文章来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），题图来自：东方IC
这篇文章一定要和大家说一个蛮重要的现象，这个现象的由来是前天，张家港宣布取消限售。
按照道理来说张家港可能取消限售对我来说不太需要专门写一篇文章，因为城市能级不大，关注我的用户也不太多。但是我突然发现，从张家港宣布可能限售到现在取消限售，已经有两年多了，我突然感慨时间过的快。
其实大部分的限售政策都是在2017年~2018年宣布的，换句话来说，很多限售的城市，持有周期很快就会到两三年的时间。
这个时间点还是蛮微妙的，因为限售这个政策一定会在未来某一个时间以某种形式退出舞台，因为对于家庭资产个人有合理处理的权利，限售的颁布更多是为了抑制短期泡沫风险。时间过的越久，在某一天取消政策的可能性出现就比较大，张家港就是如此。
所以如果你买房子的城市也在限售范围之内，那么你就需要关注张家港的未来走势，可能对你未来城市取消限售的走势就要指导意义。当然，因为张家港可能取消也是刚放消息出来，后面趋势还不知道，但是我们可以从理论上分析分析，如果取消了，这个城市会发生什么样的场景？
01
设想取消之后的场景，首先我们需要明白当初为什么会颁布限售政策。
颁布限售政策最核心的理由就是一个，就是这个城市的供应量，特别是一手房供应量还处于一个比较高的位置，如果二手供应同步跟上，那么可能会形成比较严重的供大于求的现象，容易引起市场的恐慌。所以很多人对于限售的政策的直接理解是为了帮助去库存，这也是对的。
但这还不是最完全的，去库存是一方面，但是很多时候去一手库存的背后还有去土地库存的指标在，因为开发商的一手房不卖掉，那他们也就没钱继续买地。而如果你的财政收入都在土地款上面，那么就需要在这个氛围下撑一下开发商。
所以限售几年，在我这边的理解就是地方政府需要在这几年找到新的城市运营和发展模式，尽可能的摆脱土地依赖。那么对于取消限售，我们首先需要保持一个比较积极乐观的态度，说明这个城市已经找到了新的城市发展点，城市完成转型。或者说这个城市发展点起来之后，开发商有了深耕的信心，哪怕二手供应量起来之后他们依然愿意继续开发。
反观这个时候的张家港，就处于这么一个状态，最近这个小城镇最大的变化就是高铁对城市的改变是肉眼可见的。
所以第一要相信，这是一个积极的政策，我们要乐观面对。
02
第二也同步需要小心，取消限售之后很快就会意味着，市场上的二手房供应量会增多。虽然会增加多少体量不知道，但是增加这是一定的。
而对于二手房的增加，你可以有两种维度的解读：
一种叫你的对手盘增多之后，二手房的定价会受到冲击，然后你手里的房子房价可能会不稳了；
另一种解读叫做，二手房供应增多之后，市场的流动性也就加强了，那么置换需求就开始增加，购买力也开始充沛了。
这两种解读你认为哪种对？
其实这两种解读都对，市场供应量增加是肯定的，市场需求开始增加也是肯定的，但是这两个观点却都是没有用的。但凡停留在这个维度的解读都是二道贩子。
内核就是，当供求都开始增加之后，很快市场就会进入优胜劣汰的阶段，因为崛起的需求全部来自置换的需求，而置换的需求也就意味着对产品有更高的要求。所以如果供应量是普市面的全部增加，那么崛起的需求就会出现明显的错分，刚需会变少，改善会增加。
换句话来说如果你的产品如果品质很差，那么这个时候你可能会慌，因为一夜之间你的竞争对手多了很多，但是买房的接盘侠却不见踪影。
除非是类似已经成熟的环一线城市，比如嘉善昆山，比如中山惠州，这些城市限售与否不太了解，但是因为有真真实实的人口外溢，所以有人接盘，或者起码最底层有租赁市场的接盘，所以不用太怕。
除了这些真实的环一线城市，其他城市的限售取消各位都要留意下一阶段的产品力迭代的过程
03
第三个元素需要关注。
我们要相信一点，地方政府颁布一个调控政策，背后肯定是经过大量精密的计算之后才会宣布的。那么如果取消一个调控政策，背后也有完善充足的理由才有可能会实行。
所以我们不妨想一想，这个地方为什么要在此时此刻宣布取消限售。
我们复盘之前写的几点，取消限售第一表明这个城市的楼市环境的底层还不错，市场不太出现非常严重的冷冻的情况，第二可能城市还有新的活力新的发展点在对外释放，第三整个政策的信号还是比较积极的。结合这三个因素的存在，取消限售对于一个城市来说，可能目的是希望能够吸纳一批外来购买力的进入。不论是外来人口导入实现的刚需还是外来投资客户的进入，都是目的之一。
各位要相信，对于很多二三线城市来说，他们是欢迎投资客的，投资客的进入骨子里也代表着他们对这个城市的信心。当然这件事不是想要就会发生的，最怕的是外面购买力没有进来，而内部二手房供应增加过快，这是最差最差的情况。
当然，对于购房者来说，做最差预案也是需要的，给大家几个建议，几条简短的买房建议，做到了你的风险就可以降低很多了。
第一，还是那句话，不要买老破小了。现在谁再鼓吹让你买老破小就属于混蛋类型了，你可以直接给他一个耳光；
第二，产品形态要买主流，产品力要买优秀。什么意思，不要去买那些小众类产品。比如很多郊区出现的极小别墅，市中心出现的超小一房，近郊出现的超级大平层，这些产品都不是主流，意味着接盘人不多，最好不要买。产品力要优秀就是买改善类产品，什么是改善类，这个说起来比较复杂，但是我想作为一个成熟的购房者应该有点这种感觉，在售楼处的表现的气场到底是廉价还是好产品；
第三，一个小区里买中间段朝下一点点的那一套。什么意思，就是小区要买好的小区，但是一个小区里不要买最贵的，最好在均值附近或者均值朝下的，大概就是18层里你买6层~8层左右的意思，这个总价段会让你在小区里保持极大的竞争力，也可以甩对手盘几个身位；
第四，能买一手现房的那就最好，产品力高且所见即所得，要么就买交房3年之内的，产品力不会太落伍，一手期房要么就买品牌信得过的。太老的产品现在都不太建议了，特别是在很多二三线城市，五年前做的东西现在已经一塌糊涂。
04
我刚说了一个城市取消限售是早晚的事情，但是不代表一个城市不会出台一些抑制房子流动性的政策，最典型的就类似在上海，置换的首付达到7成然后认房又认贷，就是这一个政策让上海楼市从2017年之后就快速的冷冻下来。
所以未来对于每一个购房者来说，你去猜什么政策或者怎么样都是其次的，做好自己的现金流是最重要的，所以之前所有的内容你都可以无视，下面的建议你要认真看：
第一，不论你是哪里人，如果决定了在一个城市扎根，一定要想尽办法的落户，现在的房票发放已经不是按人发放而是按人才发放，是不是人才的认定标准和外地人能不能在合理落户的标准基本接近，所以想办法落户。
第二，工作稳定，不要失业。就业状态在如今非常的重要了。各位可能都不知道事业单位的朋友买房有多大的好处。另外现在外面的各种平台也很多，也可以在那里写点东西做点付费内容之类的，赚多少钱无所谓，核心是你的收入背后也就意味着平台方会替你缴纳所得税。这也就意味着你有双税收。万一哪天你心情不好辞个职什么的，好歹保证自己的税收持续交着，这对买房换房也很重要。
第三，不要把自己的现金流崩太紧了，更加不要借好几张信用卡来回还，有钱也不一定只想要投资，出去旅旅游看看外面的世界，学习学习读个书，实在不行买块猪肉放家里都行。可以折腾但别乱折腾。
05
现在楼市难啊，各位购房者也难啊，所以必须要提升自己的能力，然后做好各种预案，这才是对抗周期最重要的武器。希望你因为拥有房子过的更好，而不是因为房子过的拮据。
文章来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426）