潘石屹为什么要卖掉SOHO中国
原创2020-03-12 20:49

潘石屹为什么要卖掉SOHO中国

作者|周超臣

头图|视觉中国


自《别让李嘉诚跑了》以来,国内(自)媒体动辄喜欢冠以“别让xxx跑了”,这次则换成了“别让潘石屹跑了”。


肇始于3月10日路透社援引两名消息人士报道称,美国私募基金公司黑石集团(BX.N)正进行排他性谈判,打算斥资40亿美元将SOHO中国(0410.HK)私有化。这是黑石迄今为止在中国市场的最大投资。谈判始于2月初,黑石提出以每股6港元(0.77美元)的价格将SOHO中国私有化。这一报价较SOHO中国1月平均股价3.03港元溢价近100%。


报道还称,黑石还将接管SOHO中国的债务。根据SOHO中国2019年中期报告,截至2019年6月底,SOHO中国的债务为326.8亿元(合47亿美元)。目前潘石屹和张欣夫妇持有该公司63.93%股权,消息称,他们计划在与黑石达成交易后仍保留少量股份。


SOHO中国的两大股东,其中Boyce Limited由潘石屹持有全部股权,Capevale Limited则由张欣持有全部股权


报道出来后,SOHO中国的股价直线拉升,随后SOHO中国紧急宣布暂停交易,停牌前暴涨37.58%,报4.1港元。


3月11日,港股收盘后,SOHO中国发布公告承认了上述谈判的存在:“本公司在与海外金融投资者洽谈,以探讨进行战略合作的可能性,其可能导致也可能不会导致就本公司的全部已发行股份作出全面要约。截至报告日期止,尚未就是否进行潜在交易作出决定,而且并未与任何一方订立实施潜在交易的正式协议。无论如何,本公司无法肯定任何此类洽谈(如继续进行)将导致对股份作出全面要约。”


《21世纪经济报道》统计,从2014年以来,SOHO中国几乎每年都会出售旗下资产,累计套现约300亿元——


2014年初,SOHO中国作价52.3亿元向金融街(000402.SZ)出售两项资产,海伦广场16.8万平方米、静安广场7.6万平方米物业;


同年9月,SOHO中国向携程控股出售凌空SOHO约10万平方米物业,作价30.5亿元;


2015年9月,SOHO中国向复星集团出售其所持上海外滩国际金融中心8-1地块50%的权益;


2016年7月,SOHO中国以32.2亿元的对价,将位于上海的SOHO世纪广场出售给国华人寿;


2017年,SOHO中国相继卖了位于上海的虹口SOHO,以及凌空SOHO的剩余物业,卖了85.8亿元;


2019年6月,SOHO中国宣布78亿出售北京、上海的13个办公物业项目,其中包括北京望京SOHO、银河SOHO以及建外SOHO,上海SOHO东海广场、SOHO中山广场的部分物业;


2019年9月, SOHO中国宣布以7.61亿元的价格出售位于北京的9个商业项目共计2583个地下停车位组成的资产包;


2019年10月,传SOHO中国将旗下共享办公空间SOHO3Q旗下的11个项目打包卖给了逐梦之星;


2019年10月30日,有港媒报道称,SOHO中国考虑出售国内大部分投资房地产组合,包括在北京及上海的八个办公大楼,总价值约80亿美元。报道还称,项目将以分批打包的方式寻求出售,计划未来2年内完成交易。


这八大办公楼包括北京的望京SOHO、光华路SOHO2期、SOHO前门大街、丽泽SOHO,以及上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO和SOHO天山广场项目,是SOHO中国目前的核心资产。


一边是在国内疯狂卖卖卖,另一边在国外买买买:2011年,潘石屹投资了纽约曼哈顿时报广场旁的港务局长途巴士站办公大楼项目,投资额约5亿~7亿美元;2012年,张欣斥资6亿美元收购曼哈顿公园大道广场49%的股权;2013年初,张欣又通过家族信托与巴西财团共同以14亿美金收购美国通用汽车大厦40%的股权。


与此同时,据第一财经统计,2019年12月18日至2020年1月14日,潘石屹密集注册了7家公司,注册资本总计2.53亿元,除北京辰济企业管理有限公司,股东均为境外注册公司。


因此关于潘石屹夫妇正在向海外转移资产、潘石屹要跑路的传闻一时间甚嚣尘上,尽管潘石屹极力否认,但这种声音非但没有消减,反而愈演愈烈。


另据证券时报统计,2006年至今,累计实施分红12次,累计实现净利润442.58亿元,累计现金分红达到207.78亿元,分红率为46.95%。按照SOHO中国董事会主席潘石屹及其夫人张欣持有该公司63.93%股权计算,累计可以获得现金分红133亿元。


SOHO中国命运的转折点


回看SOHO中国这些年的发展,2012年是潘石屹夫妇和SOHO中国命运的转折点。


这一年,SOHO中国宣布转型。在此之前,SOHO中国主要是以开发散售为主。


“我们的市场定位不能超越中国财富积累的历史阶段。”潘石屹2009年在个人新浪博客里解释选择散售模式的原因,“把大楼看成一个西瓜,在中国的市场中,能买得起一个西瓜的人极少,但如果把这个西瓜切开来卖,能买得起的人就会呈几何数增长,能让更多人分享到我们的产品和资产的升值。”


SOHO中国也曾风光一时。


2003年SOHO中国公司纳税1.778亿元人民币,位居地产行业第二,并且从2003到2005年连续三年成为中国房地产企业纳税前3名,这颇让潘石屹自豪。


2007年10月8日,SOHO中国在香港联交所成功上市,融资19亿美元,创造了亚洲最大的商业地产企业IPO。上市首日,张欣喊出五年内冲千亿、超万科。


微信公众号“雷达财经”报道,2008年7月,三里屯SOHO开盘当日销售额达41亿元,创下了当时中国房地产的单日成交纪录。2010年,SOHO中国营收184亿元,达到顶峰。随后北京禁止物业散售的政策给了SOHO中国一记重击。2011年SOHO中国营收同比大跌68%,营业利润同比下降72%。


这应该也是促使SOHO中国转型的主要原因。


2012年,SOHO中国宣布从开发散售模式转型为开发自持业务,做起了包租婆的生意。潘石屹当时豪言:“五年后,SOHO租金年收入将超过40亿元。”


这一年,SOHO中国营业额161.43亿元,净利润仍高达105.85亿元。但“冲千亿、超万科”成了痴人说梦。2012年万科营收968.60亿,次年,万科营收率先突破千亿大关,达到1274.54亿。



显然潘石屹判断错了未来的形势,从此SOHO中国进入了下滑通道。


作为对比。2010年,顶峰时期的SOHO中国(0410.HK )的营收184.23亿元,净利润36.36亿元;融创中国(1918.HK)营收66.54亿元,净利润15.42亿,SOHO中国营收几乎是融创的3倍,净利润是后者的2倍多。


到了2018年,SOHO中国全年营收17.21亿元,净利润9.25亿元;而融创中国营收1247.46亿元,净利润165.67亿元。二者之间的差距早已不可以道里计。


而在各种房地产排行榜里,更是拿着望远镜都找不到SOHO中国的身影。


如今,我们的眼里只有SOHO中国散落在北京和上海的各种地标性建筑了。


为什么是黑石?


潘石屹曾多次在公开场合表达对SOHO中国股价太低的不满,他认为股价远远没有反映公司的价值。根据2019年中报披露的数据,SOHO中国的总资产为688.98亿元人民币,每股净资产6.76港元,这意味着传闻中黑石给出的每股6港元的价格也相当于捡了个便宜,享受了个八八折。


多数分析认为,这次是黑石一点也不意外,因为去年10月30日港媒报道称SOHO中国拟出售80亿美元的项目时,传闻中的接盘方,黑石就是其中之一。


当日,SOHO中国股价盘中一度暴涨27%,最终涨幅为17.9%。这意味着,黑石连着两次让SOHO中国股价异动了,或许也让潘石屹夫妇心动了。


如果说此前潘石屹夫妇还有所犹豫,那么1月以来爆发的新冠病毒肺炎疫情很可能加快了潘石屹卖掉SOHO中国的决策。疫情对宏观经济的影响是方方面面、有目共睹的,不时传出的中小企业倒闭、裁员则加剧了租赁业务的寒冬,租赁业务正是SOHO中国的核心业务。


中国基金报3月10日报道称,黑石集团在上周五提交给美国监管机构的文件中发出警告称,新型冠状病毒对公司和旗下基金的表现、财务业绩构成了重大的不确定性和风险。并进一步指出,疫情可能会对经济和市场状况产生持续的负面影响,并引发一段时间的全球经济放缓。


但黑石成长股权基金主管Jon Korngold在接受彭博社的采访时表示,该公司并未因疫情爆发而放弃在中国或环太平洋地区的投资。收购SOHO中国则表明黑石对中国经济复苏的前景抱有信心。


2019年黑石集团管理资产规模(AUM)首次突破5000亿美元大关,高达5711亿美元。其中,房地产基金管理规模达1282亿美元,远高于私募股权的977亿美元,也让黑石成为第一家规模破千亿美元的房地产基金管理机构。


黑石集团喜欢投资“并不时髦”的产业,至于选择SOHO中国,除了跟SOHO中国股价过低有关,还可能是前SOHO中国总裁阎岩从中牵线搭桥。2018年4月,阎岩加入黑石亚洲房地产部,并出任董事总经理一职。他在SOHO中国工作了22年,历任首席运营官、财务总裁和总裁,负责项目拓展、成本预算控制及全面管理等,显然对SOHO中国知根知底。


同年,黑石为其在亚洲房地产基金筹集了71亿美元。


若SOHO中国成功私有化,黑石进场后或许能帮助SOHO中国再次转型。一位投资圈的人士告诉虎嗅,黑石最擅长的是,在全世界收购不良资产,盘活后再几倍卖出。


而潘石屹夫妇则可以落袋为安、套现离场。潘石屹曾自诩“纯粹商人”:“我是一个纯粹的商人,不管做什么行业,只要纯粹就好,人就怕不纯粹。”


潘石屹马上就要纯粹了。

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