房企寻路:鸡肋物业变战略宝贝
2019-12-16 20:37

房企寻路:鸡肋物业变战略宝贝

本文来自微信公众号:地产风声(ID:fangshi488),作者:内幕君,原标题:《白银时代再见,房企发力物业“庆余年”》,题图来自:视觉中国


行到水穷处,换了条路柳暗花明,这种意外之喜谁都渴望,比如冷冬中的房企。


1


随着地产白银时代的终结,江湖上叫得响名号的房企,这几年都在忙着发现新跑道。


造汽车,做影视、搞机器人,甚至养奶牛,大家的“第二春”形态万千。但有个领域,房企的重视度出奇一致。先看一组信息:


  • 12月1日,保利物业通过港交所聆讯。


  • 12月3日,新大正登陆深交所。


  • 12月5日,宝龙商管通过港交所聆讯。


  • 12月9日,时代中国披露旗下物业公司邻里发股规模,预计月底挂牌。


十天之内,4家物业管理公司露出上市动作,这在过去闻所未闻。


以前说起物管,大家一致认为这是一块鸡肋。物管被看作是地产行业的附庸品,不亏钱就行。房企考虑更多的,是让物业成为房子卖点之一。其它置业因素相差无几的情况下,物业口碑好的房企确实更卖座,比如万科和龙湖。


地产黄金时代,卖房就够撑肚子了,谁也没想把物业单独当成一门生意来做。


2014年以前,没有房企将物管分拆上市,2014年6月,花样年分拆彩生活登陆港股,这是首家。


彩生活之后,尽管每年都有物管公司走上资本场,但数量并不多,2015年至2017年只有5家,中海物业、中奥到家、绿城服务、祈福服务、浦江中国。


       

2018年节奏突然加快,一年内6家物管公司上市,其中5家登陆港交所,一家在A股。到了2019年,敲钟的节奏就更频繁了,目前已有7家成功上市,另有保利物业、时代邻里、宝龙商管三家有望搭上末班车。与此同时,港交所门外排队者络绎不绝。


小楼一夜听春雨,物管怎么就突然鸡肋变乳猪了?


2


地产行业下行趋势在驱动。


房地产趋冷,行业由增量市场转向存量,而资产运营和物业服务因为存在“滞后性”,正在迎来增量时代,具有较大的成长空间。


2018年,全国商品房销售面积突破17亿平,今年估计也是旗鼓相当,再加上保障房销售面积,仅最近两年,物管面积的增量就达40亿平。


商品房销量高位稳定、竣工加速、物业渗透率提升,种种利好因素促使物管进入爆发期。有机构推算,到2020年,全国物管面积将达240亿㎡,对应的物管收入规模将突破1万亿。到2030年,这一数据将改写为2万亿。


受困于地产下行周期的房企,面对这么一个万亿新蓝海,没人会无动于衷。


10强房企中,碧桂园、新城、中海已经分拆物业上市,保利和华润有上市动作,龙湖和万科虽然表态暂无上市计划,但都把物管提到了企业战略的高度。


龙湖智慧服务


龙湖除了住宅物业,已经切入城市空间的服务重构,布局交通枢纽和医疗板块的物业服务。而万科则是加速跑马圈地,如今携手戴德梁行,万科等于坐上火箭,直接窜向头部位置。


这一招足见野心。郁亮曾说,万科物业不能以传统物业模式上市,在他看来,只有成功转型城市服务商,得到市场充分认可,万科物业上市才有意义。


“万科不缺百亿级市值的公司。”


说白了,万科舞剑,意在物业龙头股,郁亮的野心是千亿市值。如果万科物业上市,合资公司就是一个可以被打包的资产包。


这些标杆房企释放的信号很清晰:物管领域乃兵家必争之地。


3


“傻子闭着眼睛买都能赚钱。”


一个股民评价物业股时这么说。


过去这一年,物业股的确涨势喜人,年初至今涨幅超100%的有6只。17家港股上市物管中,13家跑赢恒指。


截至12月14日,17家港股上市物管企业的平均市值为94.5亿港元,碧桂园服务的市值高达702亿,高过六成20强房企。


内房股PB通常在1左右,市盈率平均不超过10倍,上述17家物管企业的市盈率高达26.9。


和地产行业相比,物业具有轻资产、低负债、可持续现金流收入以及抗周期的特点,资本市场容易给出高估值。而这对房企分拆物业上市的诱惑无疑是巨大的。据统计,未来两年内,计划上市的仍有20家之多。


一年前,万科南方区域媒体交流会上,郁亮谈到万科物业暂不上市时,说了一句话:


我担心资本把它引导坏了。


在涌动的IPO浪潮下,大家都想趁热上市,熙熙攘攘之中,难免鱼龙混杂、泥沙俱下。


相比地产开发领域,物业服务还处在极度分散的状态。


目前市场规模还没到8000亿,但登记在册的物管公司近11万家。龙头物管公司的市场占有率低,百强公司的市占率在30%-40%,十强不超过15%。反观地产开发领域,十强房企的行业集中度达30%,百强房企更是高达70%,而且集中度还在提升。


截至2018年年底,物管龙头碧桂园、保利、中海的在管面积分别是2.2亿㎡、2.6亿㎡和1.4亿㎡,各自的合约面积分别为5.8亿㎡、4.5亿㎡、3.6亿㎡。在200多亿㎡规模的市场中占比甚微。


可见物管领域集中化潜力有多大。 


另外,相较于地产开发,物业池子中的钱币实在太散,打捞起来很费劲。


以市值最高的碧桂园服务为例,2018年其营收46.75亿,净利润9.34亿,和集团营收3790.8亿元、净利润485.4亿相比,只能算蝇头小利。上市物管公司中收入最高的绿城,营收也不过67.1亿,净利润11.98亿。


碧桂园服务


要成气候势必天下大合。因此,小鱼吃虾米,大鱼吃小鱼,弱肉强食的风暴来得特别猛烈。


今年以来,雅居乐旗下的雅生活已经发起4宗并购,被并购的公司都是区域大型物业服务企业。拿新中民来说,其下属公司物管面积1.9亿平,参股公司管理面积1亿平,吞下它,雅居乐管理项目突破3000个,在管面积将突破5亿平,一跃就到了头部梯队。


其它龙头物管的吞并之战同样风起云涌。


一年内,碧桂园服务收购嘉凯城物业及港联不动产、招商蛇口撩着中航善达、中海物业收购武汉中建捷诚、万科牵起戴德梁行的手……


有业内人士断言:


最终有价值的物管公司不会超过20家。


地产后周期里,物业或是一条优质跑道,不过这个提倡“微笑服务”的行业厮杀起来,要比盖楼的残酷得多。

 

本文来自微信公众号:地产风声(ID:fangshi488),作者:内幕君    

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