SOHO中国大清仓
2019-10-31 07:55

SOHO中国大清仓


题图:东方IC


没有不能卖的资产


潘石屹、张欣夫妇的核心资产:京沪两地的八个“SOHO”系列商办物业即将被出售,这一消息10月30日在市场传开后,SOHO中国(0410.HK)股价强势拉升,暴涨约18%。


SOHO中国持有的投资物业总额610亿元,八个项目的总价预计为500-600亿元,这也意味着SOHO中国一下子要出售手头近九成的物业,几近出清。出售套现后,所获资金除用于偿还155亿元净有息负债外,剩余现金将逾500亿元,接近成为一家“纯现金”房地产投资公司。


大摩财经了解到,上述交易标的将分批出售,所有交易预计将在未来两年内完成。目前,首批资产包——包括北京光华路SOHO、北京望京SOHO塔3、上海的SOHO复兴广场——已处于谈判的最后阶段,谈判对手为黑石集团联合新加坡GIC成立的买方团。


另五个计划出售的项目分别为古北SOHO、SOHO天山广场、外滩SOHO、丽泽SOHO和前门项目。其中,位于上海的古北SOHO在今年二月刚开业,出租率为45%,是SOHO中国上半年业绩增长的主要贡献物业。丽泽SOHO是北京丽泽商务区新地标,将于今年11月正式开业。


值得一提的是,外滩SOHO和望京SOHO曾经被潘石屹称为“永远不能够销售的”项目,此次均出现在待售名单中。


SOHO中国出清


自2012年起,SOHO中国由散售模式改为自持出租。但近几年,SOHO中国只出不进,几乎没有新增开发物业,还一直在卖卖卖。此前已先后出售了SOHO静安、SOHO海伦、凌空SOHO、SOHO世纪广场、虹口SOHO等旗下物业,并且将所持外滩国际金融中心50%股权转让给复星,累计套现285亿元。


本次交易完成后,SOHO中国五年来累计套现金额将接近千亿元。


此次大清仓之前,SOHO中国还“暖场”出售了旗下停车位资产和共享办公项目SOHO 3Q。


9月30日,SOHO中国以7.61亿元的价格出售了九个SOHO项目旗下的2583个地下停车位。买家是We Park旗下的慧泊停车场投资(广州)公司。仅过了不到一个月,10月底,潘石屹一度全力投入的SOHO中国旗下共享办公项目SOHO 3Q也被出售。据了解,SOHO 3Q已经将旗下的11个项目打包卖给筑梦之星,已经进入合同审批流程。


大摩财经注意到,SOHO中国在持主要物业投资项目一共九个,唯一没出现在待售名单里的项目是银河/朝阳门SOHO。该项目以98%的出租率在所有已开业项目排名最高,但租金收入却仅以5012万元排在新开业的古北SOHO之前。


SOHO中国大清仓 潘石屹夫妇转战海外?


不过,这个唯一“幸存”的项目也已有部分物业已被列入出售名单。


就在四个月前,SOHO中国对外宣布计划分批散售13个持有物业,预估总价值约78亿元。


第一批散售项目包括望京SOHO、银河SOHO、建外SOHO、SOHO东海广场和SOHO中山广场共五个项目的9套单独交易标的房源,总计两万平方米。第二批销售房源何时启动目前尚未公布。


据了解,银河SOHO项目中被散售的标的资产为该项目A座12层整层和D座18层整层,销售建筑面积共计6322.4平米。这也意味着,银河SOHO的可售建筑面积还剩下38778.6平米。若按目前不到7万/平米的成交均价计算,SOHO中国假设出售最后一个SOHO项目,最多还可套现27亿元。


去年初的SOHO中国业绩会上,潘石屹曾明确表示未来不再出售资产。但仅过了一年多,SOHO就开启了清仓大甩卖。为何?


潘张夫妇转型海外?


潘石屹夫妇清仓式出售的动机令外界猜测纷纷。有消息指出,随着国内核心资产出售,潘石屹早有布局但停滞多年的海外资产布局将再度重启。


早在2011年至2013年,潘石屹张欣夫妇就通过家族信托频频出手海外物业资产,先后收购了纽约曼哈顿时报广场旁的港务局长途巴士站办公大楼、曼哈顿公园大道广场49%股权,以及联合巴西财团收购美国通用汽车大厦40%股权,这些投资的总金额约27亿美元。


但在2016年-2017年,随着国家加强外汇管制,SOHO放慢了出售旗下物业的步伐,并暂停海外投资。当时,虹口SOHO已经谈妥出售,计划将套现资金用于境外投资,但因资金无法出境,潘石屹只好取消了交易。


潘石屹的儿子潘瑞目前正在英国攻读雷丁亨利商学院房地产博士学位,同时在当地成立了EREC Estates房地产公司,并拥有多个大型地产项目,包括首个由华人主导的英国学生公寓品牌UNINN。


最新的胡润富豪榜上,潘石屹、张欣夫妇以220亿元财富排在第153位,两人分别为SOHO中国的董事长、行政总裁,潘石屹张欣控制的海外家族信托持有SOHO中国63.93%股权。


SOHO中国最新市值为140亿港元,但在今天之前市值较年初高点已下跌达30%。今年上半年,SOHO中国净利润5.65亿元,同比下滑近50%。

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