一个信号,地产人开始换房了
2019-11-18 08:06

一个信号,地产人开始换房了

本文来自公众号:真叫卢俊(ID:zhenjiaolujun0426),题图来自:视觉中国。


和大家说一个信号,谈论不上现象,也不想因此推导什么,但是确实发生在我身边的一些事,就是我标题里说的。


有两个关键词,第一个是地产人,也就是行业内的从业者。第二,这些垂直行业最深的人,开始和我在沟通,想要现在去换房子,不是买房子也不是卖房子,而是换房子。


01


我有一个朋友阿翔,入行十五年了吧,之前也和我共事过一段时间,是属于对上海楼市比较敏锐的那么一拨人。


最近和我说了个事,他在年初的时候就让老丈人把他的两套老破小卖了,然后准备好了现金准备全款买上海的中环附近的一套房子。


属于那种完全的持币待购,等着项目开盘的那种。


我问为什么,他和我说了句:现在是在上海是有可能能够买到好产品+好地段的房子,而这种场景以前发生的概率是不多的。


他是这么和我分析的。


上海楼市经历过几个周期,前两年的房子是整体产品品质比较差的,再往前几年因为土地供应的关系大部分集中在郊区,所以是位置比较远的刚需地段。


而最近这一年上海楼市最大的改变就是在于。


第一楼市的遇冷让大部分的开发商都知道做好产品能够突围这个市场;第二为了控股土地热度但是保证土地出让金,去年开始出让的土地明显数量偏少而位置都处于城市核心;第三整体预售证管控的模式依然在持续。


所以基于这三个逻辑,所以在市场上出现了一大波好地段也是好产品的项目,这也是让阿翔想要卖掉老破小选择持币代购的状态。


而他选择全款等待的理由也很简单,这样的项目虽然有,但是总归希望可以买到小区内最好的楼层,而全款是竞争力最大的一种购买方式。


而当我去询问周边的地产朋友的时候,发现真的好多像阿翔这样的朋友,悄悄的把自己的房子挂牌或者卖掉,而背后则是已经看好的一手房伺机而动。


这可能代表不了楼市到底是回暖还是怎么样,但是却代表着一个共识。


大家对楼市的预期开始减弱,但是对好房子好产品的预期还是回升。


置换最大的逻辑无非是把自己的资产换的越来越好,而如今这样的节奏在业内正在慢慢达成共识。


02


第二个很重要的一点,也是上海楼市最近出现的一个特别少有的现象,就是一手房进入被迫式现房的时代


不知道各位发现没有,如今你去买房子,他会和你说我们这里是准现房或者现房的状态了。


为什么,其实道理很简单,因为营销周期拉长了,以及不少项目在前两年以为等一阵子就好卖了。


所以导致如今很多都是在现房销售的状态,现房销售也就意味着所见即所得,大家对产品力的透视会更加直接。


而现房销售其实是特别适合置换,因为中间会抹去很长一段时间的租房期。当然租房是其次的,搬家实在是太痛苦了特别是还让你搬两次家。


我有一个地产总裁朋友就和我说过一句话,每套房子他都尽可能的装修的好一点,目的就是让以后卖房子的时候可以多心痛一点,这样他就可以不用经常搬家了。


所以这个特殊的时代,虽然现房是被迫式的,但是对于购房者来说其实是更加有安全感的购房。而且基于所见即所得,大家对于一二手房的选择就变得更加清晰和明朗。


不少地产人如今开始选择一手房,如今也是这个道理。


03


在不少地产人选择当下置换的背后,也伴随着一些趋势,也是来自业内人私下里的几个判断。


第一个趋势就是,对于什么样的房子更加值钱的判断和以前不太一样了


以前的逻辑是什么,大家认可的是上车盘,总价越低的房子以后接盘的人越多,以及总价越低的房子因为投入基数低所以整个回报率比较高。


而现在的逻辑变成了,在你其他资源匹配度达到的前提下,我再考虑是不是总价比较低。目前什么样的上车盘还在被认可,比如说前滩打着学区概念的小户型,还是好卖的。比如你项目位置位于大虹桥这样的区位,可能你和我说低总价市场是接受的。


也就是说所谓的上车盘有了更多的前置条件。


而现在大部分适合置换的面积段,都是可以挑挑拣拣的,这也就意味着改善类的客户如今在购房决策中是强势的。


第二个趋势就是对稀缺的定义不太一样


我记得一个朋友前阵子和我说了一句话我印象特别深刻,说现在买房不要“地段地段地段”了,这是李嘉诚说的,因为他产品做的很差所以当然说唯地段论。


现在伴随着城市的发展,上海很多的地段价值被拉平了,现在稀缺的是资源和产品。稀缺的资源比如说江景或者学区,这些才是不可复制。产品是指做好产品的心态,因为屈指可数的几家做口碑的开发商。而好产品从做户型和做景观已经转变成了做会所和做服务的模块。


第三个趋势就是拒绝非标产品


什么叫非标产品,用阿翔的一句话来说就是有一些房子是不论怎么样我都不会买的。


比如说一房两房四房就不是主流,三房和3+1房是大势所趋;比如说大平层以及别墅如今也不是主流,标准的公寓类产品符合常规需求;在比如说一个小区里顶楼和三楼以下的就算非标,要买就要中间段的。


什么意思,就是房子如今的流动性已经很差了,要试图把自己的房子的流动性增加一些。


04


另外我也发现,地产人开始对一些现象漠不关心了。


不知道各位发现了没有,我也不知道从什么时候开始,大家对房价合不合理的探讨已经快没了


不论是讨论如何房价是不是太高不合理以及是不是预售价格打不平成本不合理,这些探讨都没有了,参加各种论坛也继续不再围绕着这个维度展开。


为什么,因为存在的就是合理的。


楼市经历发展这么久了,被各种妖魔化之后大家对各种现象也习以为常,行业发展就是按照他自己的游戏规则在发展,而很明显我们只是从业者不是规则的制定者。


对于房价平稳你可以理解成房价已经不涨了,也可以理解成房价永远不会跌,反正对于所有人来说都有各自的理解,最后发现这些理解无非是给自己已经下的决定做一个辅助而已,本来就买和本来就不买的人从来都已经想的很清楚。


第二个漠不关心的是对政策


这个是在我这边感受特别明显,因为用户的阅读数据就很好的可以看出,其实今年上海的各种政策还是挺多的,不论是自贸区还是大虹桥,或者上海购房利率最低还是使用权房的限购,各种维度的政策都有,但是大家的关注度已经降低到很低了。


这是一个好现象,对政策的不关心也就意味着对于楼市的预期在变弱,觉得这是一个短期内不太会改变的事情。


也正因为如此,如今的换房也变得更加简单,已经很少有人问我要不要先买一套小的然后可以有钱有房票再买一套,也很少有人问我这套房子两年内可以涨到多少,大家对于买房或者置换的诉求都变得更加简单,就是如何让自己住的更好。


05


最后,阿翔建议我最近也可以考虑下置换这个问题,让我珍惜当下这个窗口期。


正如上面所说的,现在的一手房可能是好地段和好产品兼顾的,而且可能是现房的,而且真正合适的改善性的面积段还是可以挑挑拣拣的。这些个因为在如今汇合才会有现在的窗口期。


未来倒不是说窗口期没有,而是各种因素同时叠加在一起的概率可能性不大,这个现象消失不代表说买房会更贵,但是可能对你来说选房的难度会更大,以及选到一套房子你还要问问熟人啊打听下消息啊,这些都是成本。


当大家对一件事谈论的越少,从业者做的可能就越多,接下来会是换房的好时候,不妨出去看看。


本文来自公众号:真叫卢俊(ID:zhenjiaolujun0426)

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