别了,学区房?
2020-05-05 19:35

别了,学区房?

本文来自微信公众号:国民经略(ID:guominjinglve),作者:凯风,头图来源:IC photo


学区房的利益盘子,终于动了。


1


近日,北京市西城区出台新政,宣布实行“多校划片”入学和“六年一学位”。


根据新规,新购房者子女入学,不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。而一个学区房,原则上六年内只提供一个登记入学学位。


这意味着,继海淀、东城、朝阳等教育大区之后,北京最后一个教育强区宣布实行多校划片和六年一学位。


作为准“央区”之一,西城区坐拥众多部委机构,名校林立,堪称教育高地中的教育高地。


前几年,这里曾因“11平方过道学区房挂牌150万”、半地下室学区房卖出1050万天价等新闻引发广泛关注。



在过去,一个小区对应一所学校,只要能买到名校对应的学区房,100%可以入读名校,即便是过道房、地下室都会引起疯抢,这正是学位房热度高居不下的原因所在。


如果多校划片顺利推进,一个小区不再仅仅对应一所学校,而是包含名校和普通学校在内的多所学校。


那么耗资上千万买的学区房,未必再能百分之百进入名校,反而有可能被分配到普通学校,那么学区房的不确定性陡增,投资名校的热情必然随之下降。


这无疑触动了巨大的利益盘子。


对于一个名校云集、均价早已破10万的核心城区来说,西城区能推进“多校划片”和“六年一学位”,其信号意义非同一般。


这恰恰说明,北京对学区房真的要动真格了,这对其他城市无疑将形成明显的示范效应。


2


学区房价格,一直居高不下。


这背后的逻辑并不难理解。我国义务教育阶段实行“就近入学”政策,一个小区对应一所学校,由于名校资源相对稀缺,与名校相对应的小区价格必然水涨船高,这正是“学位房”热度长盛不衰的原因所在。


单校划片,说到底是一个萝卜一个坑。想要进入西城区的北京实验二小,或者广州越秀区的东风东小学,或者深圳福田区的荔园小学,只要买到与学校匹配的学位房即可,只要资金充裕,可谓0风险。


由于学位房溢价的存在,这些区域房价明显高于周边非名校板块。数据显示,同一地段,学区房相比于非学区房,普遍有20%左右的高溢价,部分名校的学区房溢价超过30%。



多校划片,有望改变这一逻辑。


多校划片之下,一个萝卜将会对应N个坑。同样一套学区房,有可能分配到名校,也有可能分配到普通学校。


如果“学区”之内,恰好有首屈一指的一流名校,也有对应城中村的“村小”,那么“多校划片”之下,学区房价格有可能面临断崖式调整的风险。


当然,在个别一线城市中心城区,优质学位资源云集,不同学校之间的实力差距并非如此悬殊,学区内名校云集,学区房的价值仍能得到维持。


然而,“多校划片”的存在,势必摊平学位房价格,对一流名校形成明显的利空,而对普通学位房则带来一定利好。


可以说,入学风险的存在,让学区房充斥着不确定性


3


这些年,学区房面临越来越多的风险。


这其中,最主要的风险当属学区资源重新分配的风险,除此之外,还存在政策变动、城市中心转移等风险。


其一,学区资源重新分配的风险。


北京正在推进的“多校划片”,意在为全国义务教育改革做出可行探索。事实上,教育部已经连续多年发布通知,要求在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方,积极稳妥采取多校划片。


虽然短期内,多校划片必然面临既得利益的阻碍,很难迅速复制到全国。但多校划片,已是大势所趋,连作为教育高地中的教育高地的北京西城区都能大刀阔斧推进,遑论其他地方?


其二,政策变动的风险。


学区房背后存在的教育溢价,这一溢价锚定于名校,有赖于教育政策的稳定性。一旦教育政策频繁变动,那么学区房的教育溢价也会随之变化,风险陡然增加。


这几年,恰恰是教育政策变动最为频仍的几年。去年,苏州工业园区在楼市调控压力下,将“五年一学位”调整为“九年一学位”,学位锁定期突然从5年变成9年。


深圳有城区也在学位压力之下,改变过去“对口入学”的规则,罗湖某名校甚至试图出台“住房面积50平以下限制入学”的政策。


虽然最后只是虚惊一场,但这无疑发出警醒:政策变量,已经成了学位房的重要影响因子。


其三,城市格局洗牌的风险。


改革开放40多年,经济一日千里,每个城市都在扩张,新城区拔地而起,城市中轴线一再发生变化,这必然对学区房格局形成挑战。


过去坐拥教育、医疗、交通、商业等优势的老城区,无法避免日益老化的命运,虽有“旧改”加持,但前景势必受到影响。


虽然教育优势一时不会消失,但随着城市政务区和商务区的不断转移,城市人口向新区或新中轴线的转移,城市的白领和金领群体也随之而转移,从而形成新的教育高地。


毕竟,任何区域的教育,都是由人来决定的。白领金领群体聚居之地,教育质量一定不会差。


4


那么,还要不要投资学位房?


这个问题,答案并非“是”和“否”如此泾渭分明。学位房到底还能不能投资,关键要看投资的是什么样的学位房。


其一,投资单个学位房,不如投资拥有优质教育资源聚集的区域。要知道,优质教育资源往往都聚集于中心城区,每个城市都有自己的教育强区,这些区域名校云集。不管是单校划片,还是多校划片,都不会过度影响学区房的价值。


其二,在学区房选择上,老破小优于老破大。许多老城区的旧房子,最大的价值就在于学位。买学区房投注的是优质学位溢价以及稀缺教育的升值空间,并非房子本身。相比于老破大,老破小反而是更具性价比的选择。


其三,跟着白领和金领群体走。


一个地方的教育是否优质,与学校的底蕴有关,也与家长和社区的氛围有关。白领和金领群体聚居之地,学区质量普遍存在向好的发展优势。


所以,一些政务区或商务区的准学位房,性价比反而高过老城区的传统学位房。


其四,扩大护城河,不要只盯学区房一个概念。无论是租售同权,还是多校划片,都将是改革的大方向,学区房本身的溢价效应必然不及过去那么坚挺。


加上“六年一学位”甚至“九年一学位”的锁定效应,学区房的流动性必然随之收缩,这时单纯只具备学区房概念的房子,抗风险能力就难以高估。


不确定性增加,没有更深的护城河,就难以抵御市场风险。有学区,有交通,有商业乃至商务配套的资产,才能获得更深的护城河。


本文来自微信公众号:国民经略(ID:guominjinglve),作者:凯风

本内容为作者独立观点,不代表虎嗅立场。未经允许不得转载,授权事宜请联系hezuo@huxiu.com
如对本稿件有异议或投诉,请联系tougao@huxiu.com
正在改变与想要改变世界的人,都在 虎嗅APP

相关推荐