题图来自：图虫，本文来自界面新闻APP，作者：马一凡
“武汉绿地中心被自媒体炒作停工了，不知道是什么目的，这根本不符合事实。”
已满63周岁的张玉良，度过了他打破国企领导退休年龄限制后连任的第一年。
一年多前，已经在绿地这个庞大的房地产行业国企、世界500强企业当了26年董事长的张玉良，获董事会通过连任决定，这很罕见，不过当时他说，董明珠也是64岁连任董事长，继续为国家做贡献。
评价这一整年，他说：“总体经济下行，增长压力大，大部分企业的日子都不好过。”
他领导的绿地控股也承受了重压。过去一年，房地产主业销售额增长停滞、重点超高层项目被传停工、区域事业部经历人事大调整、股价继续低迷，许多眼睛还在关注着绿地从中民投手中接盘了超级大项目董家渡金融城后将如何消化。
在公开场合，张玉良总是挂着自信的微笑，说话风格斩钉截铁，看起来比他的实际年龄要有活力得多。他觉得绿地不应该被归属到日子难过的企业里。
“实际上，绿地实现了高质量的增长，在转型的过程中实现继续增长，这些数字就意味着转型的成功。”谈到过去的一年，他脱口而出。
面对诸多问题，他带领绿地控股集团有限公司董事会秘书、办公室主任王晓东，以及绿地控股集团有限公司财务部副总经理吴正奎在媒体会上一一回应。他说，要呈现一个真实绿地。
停工传闻
在长达两个多小时的交流中，只有在聊到武汉绿地中心超高层项目被传停工时，张玉良的情绪有了明显起伏。
“武汉绿地中心被自媒体炒作停工了，不知道是什么目的，这根本不符合事实。当这个文章发出来的时候，这个项目的商场——14万平米的裙楼已经开业了，首月人流量达到200万。新年我们还和武汉当地合作搞了两个活动，一个是新年登高，一个是亮灯。所以停工不符合事实。这个事情再延伸到国家经济下行、绿地资金链出问题，就更加不对了。”
他甚至略有激动，透露绿地已经在和某些自媒体打官司了。
事情要追溯到去年11月11日，一封关于武汉绿地中心因欠付巨额工程进度款而被全面停工的工程联系函在网上流传，联系函上落款为“中建三局集团有限公司武汉绿地中心总承包项目部”，落款日期为2019年10月30日。
联系函中称：“因业主欠付我司巨额工程进度款，已造成我司资金无法正常周转，被迫即日起对项目实行全面停工，待业主解决工程款支付事宜后即进行复工。”
公开资料显示，武汉绿地中心号称“华中第一高楼”，于2011年7月1日开工，原本预计的竣工时间是2019年。
事情发生近一个月后，2019年12月5日，绿地及承建方中建三局才共同回应，发布了《关于武汉绿地中心相关建设工作的联合声明》，其中称武汉绿地中心的相关工作运转良好，建设正在稳步推进中。这份声明还披露了武汉绿地中心的工程进展：大屋面98层（净高467米）钢结构已封顶，主塔楼M1280D动臂塔机于2019年12月2日开始拆卸，后续将完成主塔楼屋面结构、封闭幕墙等工作。
有当地媒体走访工地后称，工程确实有约一个月的暂停期，12月起复工。
一个庞大项目的施工期进入第9个年头，即使真的停工月余也确实说明不了什么。但也有消息人士指，漫长的工期和跟不上节奏的资金，将总包方中建三局以及一批分包商拖入泥潭，这大大影响了绿地和中建三局的关系。
在采访中，张玉良使用了很多形容友情的词汇来回应和中建的关系问题，以下是他的原话——
“我们和中建的合作历史悠远，项目量很多，最典型的是中建三局、八局，我们的伙伴关系很密切，你中有我、我中有你，可以说是荣辱与共，所以不需要担心我们和中建三局的关系问题。三局的局长前两天还带信给我，说我们是老朋友、好伙伴，我们一荣俱荣、共同前进。所以不存在解决不了的问题，不存在因为某些项目影响关系的问题。”
而就在武汉绿地中心项目停工风波一个月后，绿地另一处位于武汉的小型商业项目也被曝停工。据当地媒体报道，停工是因为绿地旗下全资子公司武汉申智成置业拖欠工程款，而施工方华仁建设集团有限公司不再愿意垫资施工。
张玉良说，小型商业项目会按照市场情况调节速度快慢，而类似于武汉绿地中心这种重大战略性项目，“怎么可能随便停工？”
王晓东也表示：“部分项目比较慢，是按照市场来调节的，如果某种汽车滞销，就没有必要加足马力生产。”
守在“原地”
“只有坚持奔跑，才能站在原地。”谈到过去这一年，张玉良还说了一句没有逻辑却充满哲理的话。
这句话，擅长贩卖焦虑的罗振宇在2018年他的知识跨年演讲上也说过。
也许只有背负巨大业绩压力的企业家才能真实地理解这种奔跑的焦虑——2019年绿地控股的房地产主业实现3880亿元的合约销售额，站在原地。
2017年时绿地提过未来三年业绩稳定在5000亿上下，2018年在内部将目标改成了4000亿，但最终2018年全年业绩以3874.9亿元收官，离4000亿差了临门一脚。
2019年，绿地的房地产主业销售额仍然没有破4000亿。
“5000亿是基于当时对行业的判断作出的，后来就不提了，现在我们也不会再用这种目标来指导工作。”但张玉良坦诚地说，3800多亿的销售额，是没有达到内部目标的，“我不认为我们业绩完成得特别好，但是质量完成得比较好”。
张玉良认为今年绿地的回款率、ROE水平、降负债是亮点，能够在增速停滞的年份体现“质量”的提升。
今年绿地率先发出了全年业绩快报，其全年营收4225亿元，同比增长21%；利润总额305亿元，同比增长26%；归母净利润149亿元，同比增长31%；ROE（净资产回报率）为20%，同比增2.37个百分点；基本每股收益1.22元，增长率31%。
房地产主业销售额3880亿元，销售面积3257万平方米，回款3010亿元。整体回款率稳步增长，住宅部分回款率达89%，较去年进一步上升4个百分点。
资产负债率降至87.94%，扣除预收账款后负债率降至81.46%，同比分别下降了1.55个百分点和2.94个百分点；经营性现金流量净额为124亿元，连续15个季度为正。截至期末预收账款余额为3814亿元，货币资金余额878亿元，主要银行未使用的授信额度为2344亿元，平均融资成本5.6%。
“去年我们提出分三年逐步降低负债，今年负债的下降，在大企业中算是比较多的，一旦去杠杆，提高净资产回报率就比较难，而我们把净资产回报率还提高了。”张玉良说。
追求“站在原地”，还意味着外部世界变化太快，立足已经很不容易了。
“确实行业环境发生了太大变化，这种变化已经跟科技发展一样，每一年都在变，企业的外部压力很大。”他说，去年龙头房企大规模促销降价，房企普遍人事变动频繁，地区公司领导更换尤其快，这些都是压力的表现。“我们的调动也不少，通过换人增强新的动力，是企业的常规做法。”
过去一年，绿地也加入了区域合并和人事调整的行列，有媒体报道称绿地9个区域管理总部近两年中有一半的负责人发生了变更。
张玉良坦言，确实部分区域销售业绩完成得不行。
据业绩披露数据，在绿地共17个房地产区域事业部中，绿地香港、西北、上海、浙江等8家区域事业部销售金额超过了200亿元，另有8家超过100亿元。绿地香港、江苏、西北、上海等5家回款金额超200亿元。
谈到明年给各区域下达多少指标，他表示还没有做好预算，有一些重点区域会加大任务，比如长三角、珠三角 、山东、西北，部分区域可能会降低一些指标，而东北区域预计明年能达到50%的增长。
分拆计划
“房地产是绿地的主业，但不再是单一主业。”张玉良认为，2019年的业绩也代表着绿地转型的成功。
由绿地城投、绿地城建、贵州建工、江苏省建、西安建工、天津建工、济南城建、河南公路工程公司共同组成的绿地大基建集团，全年预计营业收入1866亿元，同比增长47%，新签合同金额3766亿元，同比增长19%。
大基建板块的营收，几乎已经可以跟房地产主业平分秋色，由于吃到国企混改的红利，绿地的大基建板块增速远超房地产开发板块。
除此以外，绿地的商贸产业全年预计实现营收67亿元，同比增长91%；酒店板块营收25亿元；金融产业全年预计实现利润35亿元。
绿地全年花了140亿元进行收并购，除了重磅项目中民投董家渡金融城，基建板块还收购了河南公路工程公司，推进了济南城建等混改项目；酒店旅游板块投资控股了上航国旅；大健康板块收购了贵州药材。
绿地商贸集团还在去年更名为“贸易港集团”，这意味着绿地想要做大做响“贸易港”这块招牌，既符合国家战略，又能够协同地产主业。
一盘大棋背后，张玉良在考虑这些板块做大后的分拆上市。
“地产企业在资本市场价格太低。具备分拆条件的有大基建、贸易港和酒店旅游，会很快。”他说，会先尝试一个板块的分拆，随后快速推进剩下的。
做这些布局是因为张玉良不认为房地产开发市场还能维持高位，他说明年市场总量预计就会有5%-10%的下降，5年之内50%没有竞争力的中小型房企会彻底出局。
作为国企绿地常自诩特别懂政府，5年前绿地判断高铁枢纽具备重要性，现在他们布局的五六十个“城际空间站”支撑了大量销售额。
如今张玉良判断，国家最大的战略诉求是稳增长，而城市更新将是稳增长的重要方面，同时也能解决急需改善的民生问题。
“500-1000万人口的省会城市有很大机会，城市更新任务还很重，城市面貌需要改变，而政策、银行会对省会城市的关注度更高。”张玉良表示，绿地将会重点关注省会城市中心区域的改造。
访谈摘要
记者：基建板块尽管增长迅速，但利润率相比地产主业太低，怎么办？
张玉良：不同行业的利润率是不一样的，不能简单比较，利润率达到了这个行业的水平就可以了，更重要的指标是ROE，我认为现在的ROE是不错的。
记者：绿地外滩中心的进度如何？
张玉良：人家搞了4年都没搞起来，我们接手以后速度非常快，不到一年一期的7栋办公楼已经基本完工，即将交付使用，还有4栋正在非常快速地施工。
记者：如何预判明年地房地产市场？
张玉良：不同城市、不同地区分化将很大，1000万以上人口城市，只要调控得当，还可以增长；300万以上人口城市，人口政策放松可能带来红利；300万以下人口城市，要看有没有产业，政策空间不会太大。
记者：如何看待绿地在资本市场估值一直偏低？
张玉良：我们认为被严重低估了，跟我们这个企业不匹配。整个地产行业都被低估，绿地更被低估。除了这还有几个方面原因，我们的流动性不够，两个国企大股东加上我们团队持股，已经很多年都没有动过了；第二可能要加大分红。
题图来自：图虫，本文来自界面新闻APP，作者：马一凡