人均GDP六万美元的时候,我们将住在什么样的房子里?
2020-01-13 12:15

人均GDP六万美元的时候,我们将住在什么样的房子里?

文章来自公众号:冯仑风马牛(ID:fengluntalk),作者:冯仑,题图来自:《都挺好》


今天和大家聊一聊未来的房地产。


我们知道,小孩子想了解自己未来会是什么样,看大人怎么过的就知道了。同样的道理,我们国家的人均 GDP 是 1 万美金,而地球上的发达地区,人均 GDP 超过 6 万美金。我们去研究人均 GDP 在 1 万到 6 万美金之间的这些地方的房地产是什么样的,就能大致了解我们的房地产在未来可以有哪些发展趋势。


人均 GDP 在 6 万美金左右的地方,居住环境是什么样的呢?


以日本为例。在日本,空调是没有声音的。而我们呢,家里装了空调,晚上安静下来时,空调声音就显得很大。日本的空调不仅没有声音,而且,风是让人感觉不到的。另外,空气是干净的,身处这样的环境,人的呼吸没有压力。现在日本最高级的公寓里面,对空气有绝对的要求。


当然了,大家都知道,所有的好日子都是很贵的。


日本高级公寓里使用的这种空调,我们有一个项目,想从日本进口到中国,价格非常高。所以,未来要实现这个层面的“好生活”,的确还要再熬一段时间。


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之前在人均 GDP 3 万美金的时候,他们有一个标准,叫“绿色建筑”,对空气、对环境,有一个标准。几年前,在人均 GDP 接近 6 万美金时,美国又提出一个新的标准,叫“WELL 健康建筑标准”,这个健康居住的标准非常复杂,有七大类指标,具体的指标 116 项。


如果把这个系统引入到中国来,现在还有一点超前,但是至少有几项现在能够做了。比如说,刚才讲的空气是一项,还有一项是光。健康的光,见亮不见灯。在自然的条件下,白天是因为有太阳,但是我们的眼睛不会去盯着看太阳。如果一睁眼就盯着太阳,眼睛就可能受伤。


光是决定一个空间的环境健康不健康的非常重要的因素。人均 GDP 到 6 万美金的时候,就要反复地去设计,设计师会针对白天、晚上不同的情境,进行专门的设计。


当然,还有很多其它的指标,包括声音、精神、健身,等等,这都是健康居住的指标。


总之,他们做了一套模型,就是在什么样的房子里居住,两口子吵架少?


如果你居住的环境里每天都有噪音,心情肯定不好,两口子吵架就多,隔壁老王就有可能趁机而入。经过多年的观察、研究,他们发现,如果居住的环境都符合这七大类指标,人得某些疾病的概率会变小,人的心情会越来越好,人的行为会越来越良善,然后家庭变得更和睦,二胎计划就会提上日程


这是人均 GDP 达到 6 万美金时,关于健康居住的标准。


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健康的居住怎么做到呢?


首先是开发商做住宅的时候,要站在未来看当下,要能够遵循这些标准去设计、建造这样的居住环境。


第二件事情,是依靠科技


科技实际上就是智能化,现在智能化设备越来越多地切入到居住的环境。


对智能科技,大家其实都了解。就像一些影视剧里描述的,在某些情境下,你在房间的任何一个地方,都可能被看到。你睡觉的时候,心情是不是比昨天好,床单都能做出分析。将来有人调查你跟谁睡觉,不用别的,床单就能把你“举报”了,加上楼道里有摄像头,你房间里的人是姓王,还是姓杨,都一清二楚。


在现实中,最近这几年,我们的社会治安、法制都进步了,其中一个标志就是逃跑的越来越少,自首的越来越多。自首的为什么越来越多?因为智能化使逃跑的成功率变得很低,自首还能够减刑,所以自首就多了。


未来智能化房间到底会智能化到什么程度,现在有很多讨论。


尤其是,有一些智能化设备变得“无孔不入”,有的人为了赚钱,利用智能化产品侵犯个人隐私,干扰到个人生活。


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但不管怎么说,智能化显然是未来的一种趋势。但是怎么发展,我们要有一个度。我们要激发更多的坏人赶紧去自首,同时也要保护好人正常地快乐生活,这是智能化在未来不可回避的一个事情,但是这里面有很多的技术问题。


第三件事,在人均 GDP 达到 6 万美金的时候,人们的居有一个特点,高密度,高层居住


纽约有一个项目,400 多米高的公寓,就是普通住宅,最小单位 160 平米,最大单位 1000 平米。人均 GDP 超过 6 万美金的城市,大纽约、大东京都市圈,都有这样的特征。


有数据显示,在中国,晚上睡觉时人口密度最高的是上海卢湾区,一平方公里睡了 20 万人,而全世界密度最高的是南非首都,一平方公里睡了 100 万人。


如果是盖房子,一平方公里土地上能盖多少房子?


我们国家现在是七十万到一百万平米。而其他一些地方,比如美国芝加哥,一平方公里的土地上,房屋面积能达到一千万平方米。也就是说,大城市还在聚集,其效率、密度、高度还在增长,高度的增长提高了城市的效率,而且还环保。最近这些年的实践,证明了高层其实是完全可以做到环保的。


所以在未来,我们的好生活可能会在空中,所谓“一日千里”,会在事实中存在,不是在飞机上,而是在空中的公寓里,大家都住在楼上,然后地球在转,你睡一觉,一千里就过了。


大城市还在聚集,其效率、密度、高度还在增长


除此之外,在我们的人均 GDP 朝着 6 万美金发展的过程中,我们的消费在升级,这也会让生活变得越来越美好。


与居住有关的消费升级大致可以分为 5 个阶段。


第一个阶段是从无到有,功能性地解决问题。比如说,过去家里很穷,没房子,没板凳,现在有了房子,买了板凳。


第二个阶段是舒适性消费升级,由功能性的满足上升为舒适性的满足。小房换大房,板凳坐着不舒服,换沙发,增加空调、暖气、热水……各方面都比第一阶段要相对舒适一点。


第三个阶段,由舒适性消费升级为美感消费。也就是家里的沙发,要由普通的沙发升级为自己喜欢的、漂亮的、有设计感的沙发。当消费上升到美感消费时,就会促使与设计师相关的一些行业的发展。


第四个阶段,在美感消费之上,还有一种价值观消费。


不仅要好看,还有独特的偏好。我喜欢什么,不喜欢什么,有一套价值观。比如说,这个东西很美却华而不实,但是你就喜欢它的华而不实,你喜欢这个东西传递出的某种价值观。还比如,家具要用环保的材料来做,或者把几个旧沙发重新改,废物利用,这叫价值观消费,“我就喜欢那样,这是我的态度。”


如果消费再升级,就是收藏、投资和消费结合在一起。比如说,纽约的那个 400 多米高的公寓,里面也有三层复式,大概五千多万美金,那就有收藏价值,全球最牛的一个住宅,不一定是价格最高的,但品质比迪拜、阿布扎比的一些豪宅还要好。世界上最高、最舒适、最智能、最健康的公寓,就这一个,那它就有了收藏价值。另外,有人买了一些老房子,也有收藏价值、投资价值,同时自己也能住。


公园大道 432 号是由 CIM 集团在纽约市曼哈顿中城开发的超高住宅,高 425.5 米,是全美第三高建筑。

全楼共有 125 套公寓住宅。


随着消费升级,我们来看今天我们在住的方面的需求,我们是把舒适性消费和美感消费结合起来,现在就在这个阶段。


如果站在未来来看今天,住这件事,一个好的发展方向是什么样?我们现在就非常清楚了。首先,要健康,这个住宅要健康,要环保;同时要舒适,各个地方都让人舒适;还要美,环境的打造、色彩、材料、颜色,等等,要有美感……所有的这些,都是我们今天讲的好房子的标准。


中国的住宅已经发展很多年了,而且中国现在发展得很快。恰恰是因为高速成长,我们这几代人对居住有一种渴望,对住这件事特别敏感,对未来有特别多的期待。我也希望未来我们能够沿着“好房子”的这个路径不断发展,伴随人均 GDP 的成长,我们的生活越来越好,我们居住越来越方便,越来越健康。


文章来自公众号:冯仑风马牛(ID:fengluntalk),作者:冯仑。

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