南京放松限购的背后
2019-10-16 08:51

南京放松限购的背后

本文来自微信公众号:真叫卢俊(ID:zhenjiaolujun0426),封面:视觉中国


就在最近,楼市政策变动越突发,而且都微观到模块,留给市场反应的时间也越发紧迫。


我觉得释放的信号很积极,说明我们一城一策主控水平很好了,开始进入到一种微操阶段,这样市场不会过度解读,但又不能不重视。


比如这次南京在六合区(大厂除外,以下不再提示)放宽限购:在南京有居住证,大专学历的外地人也可在六合开具购房证明,不需要近3年内累计2年社保或个税。



大逻辑上的操盘,几乎就是一次玩了“上海临港版”的复刻,在我的城堡壁垒中划出一块围栏,还给你开了一个小门的感觉。


但从目前各种解读来看,很多没有谈及放宽调控本身,基本都聚焦在“南京缺人、留住人才”的焦虑上。


正好南京这座城市,三鱼也算挺熟的,这次就和各位分享下南京放松限购背后的那些事儿。


虽然未必是正解,但在我看来,起码这算不上南京的焦虑,更多是一种发展方向。


01


南京缺人吗?


当然缺,房产和经济有一个共识,那就是你的人口至少迈过千万的量级门槛,才算得上一个大城市的底子,并且拿到往超级城市进击的门票。


根据统计局数据显示,2018年南京常住人口843.62万,比2017年增加10.12万。


这个成绩其实在省内比较亮眼,2018年江苏新增常住人口不过21.4万,一下子吃了江苏人口增长量的半壁江山啊,还顺手碾压老对手苏州。


然而在吸附人口上,只是江苏“全班都没考好”,一个省还不如“老冤家”广东深圳一个市50万新增人口多。


这样一看就很清晰了,要实现“十三五”期间到2020年末910万人口总量的小目标,南京压力不可谓不大啊。


不过对南京人口的解读,我觉是有两点误区的:


第一,各位不要忽视,南京应该是唯一一个,或者说是第一个完全市区覆盖的强二线城市。


什么意思?南京是二线城市最早完成全部撤县并区,也就是说南京是没有什么县城逻辑的,像上海这样的一线城市,只有市区和郊区。南京地铁就是这样典型放射形态,并且向外辐射的里程特别长。


这意味着人口城市化的转化比很高,整个城市内在人口聚集资源利用率很高。这就是为什么南京看起来是一个二线人口标准,但基建和城建水平能堪比一线的原因。


南京凭借市区人口的优势拿下江苏唯一官方认可的特大城市,却在人口问题上有难处。这也是我想和大家分享的第二点误区。


02


先来看下南京为吸引人才这件事,到底做了多少?


2月14日,发布积分落户新政,大概意思是落户的社保缴纳门槛由“2年内连续缴纳社保”变为“累计缴纳社保不少于24个月”以及一些细则。


5月7日,南京市人民政府官网发布《南京市企业博士安居工程实施办法》给到各种人才购房租房贷款补贴优惠。


5月16日,又印发《南京市人才安居精准服务实施细则》,主要提升了对博士的优惠细则。


其实我们复盘一下,你会发现南京在人才政策上称不上有多少着急,只能说挺稳健,没有派出所上街抓人落户这种动作。


而南京淡定的背后,是一直还不错的经济基本面。


7月19日南京市统计局发布南京上半年经济运行情况。GDP比上年增长8.1%,而这是南京市连续9个季度保持在8%以上。


按当前水平,8.1%的“南京速度”是位列全省第一,在长三角也是领先的那种。


做大做强南京的省会作用,真心不是什么口号,而是有着各种维度数据支撑和效果的。只是对南京这座城市而言,反而是一种吸附人口的压力。


好比南京坐拥中国前五的大学集群,却总是被笑侃为上海和苏南培养人才。


这就有两个层面的意思了。南京其实本身不需要太多吆喝来吸引人才,本身就有很好的人才造血机制,家里有矿,只要好好转化就行了。


但是,培养的人才是真的在外流,直观点说,就是南京也有很多关于现状的抱怨——房价高,工资低。


以个人视角来看,房价怎么都算高,但在同能级水平与杭州苏州对比,南京在工资上少了点大气。


某种程度上而言,这也算是南京的命。


03


南京,一个继承历史遗产和政治资源集聚极高城市。


应该从孙吴集团建都算起,六朝古都,近代首府,过去混得最差也是个江苏首府。作为东部天然的政治中心,也留下丰厚的资源家底。


这家底有多厚?知乎上曾有个问题,问南京为什么聚集了江苏那么多学校。


但其实这个问题的正确问法应该是,到底从南京分出了多少包括上海在内的如雷贯耳的名校。


某种程度上,这就是南京的底色,这里有四套班子,全国排的上号的科技文卫,军区加成,一脉相承的企事业单位,并且从这条资源链上延伸了无数毛细血管的匹配产业链。


很多时候,你很难搞清这种模式有多大财富标准,但结果就是南京楼市确实是有支撑的。


给大家看一张图就明白了,上海回撤过,深圳、苏州、杭州也回撤过,但是唯有南京楼市比想象中坚挺,不回撤,还创新高那种。



不夸张地说,现在上海超过1500万的房子起码要半年的成交周期中,这是我见过的还不算最极致的,同样价位在南京有一周内成交的。


南京,可以看成是一个产业能级够不上上海的城市,那么结果也显而易见,不是每个年轻人都能有充分的资源在这个城市变现,留下来的动力恐怕是不会太大的。


所以,南京吸引人口的根本,不在于放宽限购政策有多重磅,而是在于让人口留下来的理由分量有多重。


所幸,南京这几年大力发展软件、微电子,让我们看到了这座城市在产业链上走出至关重要的一步棋。


04


南京有一个发展方向值得鼓励,那就是做大城市,或者说怎么做好郊区


在这一方面,南京是教科书级的操盘。


最直接的体现,就是各种新城不断涌现。实际上,自从南京河西奥体建设进入尾声以后,南京就开始了四处开花的局面——


鼓楼滨江(老下关)的旧城改造,江宁的二次发育,河西南(江心洲)的崛起,燕子矶的重生,江北新区的美梦,南京南站的大商办,溧水高淳的记忆等等。


如果留心看会发现,南京地铁的布局几乎没有营造任何环线,而是放射卫星式的。



当我们将南京规划的“一主城三副城八新城”结构结合起来看时,南京地铁的布局几乎完美贴合这样一种城市骨架结构。


这还不算完,南京相当程度借鉴了香港地铁盈利的原理。


你会发现南京地铁向外辐射的里程特别长,而在这个过程中,原本的市郊荒地变成了市区建成区,这些地本来不值钱的,但通了地铁后这些地就变得炙手可热。


政府因此获得了大量土地出让金,又能进一步加速配套跟进,形成快速循环。


这时你会发现,南京开始没有什么重点,也没有什么可以绝对领军。整个城市的房价,在这样一种有意识的操盘中被慢慢熨平,甚至有楼盘能卖到接近夫子庙周边的价格。


不过这套方法论在六合看起失效了,在二线城市中,你恐怕已经见不到这样相邻板块均价差一倍的情况。



理由也很简单,六合发展确实慢一拍,慢到倒数了。



05


先和大家简单说说六合。


六合板块脉络也不复杂,最大改变其实不是江北新区来了,而是青奥会。


抓住青奥会帆船赛的机会做了一条超长郊区线,宁天城际线S8,长到可以通到隔壁县边上的。



所以六合有价值的节点都在这条线周边,沿着这条线,首先是最南端的大厂。虽然理论上这是江北新区六合最大收益者,也是这次六合唯一不放松限购的区域,但我却不会推荐给大家。


如果开车经过这段沪陕高速就会看见,路上有着不少在烧着废气的管道,这里是南京最大的石化聚集产业区。


S8往北走一段,龙池差不多是我眼中六合最好的内部板块了,南京围绕龙池生态规划了一个不错的改善区块,六合区政府都搬过来了。


北边六合老城区就没有什么可说的,成熟城区该有的爱恨交加都标配了。


但是要提醒各位的是,你是抱着去市区通勤上班的目的,六合老城区差不多就是你能到新街口的极限了。


因为再往东北,就是一段漫长的田园风光,有个金牛湖,就是当年青奥帆船赛的举办地。


这就是六合,能级可能还在四线城市徘徊的南京板块,或者说它是南京短板也未尝不可。


所以为什么是六合?从供应上来说,这里土地储备够多。



从成交上看,这里市场也蛮活跃。



这些都代表着六合是南京内部快速孵化的一步必须要走的棋,要做的就是把缺少的棋子补上。


最后,有同学可能要问了,六合到底适不适合入手?


我一直觉得,六合属于这样的两种人:一种是买这里后觉也不错,等上10年,等它慢慢变好;另一种,南京是我必须要征服的城市,六合只是我路上的第一步。


本文来自微信公众号:真叫卢俊(ID:zhenjiaolujun0426),封面:视觉中国

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