孙宏斌拆解153亿并购:钱不算多,我们已经很克制了
2019-11-28 12:49

孙宏斌拆解153亿并购:钱不算多,我们已经很克制了

本文来自公众号:棱镜(ID:lengjing_qqfinance),作者:孙春芳、郭亦非,题图来自:东方IC


在介绍这笔152.69亿元的并购时,孙宏斌的口气就像去菜市场买白菜。


“6月7日我和邓鸿第一次见面,是通过一个朋友介绍认识的,当时我在无锡,那天是端午节,我俩谈了一个小时,这个事情就定了个七七八八。”


11月27日下午五点半左右,融创中国(1918.hk)董事局主席孙宏斌现身北京使馆壹一号院会议室,陪同他出席此次媒体见面会的邓鸿,系此次交易目标公司的创始人。


一个小时之前,融创中国发布公告,融创西南集团将收购云南城投集团持有的环球世纪(成都环球世纪会展旅游有限公司)51%的股权与时代环球(成都时代环球实业有限公司)51%的股权,两个项目的交易对价共计152.69亿元。


融创一向出手豪阔,并购资金来源备受关注。关于这一点,孙宏斌没有藏着掖着。


“我们买的东西挺少的,8年加起来(并购)花了2000亿,但卖了2万亿的货值。”他说。


并购只是手段,其目的在于融创更大的文旅野心。


一小时敲定153个亿


孙宏斌和“会展大王”邓鸿认识不到半年。


2019年6月7日,两位通过中间人介绍,第一次在无锡见面,并初步敲定融创的受让意向,直至11月27日正式发布交易公告,总共耗时5个月20天,中间经过了评估、审计、谈交易条件等各个流程。


期间,孙宏斌和邓鸿一起去了很多地方,看了很多项目。“老邓和我性格比较像,都不太会算账。”孙宏斌对在场媒体说。


这对融创来说是一笔好买卖。


通过这笔交易,融创西南集团将拿到成都、武汉、长沙、昆明等城市共计18个目标项目,总建筑面积3071.6万平方米,可售建筑面积2771.6万平方米,约占总建筑面积的90%。


此外,两家标的公司旗下还有已达成意向协议但尚未正式获取的土地储备总建筑面积3587.2万平方米。


交易合同对此进行了特殊安排,在目标公司股权完成交割后30日内,目标公司向融创西南集团分配利润约71.43亿元,其中融创西南集团按股权比例应分约36.43亿元,超额分得利润约35亿元。


孙宏斌对此回应称,目标公司的利润分配只是在账目上划给融创,融创真正拿到钱需要等上两三年时间。


在孙宏斌入主之前,邓鸿的主要合作伙伴是云南城投集团。


2016年5月,云南城投集团以59亿元从环球世纪原股东邓鸿、赵凯、刘杨、邹全、柳林和尹红手中收购了34.23%的股权,同时又斥资59亿元对环球世纪进行增资,总计取得51%的股权。


2017年11月,云南省城投集团旗下上市公司云南城投置业(600239.sh)发布公告,拟以236亿元,收购邓鸿旗下环球世纪100%的股权。这一重组方案一拖一年半,2019年6月公告终止。


2019年9月,云南产权交易所挂出两个交易标的,云南城投集团持有的环球世纪51%股权,挂牌价格135.62亿元,同时拟转让其持有的时代环球51%股权,挂牌价格17.07亿元,合计152.69亿元。


根据转让条件,环球世纪51%股权与时代环球51%股权项目捆绑转让,受让方在受让其中一项股权的同时,还须受让另一项股权权益。


这两份股权的出让方皆为云南城投集团。而在此之前,云南城投集团已将时代环球实业有限公司51%股权质押给融创西南房地产开发(集团)有限公司。


为什么又是融创接盘?


孙宏斌笑道:“邓鸿捋了一下,在中国,他想合作的就是我们,别人没有机会和他谈。在并购市场上,我们是有口碑的。这么多年,融创并购吃过那么多亏,谁听我抱怨过一句?”


孙宏斌介绍,与两年多前并购13座万达城时,王健林主动找来一样,“邓鸿找到了我。”


溯源融创并购资金


2019年以来,融创并购不断。


1月,这家头部房企斥资125.53亿元,收购泛海控股旗下北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目的100%权益。


4月,融创联合其他买方,斥资13.34亿元收购阳光100旗下一家重庆公司70%的股权。


7月,融创再次耗资67.05亿元收购新湖中宝旗下两家公司90.1%的股权,这两家公司持有位于浙江温州、江苏启东和上海的20个地块。


10月,李嘉诚旗下的长江实业回复媒体称,已在四个多前将大连西岗山项目出售给融创,交易价约为41亿元。


11月,融创正式拿下环球世纪和时代环球两个项目,斥资152.69亿元,创造了2019年地产行业并购金额之最。


在招拍挂市场,融创同样一直买入。


易居研究院统计显示,2019年上半年,融创在公开市场的拿地金额达到801亿元,一二线城市是拿地重点。这一金额仅次于碧桂园的856亿元,排名国内房企第二,万科、保利、恒大三家拿地金额分别为558亿元、505亿元、256亿元。


而且,融创2019年上半年的801亿元,已经超过2018年全年的拿地金额614亿元(易居研究院数据)


终于有媒体在此次见面会上问道,“152.69亿的并购资金哪儿来的?怎么考虑的资金风险?”


“卖出来的,”孙宏斌解释说,“我们每个月销售回款五六百亿元,买一个东西花100亿没有什么困难。但我们不是买完之后就藏在家里了,而是马上加价卖掉。我们付了万达438亿,这3年里我们卖了1600亿,一部分是工程款,一部分是收回来的款项。”


孙宏斌补充称,“我们现在已经买得很克制了,跟邓鸿交易完之后,今年的(并购)任务就完成了。我们买的东西挺少的,8年加起来(并购)花了2000亿,但卖了2万亿的货值。”


并购与卖出循环,融创账面暂不缺钱。2019年中报显示,该公司手中的不受限现金和等价物达到992亿元。


融资同样是融创保持现金流的标准动作。


2019年以来,受资管新规等融资政策影响,融创在国内基本很少发债,而是在海外频繁发行美元优先票据,已经累计融资30多亿美元,年利率则在7%到9%之间。


一位新加坡债券从业人士表示,融创的美元债在市场上很抢手,“最近几笔都是超发,投资者要抢额度。而且,相比中小企业动辄10个点以上的利率,融创的融资成本不算高。”


“融创在国内融资基更多依靠信托,”一位信托业人士表示,融创的信托融资成本在11%左右,在业内比较低。


在地产行业下行之际,融创正在加速销售回款。


2019年10月,融创合约销售金额约为644.3亿元,同比增长约23%。2019年1-10月,融创累计实现合约销售金额约达4339.2亿元。


孙宏斌在媒体见面上表示,“今年5500亿的销售目标应该能完成。”


文旅,并购的另一重野心


并购拿地只是目标之一,融创的另一重企图心在于文旅与会展板块。


“他是个厉害的艺术家,”孙宏斌很欣赏邓鸿这位新朋友,毫不吝赞美之词:“又能干、又好看,还能说。”


邓鸿没让孙宏斌失望,一个人拿着ppt,对着四十多位媒体听众讲了一个小时——成都老会展中心、新会展中心、环球中心、九寨天堂等,邓鸿一一展示其参与开发设计的文旅、会展、城市综合体项目。


融创自身就有文旅板块。


此前融创合计斥资501.25亿元,拿下万达文旅城系列项目,以及万达文旅管理运营团队。


这些资产统一纳入融创旗下的融创文旅集团,并扩展成10座文旅城、4个旅游度假区、12个文旅小镇,其中涵盖了39个主题乐园、24个文旅商业及70家星级酒店。


“老邓(邓鸿)1998年开始做九寨天堂项目,做旅游很多年了,慢慢形成了体系,有很多经验。我们做文旅时间太短,亏了很多钱。但我们的文旅规模已经是最大的了,再加上老邓的,我们的文旅板块天下无敌。”孙宏斌对在场媒体说道。


邓鸿还有过“会展大王”的江湖称号。


他最早于1994年,在成都沙湾拿地150亩,并于1997年建成成都国际会议展览中心(沙湾会展),此后他建成的成都世纪城新会展中心,系国内首个复合型国际博览城,占地1300多亩。


此后,邓鸿在武汉、昆明、长沙、咸宁遍地开花会展中心。


“会展是个平台,聚集人的巨大平台。比如广交会,在中国有几十年了,汇集了资金流、信息流、人流,所以会展是一个巨大平台。”邓鸿对在场媒体介绍说:“所以,我盖1000个酒店都不够。”


邓鸿的另一张牌是“环球中心”系列城市综合体,其中成都环球中心系全球最大单体建筑,建筑面积逾200万平米,业态涵盖室内水乐园、酒店、购物中心、办公等。


按照公告交易安排,待交易完成后,囊括上述资产的环球世纪及时代环球更名重组为环球融创会展文旅集团,并表融创中国。


融创官方表示,通过此次收购,融创文旅成为全国最大的会展类项目持有及运营商,形成地产、服务、文旅、文化、会展会议、康养六大战略板块。


尽管邓鸿将担任环球融创会展文旅集团董事长,但他更乐于当个权益股东,整体运营以融创团队为主。


邓鸿说,“我经历了很多并购,这是融合得最好的一次。前两天双方团队还开了个会,群情激扬,喝了不少酒。我是当兵的出身,把这场酒叫做壮行酒。”


邓鸿主导的设计项目最大特点是空间大,顶棚安装着一个玻璃罩子。


几经人生起伏,他找到孙宏斌为自己“遮风挡雨”,“不可否认,现在形势不好,但老孙的实力非常强,我们很多地方项目终于能落地了。”


本文来自公众号:棱镜(ID:lengjing_qqfinance),作者:孙春芳、郭亦非

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