年终奇观:上市公司排队卖房
2019-12-24 08:48

年终奇观:上市公司排队卖房

作者:地产风声,题图来自:图虫


传言,每一位A股老板都曾遇到过一位江湖异人。


“这位老板,我看你骨骼惊奇,有道灵光从天灵盖喷涌而出。我这里有本秘籍,十块钱卖与你。拯救世界就全靠你了。”


“能扭亏为盈不?”


“能。”


半数的老板买下秘籍,勤加苦练习得绝招。


传言,秘籍里一共两页,第一页写着“房产”,第二页写着“交易”。


1


一到年底,总有一些上市公司愁眉不展:亏得这么惨,报表怎么搞?


每至此时,总是年关和难关傻傻分不清楚,如何扭亏为盈成了一道技术难题。


毕竟不是人人都是山西来的会计,遇见困难就有财主上赶着送钱。多数公司没那么多“梦想”可以讲,只能把心思用在自己身上。


左一招人员优化,来不及。右一招变卖子公司,舍不得。于是,各家八仙过海,各显财招。


无需付出多少代价,就能让财报化腐朽为神奇的招数不多。关键时刻,唯有秘籍中的卖房绝招管用,能保住命也能保住利。 


“传统”就此诞生,每到年底就会出现一条独特的风景线:习得秘籍的上市公司师兄弟们,纷纷排队卖房。


进入第四季度以来,已有至少23家上市公司发布公告宣布卖房。从财务数据上可见端倪,其中多数在今年前三季度业绩是净亏状态,里面还有挣扎在死亡线上的ST。


江湖规矩,上市连亏三年,公司前缀*ST,提示退市风险,连亏四年,就要被迫退隐江湖。


对于各家ST,卖房如同放血大招,保壳续命的成败在此一举。


本月中旬,*ST游久一口气挂了8 套房产,出售的房产建筑面积近3000 平方米,评估价值为1.5亿元。一旦搞定这笔交易,可为*ST游久增加净利润约8000万元。从而使*ST游久2019年全年净利润扭亏转盈,顺利脱去*ST的帽子。


三年血亏,一招净赚。


然而无论是保壳续命,还是粉饰财报,这种主业副业本末倒置,年末在资本市场临时抱佛脚的行为,在监管部门眼里都太刷存在感了。


监管部门随即一纸紧急问询送到游久,请游久解释:集中出售8套房产基于怎样的商业考虑?是否符合公司的业务发展战略?是否会对公司日常生产经营活动的开展产生不利影响?


灵魂拷问三连。


游久人如其名,行江湖已久,内功修为深厚,应答自如:


这是为了盘活和优化公司存量资产,主要基于下一步进行内涵式及外延式发展所需资金储备考量,为企业未来的发展创造更大的空间。 


说我卖房保壳?无情。


2


“玻璃大王”曹德旺曾经调侃说:


中国的上市公司手里都握有大量房地产,年底经营不好了卖两套、发不出来工资了卖两套、连年亏损了卖两套。


换句话说,一切经营问题没有什么是卖一套房子解决不了的,如果有,那就卖两套。


其实曹老板低估了A股企业的豪迈。必要时,它们甚至能挂出一个楼盘的量。


比如曾经名噪江湖的海马,这家早就戴上ST帽子的汽车制造行业的上市公司,曾经一举甩出上海、海口等地401套房,惊世骇俗的壮举令人印象深刻。


401套现房是什么概念?按照30层高两梯四户换算,至少3栋的量。更夸张的是,这401套房这还只是海马投资性房产的冰山一角。


公开数据显示401套的账面原值共计6475万元,但海马2018年报中显示,其投资性房地产大约有2.59亿元。


假设这些房产购入成本相差不大的话,那就意味着海马投资性房产可能有1600套,当然,因每套面积有大小差异,数据会有偏差。


有热心的媒体以当下的市场价给海马房产估值,这批房产购入均价约为两千元每平,现在市价约一万元每平,能给海马创造近10亿增值。


所以江湖有言,海马,是一个被造车耽误的开发商。


房地产投资风生水起的另一边,海马的主业却不容乐观,这些年汽车销量一路下滑。今年前11个月,海马累计销量约为2.6万辆,同比下滑了58.9%,长城哈弗SUV家族单11月能卖8.3万辆,吉利11个月卖了123万辆,对比之下,海马就是匹不值一提的瘦马。


所以有热心的网友建议:


海马应该转行地产,汽车制造业严重限制了海马的才华。


炒房增值,卖房保命。你以为他是造汽车的,别误会,其实他是搞地产的。


3


房地产是上市公司平衡业绩的海绵。


利润高时买房,地产海绵吸收利润,既可少缴利税又能平稳业绩,应对将来的风险。


利润低时卖房,地产海绵放出利润,既可赚房产差价又能提业绩,避免久亏退市。


据Wind数据统计,截至到2019年三季度末, A股一共3743家上市公司,1826家上市公司持有投资性房地产,占比超过48%,半数老板习得秘籍的传言,看来不是空穴来风。


对比2009年,十年之前的A股企业合计持有房产1600亿,十年之后这些企业合计持有的房产市值已达1.3万亿元,


十年时间,房产持有总值膨胀8倍,而且投资性房产的规模仍在不断攀升。


有一点值得注意,投资性房地产是不包括存货用于销售和自用的部分,就是说房企的商品房存货并不计算在内。投资性房地产的定义是,用来收租或赚差价,也可以是两者兼有的资产投资行为。


再说得直白一点,上市公司炒房的规模越来越大。


这些年的楼市和股市行情迥异,即便傻子都知道炒股不如炒房。而对于A股企业来说,炒房一举两得,房地产致富效应可以溢出到自身股价上。


典型的就如浪奇实业股份公司,12月13日,浪奇发布股票交易异常波动的公告。在 12 月 11 日至12 月 12 日两个交易日中,这只股票连续两次开盘即涨停。


股价大爆发,背后的原因不是业绩爆表,而是房产拆迁。浪奇名下地块遇拆迁,可收22亿补偿款。这个数字相当于浪奇总市值的一半。


以浪奇去年的盈利能力估算,22亿得挣上65年。现实可能更骨感,上市26年以来,浪奇的净利润总和只有4.75亿元。


这边拆迁消息走漏,那边投资人闻风而动,股价连续封板涨停。


半生在实体行业摸爬滚打,没想到有一天因为拆迁致富。房子缔造的传奇还有很多。


在上市公司的手里,房地产还有更多的骚操作,浪奇是靠房地产收钱,吉林森工则是借房地产送钱。


近日,吉林森工从公司控股股东旗下的两个房地产公司手里接过了162套房产,而这两家公司近年营收几乎为0,利润也双双为负数,资金链问题突出。


上交所急忙发询,质疑吉林森工买房是假,向股东输送资金是真。还是俗话说得好,房产是块砖,哪里需要往哪搬。


那本江湖秘籍一共两页,第一页写着“房产”,第二页写着“交易”,封底还有一句话:


手中有房,心中不慌。


作者:地产风声

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