什么样的三四线城市才能逆袭?
2019-11-19 08:22

什么样的三四线城市才能逆袭?

本文来自公众号:真叫卢俊(ID:zhenjiaolujun0426),原标题为:《差不多的一二线,差太多的三四线》,题图来自:视觉中国。


之前我看过一个数据,说中国有六百多个城市,其中一二线城市只占了4%,而构成中国核心的,其实就是一个个三四线城市。


随着跑的城市越来越多,我忽然有一个很强烈的感受,就是一二线城市不管是房价也好,还是整体的城市发展界面,正变得越来越趋同。


从房价表现看,比如苏州园区还有杭州主城区,经过上一轮的涨幅,核心区位的价格其实已经超越了北上广深的房价成交中位数。


从城市的整体界面看,当你站在成都的远洋太古里或是苏州的观前街,你所能感受到的繁华,对于内心的冲击也是足够强大的。



同时,从整个城市的轨道建设看,我们发现不管是南京还是苏州,或是武汉等地,这些二线城市的轨交密度也越来越大,不断涌入的人口也让城市版图不断扩大。


一二线城市正在变得越来越雷同。


但是,当我们再深入一些,下沉到三四线城市中去看的时候,我们会发现另一个现象,就是三四线城市在无意间正变得很不一样。


马太效应在三四线城市中表现的越来越明显,强者如常州,扬州,民营经济发达,连接度越来越强,弱者如鹤岗,人口流失的越来越明显,产业凋零,5万不到就能买套房。


少部分的三四线上升了起来,大部分越来越下沉,今天我想跟大家聊聊究竟是什么原因导致了三四线的正在加快的分化。


01 基建,正在让三四线城市的头部效应越来越明显


我出生在中国的一座四线城市,在我出生后的前20年,变化当然是有的,但整体感觉并不大。


但是在最近的5年,不知道大家有没有这样的认知,城市的变化真的是越来越大,叠加效应越来越凸显,近3年的发展速度,很可能超过了前十年的总和。


其中最直观的感受就是,高铁和高速路网的落位直接把城市给激活了,虽然要明年才能通高铁,但不管是政府端还是民众端,心里是有底的。


最显著的表现在于招商引资时的难度降低了,还有就是高铁新城板块的价格上来了,板块规划的能级也越来越高了。


我觉得下阶段的三四线城市的发展,从大面上讲会面临两个极端,越来越向上的城市就是那些离一线城市最近且能产生连接的城市。


特别是要关注那些离北京、上海、深圳高铁通勤的时间被控制在一小时之内的城市。


他们能异军突起的很核心的一个原因就是一线城市的人口越来越来越满了,房价也越来越走高,明显的溢出效应给这些城市注入了源源不断的各类资源。


恩,对于这些城市而言,就是天生的命好。


当然,一线城市的资源再多也是有限的,面对这么多嗷嗷待哺的城市,我们看看这些城市都分别做了哪些努力。





以前我们所说的三四线之所以是三四线,很核心的一个原因是在于孤立,而在未来,少部分离一线城市近的那些三四线就将突围。


当然,高铁带来的改变还不仅仅在于高铁本身,而更多的是相对应的连接配套也正在慢慢起来,从外部逐渐渗透到了内部,原先的三纵三横也变成了六纵六横,双向的四车道也变成了六车道。


02 有些三四线城市受到了“资源的诅咒”


中国的能源储备确实也丰富,由此带来的是大量的资源城市在刚开始的时候可以跑的很快。


比如我们熟知的大庆,是黑龙江西南部的一座城市,也是中国最大的石油石化基地,在1960年左右发现油气田后,为了配合油气开采,大量的人员涌入,城市经济发展迅猛。


1990年,大庆的GDP是150亿左右,同时期的上海是780亿元,两者之间差距仅仅是在5.2倍,到了2018年,大庆的GDP是2800亿,上海已经高达3.27万亿,两者之间的差距达到了11.6倍。


随着油气资源的消耗,大庆整个城市出现了典型的人口流出以及经济增长缓慢的情况,前期的光荣与梦想,都在渐渐耗尽的资源中,逐步减弱。



类似的遭遇也不止是大庆,比如鹤岗,还有就是重庆万盛、安徽铜陵等地,也几乎全部都摆脱不了类似的命运。


一开始的有资源当然是好事,可以让这座城市快速成长快速崛起,这其实就跟中了彩票似的。


但是现实情况就是,在思维模式不变的情况下,财富也会在很快的时间内消失,我们来看下有多少人中了彩票后又迅速坠落贫困就知道了。


资源是一种容易让人上瘾的东西,刚开始的时候可能很嗨很爽,因为来的太容易,很多城市其实并没有形成内生的发展动力,一旦资源减退了,城市也就走向了衰败。


所以当我们都在讨论鹤岗5万块的房子买的值还是不值的时候,其实都应该静下心来想想低房价背后的逻辑。


03 地段好,有产业,三四线城市也能逆袭


现在越来越多的城市都在招人,用着各式各样的花式政策吸引着各种高学历的人才甚至还有诺贝尔奖得主,其实光有政策不行,真正得落位的还是得有产业。


没有产业,一切依靠补贴政策吸引来的人才,也同时会被其他城市更高的补贴政策给吸引走。


随着抢人大战的推进,一些真正有产业且离一线城市较近的三四线,迎来了更好的崛起。


跟大家讲件真事。


有个朋友,上海人,前段时间竟然找我咨询在一座三四线城市买房的事,我感到很奇怪,因为他一直以来都是在世界排名前3的化工企业进行研发工作,做的也不错,一年收入差不多有50万左右。


他说因为去年化工行情有些波动,他离职了,因为他背景还不错,就被一家企业以特殊人才引进了,工资翻倍,同时还享受当地政府的额外补助每年15万,连续拿5年。


当然,为了让你更好的留下,这其实是购房补贴,所以必须得买房才能享受到这么大的优惠。


当然,朋友也额外讲了一点,他之所以离开上海去三四线城市,很大的原因就是这座城市离上海真的很近,坐高铁也就半小时能到达,这其实就意味着他每周有时间可以回家与家人一起团聚。


所以,对于三四线而言,你光有地理位置也不行,还得有好的产业,才有人会愿意来。


对于大量沉下去的三四线城市而言,最痛苦的就是人口问题,毕竟任何一个城市的发展全靠人口,但好的产业怎么来,关联的因素也确实很多,这确实非常考验执政者的魄力和勇气


我也碰到过很多其他的三四线城市,大量的人走了就真的走了,很多特别优秀的人考上了好的大学,很少有回来的,倒不是他们不爱家乡,不愿支撑家乡发展,而是因为哪怕他们想回来,因为没有产业,他们也待不住。


这其实就陷入了一种很尴尬的轮回,好的三四线能从一二线城市的发展中分口肉,但大多数三四线,可能连喝口汤的机会都没有。


因此,人来不来是一回事,人来了能不能踏踏实实的留下来,其实又是另一回事


04 开发商的抉择,也让三四线走向更大的分化


我们看到从2010年开始,碧桂园、万科、恒大发展的越来越下沉了,对于这些品牌房企而言,你说他们的初心是为了让三四线发展的更美好嘛,或是为了给三四线的人几星级的家,这些都是放在台面上说的话。



我觉得最根本的原因就是他们想要赢,想要通过更大的规模来碾压对手,然后让别人活不下去。


他们发展也真的很快,行业集中度越来越高,他们在不断提升千亿房企的门槛的同时,也正在强烈改变着部分三四线城市的基本建设面。


当然,对于这些品牌房企而言,他们其实同一时间段的资金量也是有限的,对于广阔的三四线城市,他们也只能有重点的选择分批次开发。


我前期也跟很多地产公司拓展部门的人员聊天,他们就是帮地产公司开疆拓土的那帮人,说的也很直接,对于房企而言,选择三四线城市最大一个前提是要安全。


什么是最安全的三四线城市。


最直观的一个表现是经济GDP怎么样,人口规模怎么样,如果还拿捏不准,就直接把百强城市的排名拿出来看看,从中寻找合适的可以进入的城市。


而且,最关键的是一旦一家品牌房企进入了,你会发现短短的几年时间会有越来越多的房企也同步进来,形成一种合力,从而加快城镇化的进程。


我们都在说的城镇化,其实核心就是把一些农村的地方变成城镇,然后大量的老破小、棚改房全部都慢慢拆除,变成一栋栋新建的小区。



同时,开发商为了更好的卖房,也会与当地政府协商把周边的土地给平整,修建更多更宽的道路,甚至引入一些学校或商业。


这在某种程度上对于城市基本面的改变,其实比很多行政命令其实来的更直接彻底。


开发商对于城市面貌的改变,起到了不可替代的作用,也在无形中加速了三四线城市的剧烈分化。


你能得到开发商更多的青睐,就能把土地溢价率提的很高,政府财政就能形成更加稳定的财政收入,有了更多的钱,政府就能把城市的公共基础、公共设施造的更好,才能有资本去吸引更多的产业进来,从而最终吸引更多的人才流入。


你看,就是这么一环套一环,在环环相套中,三四线走向了不同的发展道路。


05 所以未来的三四线一定会形成反差很强烈的分化


好的三四线会变得非常的难找和稀少,但是凡是那几个还算不错的城市,其实真的会赚走大量的红利。


所以你问我三四线有没有囤积了风险,我说当然有,但也不全部都有。


如果你要押宝三四线,机会当然还是有的,但就是要把自己变得跟地产人一样去研究不同三四线城市背后的数据和发展逻辑。


否则,就绕开吧。


本文来自公众号:真叫卢俊(ID:zhenjiaolujun0426)

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