也就是主流认知的三四线城市，地级市下面一般有代管的县级市，而大家讨论的小镇，多数都是这些县级市。再往下的乡，村行政单元也不用多说。
而县级市下沉的第一级应该是镇，就好比在上海，在苏州现在还可以看到很多带有镇字眼的区域，然而一二线城市化推进太快，城市边界很快把这些原本的郊区聚落给包裹起来。
所以镇的这样县级郊区聚居单元，在中国广泛存在又容易被忽略。就说一点，我至今还没有找到精准的小镇统计数据。
坦白说，越往下沉，土地价值越稀释，流转起来就越松动，1200平的别墅，完全买地自建，也就是说不需要现代商品房开发体系介入。
这还没完，她现在暂住父母的房子，一栋2000平的房子。这里，给大家简单看下，什么样的房子是用来住的，比如这样像迷宫一样的家庭动线。
这看起来像是客厅，但实际上这是每间卧室标配的前厅。
对了，他们还饶有兴致在自家院子里做了一个假山景观群。
只是，在感慨完生活的本来面目后，用她报给我的整体成本算了一笔账，即使土地成本被最大限度压缩，但建安加装修成本，也是妥妥上海内环标配了。
同样，这笔资金由于自建，只能全款，而不能用杠杆周转。
嗯，有钱真好。然而，用标准投资眼光来看，这样两套几乎没有流动性的房子所圈住的资金，完全就呆滞了。
小微却说，身为生意人，完全知道现金周转重要性，可账不是这么算的。
02
都知道一二线买房有很强投资属性，三四线买房算回归生活了，但小镇的买房观，真的很特别。
我做了一个总结，面子驱动。
小镇的生活特别简单，比县城还简约，生活所能触及到的一切都能在十分钟车程内搞定，房子建在哪里都无所谓的。
这也意味着，小镇无地段，土地价值在这里被最大程度均摊。
另一方面，小生态带来的圈层在这里被完全压缩到一起，大城市可以无限链接新的人脉，但你能找到有价值对接的面孔只能是那几张熟脸。
打个比方吧，小微家的生意是某化工原料供应商，而且几乎快垄断了区域生意，而这就是小镇生意的真实生态。任何高利润的生意切口，强政府资源加上市场容量真不大，哪怕就是作坊式经营，也基本上会被一家或者几家垄断。
很多人认为一二线城市的繁华和机会，这些小镇有钱人会跪舔式地过来买房落户。
其实恰恰相反，这种固化资源获取模式，底层就决定了他没有办法离开。一二城市那种靠打拼，靠机会，靠创业的打法，对他们没有什么吸引力，他们要做的就两点：固化资源渠道和强化圈层。
在这样逻辑下，只要一套房子建好，后面的房子就会建得越来越大。
但小微还告诉一个有意思的说法，身处在这样非常深度的熟人社会中，越大的房子，背书作用越大。
03
很多人估计很难理解小镇的资金周转模式。
首先，他们资金敞口真的很单一，真正最信任的还是国有银行，也就是五大行这种。
说穿了，只有五大行能下沉到这里来。我老家的县级市，吾悦广场都有了，但招商银行都还没铺进来，其他什么金融机构就更别想了，能提供的金融服务少之又少。
还有，很多投资渠道也没法下沉到这里，银行端的理财产品，成了小镇有钱人不多的资金向投资。小微就在2015年买了100万5年期理财，即便这样一笔现金，在当下也能够得上某个二线城市的首付了。
而说实话，银行骨子里要求稳定的运作体系，是不太适合小镇的灵活生意模式的。
这就要求去融资的抵押物货值必须稳定，比如房子。另外也催生出了很另类的小镇原始金融方式，按这边俗话叫“大鸟”，本质就是拆借型的高利贷。
而这种基于熟人和圈子的信任体系，在小镇上背书来自两点：过去的口碑积累和看得见的财富象征。
由于小镇生意模式是极端不透明的，缺乏一二线居间担保系统，因此把财富变得具象化，在这里依然很有效。比如，在小微这个年纪，她的代步工具是这样标配的：
当然，她也给我一个很有趣的说法。
总的来说，房子为什么要建得足够大，因为这里圈层背书要足够明显。
而在我看来，这里的地段平权，真有开发商进来，几乎找不到什么营销概念，人均产值虽然不错，但市场容量太小，你实在找不到什么合适产品填充。
或者，我们现行商品房开发体系可能不适用小镇单元（现在流行造小镇的另说），至少我在这里看到最好的，能称得上商品房的，就是镇上几个有钱人玩票建的。
04
不过，我还是问了小微，真的不想去买一套有物业和景观的现代商品房产品吗？哪怕投资也行啊。
结果，小微是买了三套，只是买房逻辑和我们这种一二线自媒体想象中的完全不一样。
这三套都是买在我们老家那勉强算的上三线的地级市市区。小微她也知道一二线城市很好，但是她们买房是没有什么全局观的。就算我们声嘶力竭呐喊三四线的危险，在她们的认知中，“我们市区挺好的，该有的都有了”。
而且，不能离开自己主产业太远，身边基础设施健全的三四线就是她们认知范围里非常好的选择。
你不能说这种认知有多浅薄，就像我先前说的，买房这件事是根本没有一套普世性法则的，只有最适合自己的。
第一套，在2016年9月，买了市新区的300多万的豪宅。我也挺感兴趣，怎么会选这样一个标的，要知道那个节点，棚改没有出来，三四线市场也不活跃，豪宅也不是好标的，结果也和我猜的差不多，至今涨幅不大。
用小微的话说，那时候混在大城市的朋友房子都暴涨，并且圈子中有相当多人去市区买房了，她就跟着去看看，也就买了。
而这就是小镇买房的显性逻辑，你打出再精美的广告，做出再精美的楼市，都抵不上身边朋友的几句话。做任何事，都笼罩着圈层联动的效应。
你很难讲这种模式的利弊，但结果都是一荣俱荣，一损俱损，小微就栽过跟头。
像钯金这种贵金属投资，我算投资老手也不敢沾手的，小微就在朋友推荐下，成功把140万本金缩水一半。
这背后，小微不是相信任何一条赛道的，而是信任这样的圈层背书。
05
但也有例外。
比如第二套房，就是买老城区的学区房，理由很简单，前面说了很多，但子女下一代教育优先级同样非常高。
实际上，这套单纯为孩子读书的学区房可能是她唯一翻倍的投资了，而子女教育，恐怕是让她们这样的固守小镇姑娘走出来的最大动力了。
第三套，就有点悲情了，2017年10月老家楼市最高潮时候，买了一套200平写字楼。
然后，终于在2019年，以3万年租金租给一个教育机构，算了算，涨幅没有，靠租金年回报还不足3%。
这一点上，我觉得她们真的算楼市中最容易被收割的那批了。
即使生意场让他们变成中高净值群体，可对楼市赛道认知挺陌生，比较初级。
因为她们没有经历过楼市的周期循环，也培养不出一种现代的买房观，买房这件事基本都是凭直觉。
最典型的就是，这三套房都是全款，完全没有杠杆这回事。就像小微说的，赚这么多钱回来干嘛，那就买房买车好了。
我至今印象深刻，一朋友的母亲从老家来苏州看她，在小区门口散步的功夫，就被中介地推说动，顺手买了一套商住公寓。
我想，楼市财富效应中，她们应该是最后一批接收者了。
最后我也问了下小微，她还会继续买房吗？
“要不，你什么时候给我推荐推荐吧。”她说。
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